S-Park construit, tandis que Varteks perd trois millions d’euros : Qui est à blâmer ?

Un nouveau centre commercial est en train de se construire rapidement sur le terrain de l’ancien Varteks. Cependant, sur un total de 7,7 millions d’euros dans le prix d’achat contracté, Varteks n’a reçu que le premier versement de 4,7 millions. Les deux versements restants de 1,5 million d’euros chacun n’ont pas été payés par S-Park, et il est douteux qu’ils le soient.

Les documents des procédures de faillite révèlent maintenant que Varteks a, entre-temps, perdu son actif de négociation le plus important pour la collecte du montant mentionné. L’administrateur judiciaire Tomislav Đuričin a signé deux accords qui ont permis à S-Park de déplacer les installations d’eau et électriques sans garantir l’obligation de payer les trois millions d’euros restants.

Il est particulièrement problématique qu’avant l’ouverture de la faillite, il y avait un projet concret d’annexe qui aurait permis à S-Park de payer pour le travail, de déduire leur coût du prix d’achat, et de payer le reste du deuxième versement. Cependant, l’administrateur judiciaire a signé un accord qui a conservé ce qui était nécessaire pour S-Park – le déplacement des installations, mais le mécanisme qui protégeait la collecte de Varteks a disparu.

S-Park ne pouvait pas commencer à construire sans Varteks

Pour clarifier cet enchevêtrement, il est important de mentionner que Varteks a vendu le terrain pour la construction du centre commercial à S-Park et, en vertu d’un contrat de 2021, s’est engagé à déplacer les installations situées sur le terrain vendu à ses propres frais, qui servaient les propriétés et la production restantes de Varteks. Cette obligation n’a pas été remplie dans le délai contracté, qui a expiré en mars 2022.

Le deuxième versement de 1,5 million d’euros devait être payé après l’obtention des permis de démolition pour les bâtiments existants, Varteks ayant déplacé les installations à ses propres frais, et un permis d’emplacement final pour le projet ayant été délivré. Un délai de 18 mois à partir du paiement du premier versement a été convenu pour remplir ces conditions. Le troisième versement, également de 1,5 million d’euros, devait être payé après que le permis de construire pour le centre commercial soit devenu définitif, pour lequel un délai de 24 mois a été convenu.

Cependant, l’expiration du délai pour le déplacement des installations n’a pas complètement retiré le pouvoir de négociation de Varteks. En avril 2024, S-Park a informé explicitement Varteks qu’il avait un permis de construire final mais ne pouvait pas commencer à construire tant que les installations n’étaient pas déplacées. Dans la même lettre, il a déclaré qu’il avait à plusieurs reprises envoyé une proposition d’annexe selon laquelle il couvrirait le coût du travail lui-même.

Le projet d’annexe incluait le déplacement de la connexion électrique moyenne tension et la construction d’un nouveau réseau d’eau et d’égouts. S-Park paierait les coûts au nom de Varteks et les compenserait avec le deuxième versement de 1,5 million d’euros.

Selon ce projet, 950 000 euros devaient être payés à Zagrebačka banka, tandis que Varteks recevrait 550 000 euros réduits des coûts des travaux.

En d’autres termes, le coût des installations n’exempterait pas S-Park de payer l’intégralité du versement, mais serait seulement déduit de celui-ci, et le reste serait payé.

La disparition de la protection de l’accord final

Une telle annexe n’a jamais été signée. Au lieu de cela, le 12 décembre 2024, Đuričin a signé un accord avec S-Park et Varkom en vertu duquel S-Park a pris en charge le financement de la nouvelle connexion d’eau.

Cela a permis à l’investisseur de lever un obstacle significatif à la construction, mais sans obligation contractuelle de payer le deuxième versement ou une partie du montant restant par la suite.

Dans l’accord, Varteks a accepté des formulations selon lesquelles il n’avait pas rempli son obligation et qu’il était incapable de financer les travaux, donnant à S-Park des arguments supplémentaires pour contester le paiement.

Stjepan Čajić, un entrepreneur, l’un des plus grands créanciers de Varteks, et propriétaire de la société STYPE CS, affirme que toutes les dispositions favorables à S-Park ont été conservées de l’ancien projet de l’annexe dans l’accord final, tandis que celles qui étaient censées sécuriser de l’argent pour Varteks ont été omises.

– Je crois que les actions de l’administrateur judiciaire ont diminué la position de négociation de Varteks à tel point que cet argent sera finalement perdu – a répondu Čajić à Lider.

Travaux d’une valeur inférieure à 130 000 euros

Selon les données de Čajić, la connexion d’eau a coûté 36 800 euros, et avec le déplacement de la connexion électrique, le coût total s’élevait à 128 761,09 euros. Čajić remet donc en question pourquoi Varteks n’a pas financé ce travail lui-même et ainsi conservé son levier de négociation.

Le rapport de l’administrateur judiciaire montre que le 8 octobre 2024, Varteks avait 560 089,84 euros sur son compte – plus de quatre fois le montant nécessaire pour les travaux. Čajić souligne qu’en transférant le coût à S-Park, l’acheteur n’a reçu qu’un argument supplémentaire pour refuser le paiement.

Le deuxième accord et l’ignorance des avertissements

Čajić et 445 créanciers-travailleurs ont demandé le retrait de l’administrateur judiciaire début septembre 2025, entre autres raisons, parce qu’il a permis à S-Park de déplacer la connexion sans garantir le paiement. L’assemblée des créanciers, où un vote sur le licenciement de Đuričin devait avoir lieu, a été reportée du 2 septembre au 3 octobre.

Cependant, seulement 13 jours après le report, tout en attendant un nouveau vote sur son licenciement précisément à cause du premier accord, Đuričin a signé un deuxième accord le 15 septembre, cette fois avec S-Park et HEP ODS pour le déplacement des installations électriques. Čajić affirme que cet accord n’a également pas été présenté au préalable au Comité des créanciers.

– Si une personne fait une erreur pour la première fois, on peut supposer qu’il s’agit d’un oubli. Mais si la même erreur est répétée après avoir été signalée et après que 445 travailleurs demandent son licenciement, alors je crois qu’on ne peut plus considérer cela comme un oubli mais comme une action consciente – déclare Čajić.

Čajić critique également l’administrateur pour ne pas avoir exécuté l’ordre de l’Assemblée des créanciers du 3 octobre 2025, qui lui avait demandé de convoquer S-Park à payer les trois millions d’euros restants et d’informer les créanciers du résultat. S-Park a répondu le 4 et le 24 novembre, mais ces réponses, selon Čajić et la soumission des travailleurs, n’ont pas été publiées ou présentées aux créanciers, mais seulement au comité qui était tenu de les garder confidentielles.

Même le comité a ensuite ordonné la publication des réponses, que l’administrateur judiciaire a également ignorées. Elles ne sont devenues disponibles que près de huit mois plus tard, après que les membres du comité ont demandé une nouvelle assemblée et les ont remises au tribunal pour publication.

S-Park nie la dette, l’administrateur reste silencieux

S-Park a rejeté la proposition en novembre dernier de signer ultérieurement l’annexe et de payer les deuxième et troisième versements. En mars de cette année, il a franchi une étape supplémentaire : S-Park a répondu à Varteks que, selon ses dossiers commerciaux, Varteks n’a aucune créance monétaire ouverte contre S-Park.

En réponse à la demande de Lider, la société SES, propriétaire de S-Park, n’a pas répondu directement à la question de savoir si cela signifie qu’ils ne paieront aucune partie des trois millions d’euros restants. Le directeur de SES pour la Croatie, Zoran Karamatić, a déclaré qu’il ne commentait pas le contenu des relations contractuelles par le biais des médias et que les questions ouvertes étaient résolues dans la communication directe avec les partenaires.

– SES respecte systématiquement ses obligations contractuelles et est toujours ouverte à un dialogue constructif et à la recherche de solutions dans le cadre des contrats conclus. La situation actuelle découle du fait que l’autre partie contractante n’a pas rempli ses obligations contractuelles, malgré des appels répétés à leur exécution – a répondu Zoran Karamatić.

Une série de questions concernant cette affaire a également été envoyée à l’administrateur judiciaire, mais il a refusé de répondre à des questions spécifiques :

– La publication des informations que vous demandez pourrait affecter la position du débiteur en faillite dans un éventuel litige judiciaire, donc je ne les rendrais pas publiques – a-t-il brièvement déclaré.

La possibilité d’un litige judiciaire existe effectivement. Le Comité des créanciers a demandé une analyse juridique de la possibilité d’engager des poursuites contre S-Park. Le procès a été discuté en mai, mais les membres du comité, y compris Čajić, ont accepté la proposition de Zagrebačka banka de reporter la décision jusqu’à la fin août.

Čajić dit qu’il soutient toute tentative de recouvrement, y compris un procès, mais ne veut pas divulguer les détails de l’avis juridique. D’ici la fin août, la possibilité d’un règlement à l’amiable devrait être examinée, et il devrait être déterminé combien d’argent sera collecté de la vente d’autres actifs.

Varteks a maintenant un règlement ou un tribunal

Les délais du contrat original ont expiré, et Varteks n’a pas rempli toutes ses obligations. Cependant, S-Park a continué à chercher un accord car il ne pouvait pas commencer à construire sans déplacer les installations. Il y avait également un modèle selon lequel l’investisseur paierait pour le travail, déduirait le coût du deuxième versement et paierait le reste du prix d’achat.

Au lieu de cela, des accords ont été signés qui ont permis à S-Park de construire sans paiement sécurisé. S-Park conteste maintenant la dette, et les créanciers se retrouvent avec un règlement ou un litige.

La question clé reste sans réponse : pourquoi Varteks a-t-il perdu son principal actif de négociation sans sécuriser le prix d’achat restant en retour ?