La bataille pour Varteks : Čajić achète, la ville et MIPCRO font appel

La vente de biens immobiliers précieux de Varteks en difficulté a pris un nouveau tournant juridique. Bien que la société STYPE CS de Stjepan Čajić ait obtenu deux parcelles significatives à Varaždin d’une valeur totale de 2,17 millions d’euros par le biais de décisions judiciaires activant le droit de préemption, la ville de Varaždin et la société de construction MIPCRO ont déposé des appels visant à annuler ces décisions, affirmant que le tribunal a mal appliqué la loi et a mal protégé leur position en tant que titulaires légaux du droit de préemption, ou enchérisseurs valides lors de l’enchère.

Le premier grand litige concerne une parcelle attrayante sur la rue Zagrebačka avec trois bâtiments industriels, que le tribunal de première instance a récemment attribuée à la société STYPE CS de Čajić pour 750 000 euros sur la base du droit de préemption de juin 2023.

Le tribunal a conclu que le droit privé précédemment enregistré de STYPE CS prime sur le droit de la ville de Varaždin découlant du statut de bien culturel, que l’immobilier a acquis par une décision de juin 2024. La ville de Varaždin n’est pas d’accord avec cette décision et affirme dans son appel que le droit légal de préemption sur les biens culturels, selon la loi sur la protection et la préservation des biens culturels, doit primer sur les droits contractuels privés, quel que soit le moment de son enregistrement.

La ville estime qu’un régime spécial de protection des biens culturels doit être appliqué dans ce cas et cherche à faire annuler ou modifier la décision de première instance.

Un autre appel

Le deuxième litige, encore plus précieux, a surgi concernant la parcelle attribuée à STYPE CS pour environ 1,4 million d’euros. Lors de l’enchère électronique, la seule offre valide a été faite par la société de construction MIPCRO d’Ivanec, qui a également versé un acompte de 189 000 euros.

Après l’enchère, STYPE CS a activé son droit de préemption contractuel, après quoi le tribunal de première instance a attribué la propriété au même prix. MIPCRO a été simultanément ordonné de restituer l’acompte.

La société d’Ivanec affirme dans son appel qu’il est inacceptable que STYPE CS reçoive la propriété sans avoir payé l’acompte ou fourni d’autres garanties que le prix d’achat sera effectivement payé. Elle avertit que si la société de Čajić ne paie finalement pas 1 417 500 euros, la vente pourrait être annulée et la propriété remise aux enchères, au lieu d’être attribuée à l’unique enchérisseur qui a payé l’acompte et satisfait à toutes les conditions.

MIPCRO exige que la propriété lui soit attribuée ou au moins que le tribunal détermine comment elle la recevra si STYPE CS ne paie pas le prix d’achat. Dans son appel, elle déclare également que, selon ses informations, STYPE CS s’est retirée de l’achat et ne paiera pas le prix d’achat, ce qui n’a pas encore été officiellement confirmé.

Droit de préemption activé sur 23 mètres carrés

En attendant les décisions de la Haute Cour commerciale concernant ces deux parcelles, STYPE CS a également activé son droit de préemption sur l’une des plus petites parcelles de Varteks – un terrain de seulement 23 mètres carrés, qui est enregistré au cadastre comme une rue.

Seule la société F.O. Centering a participé à l’enchère, avec une offre de 1 650 euros. Le lendemain, STYPE CS a déclaré qu’elle exerçait son droit de préemption et souhaitait acheter la parcelle pour 1 650 euros, dans les mêmes conditions que l’unique enchérisseur. Dans le procès-verbal de la réunion des créanciers, cette parcelle est explicitement marquée comme ‘rond-point’ dans le cadre du projet ‘Quartier Varteks – Régénération urbaine’, indiquant que, malgré sa superficie de seulement 23 mètres carrés, elle pourrait jouer un rôle important dans les futures solutions de circulation.

Cette procédure n’est pas encore légalement conclue.

Enchère pour des locaux commerciaux à Zagreb

En plus d’activer les droits de préemption sur les parcelles de Varaždin, la société de Čajić a également fait la plus haute offre pour deux locaux commerciaux Varteks à Zagreb, cette fois par une participation directe à l’enchère électronique.

Il s’agit de deux locaux commerciaux avec stockage au 21 rue Horvaćanska, d’une superficie totale d’environ 170 mètres carrés. Le prix de départ était de 162 000 euros, mais après des enchères intenses, il a grimpé à 280 800 euros, soit environ 73 % au-dessus du montant initial.

Le rapport de Fina montre que pendant l’enchère prolongée, pas moins de 89 offres valides ont été soumises. Dans les dernières étapes, il y a eu une bataille très serrée entre STYPE CS et la société de Zagreb Investum.

STYPE CS a offert 280 800 euros juste trois secondes après l’offre d’Investum de 279 450 euros, la dépassant de 1 350 euros. Contrairement aux procédures de Varaždin où elle a invoqué le droit de préemption, STYPE CS a dûment payé l’acompte dans ce cas et a participé directement à l’enchère.

Le rapport de Fina a été soumis au tribunal commercial de Varaždin, qui doit maintenant prendre une décision sur l’attribution de la propriété.

Rappelons qu’au début de cette année, le tribunal commercial de Varaždin a initié la monétisation des propriétés de Varteks par le biais d’enchères publiques électroniques. Sur la plateforme de Fina, 15 unités immobilières de l’ancien complexe d’usine ont été annoncées, avec une valeur de départ totale d’environ 13 millions d’euros.

Les dernières procédures montrent que la vente ne se poursuivra pas sans de sérieux conflits juridiques et de marché. Pour certaines propriétés, les enchères se poursuivent jusqu’aux dernières secondes, tandis que pour d’autres, les droits de préemption privés et légaux et la position des enchérisseurs ayant payé des acomptes élevés se heurtent.

En attendant le jugement de la Haute Cour commerciale sur les deux propriétés les plus importantes de Varaždin, l’ancien complexe d’usine est rapidement divisé en parcelles individuelles autour desquelles créanciers, investisseurs et la ville de Varaždin se battent.