Copropriétaires et la nouvelle loi : Plus d’obligations, trop peu de responsabilités

Écrit par : Dr. Stjepan Lović, avocat

Les copropriétaires ont été responsables, par exemple, de la mauvaise maintenance des bâtiments, de la rectification des défauts dans le bâtiment, ainsi que de la responsabilité des dommages qui peuvent survenir à des tiers pour ces raisons. Cependant, ces dommages ont principalement été résolus par des paiements d’assurance, dont les copropriétaires n’étaient ni conscients ni affectés, car tout était géré par le gestionnaire de l’immeuble.

Par conséquent, l’état déplorable de l’immobilier et la négligence des copropriétaires concernant l’état du bâtiment sont restés inchangés. Pour améliorer l’état de l’immobilier et contraindre les copropriétaires à participer plus activement à la communauté de copropriété, la Loi sur la gestion et l’entretien des bâtiments (ZOOZ) a été promulguée, entrant en vigueur le 1er janvier 2025.

La loi précise en détail ce qui est considéré comme un entretien régulier et extraordinaire des bâtiments et a réduit la majorité requise pour prendre des décisions concernant l’entretien du bâtiment et pour effectuer des réparations nécessaires et urgentes. L’obligation des copropriétaires d’assurer les parties communes du bâtiment contre les risques de base demeure. La mesure dans laquelle les copropriétaires souhaiteront réellement participer à la prise de décision liée à l’entretien et à la gestion du bâtiment sera évidente à partir des dispositions de l’accord de copropriété.

Ignorer la loi

L’article 36 du ZOOZ stipule que les copropriétaires sont tenus de réguler les droits, obligations et relations mutuelles des copropriétaires du bâtiment dans la communauté de copropriété concernant la gestion et l’entretien du bâtiment ou de l’unité fonctionnelle du bâtiment par le biais d’un accord de copropriété. D’autres dispositions de cet article précisent les composants obligatoires de l’accord de copropriété qui n’empêchent pas les copropriétaires d’inclure d’autres dispositions qu’ils jugent nécessaires pour la gestion et l’entretien de qualité du bâtiment et pour réguler les relations mutuelles des copropriétaires du bâtiment.

L’accord de copropriété est considéré comme conclu lorsqu’il est signé par une majorité de copropriétaires, et les décisions découlant de l’accord de copropriété lient tous les copropriétaires, sauf stipulation contraire du ZOOZ.

Cependant, la pratique jusqu’à présent montre que les accords de copropriété existants ne sont que cosmétiquement alignés avec les dispositions du ZOOZ, qu’ils contiennent des dispositions standard qui étaient également présentes dans les précédents accords de copropriété, qu’un grand nombre de bâtiments n’ont toujours pas l’accord de copropriété correspondant, et que la plupart des possibilités prescrites par la loi ne sont pas du tout appliquées dans l’entretien et la gestion quotidiens du bâtiment. L’une des raisons de cette passivité parmi les copropriétaires reflète certainement le fait que le ZOOZ ne prévoit aucune infraction ou autre sanction pour les copropriétaires qui ne concluent pas un accord de copropriété.

Obligations trop normatives

Le ZOOZ dans l’article 37 régule même la manière de convoquer des réunions de copropriétaires et la participation des copropriétaires à ces réunions, la majorité de copropriétaires requise pour prendre certaines décisions, et l’effet de ces décisions sur d’autres copropriétaires plus détaillé que toute loi précédente. Par exemple, il est inutilement prescrit que tous les présents à la réunion doivent signer le procès-verbal, alors qu’il est vital que certains copropriétaires ne souhaitent délibérément pas signer le procès-verbal. En effet, une décision prise lors de la réunion des copropriétaires lie tous les copropriétaires uniquement si elle est signée ou si le nombre de copropriétaires légalement prescrit a donné son consentement.

Ainsi, en raison de différentes majorités, il est nécessaire de signer la décision séparément du procès-verbal. Inutile et déroutant. De plus, il est prescrit que la réunion des copropriétaires doit avoir lieu au moins une fois par an. L’article 41 du ZOOZ énumère les obligations des copropriétaires, et il est particulièrement intéressant de noter l’interdiction faite aux copropriétaires d’effectuer des travaux sur leur partie spéciale du bâtiment qui causent des dommages ou diminuent la qualité de la partie commune du bâtiment ou de la partie spéciale du bâtiment d’un autre copropriétaire (article 41, paragraphe 2), ainsi que l’obligation des copropriétaires de permettre l’entrée dans leur appartement par le gestionnaire de l’immeuble ou une autre personne désignée par lui si nécessaire pour l’entretien des parties communes du bâtiment ou pour l’élimination de dommages ou de défauts qui causent ou pourraient causer des dommages à la partie commune du bâtiment ou à la partie spéciale du bâtiment d’un autre copropriétaire (article 41, paragraphe 8).

Pas d’exécution sans coercition

Bien qu’il soit louable que le législateur ait voulu préciser et prévoir la plupart des situations qui se présentent dans la communauté de copropriété aussi en détail que possible avec le ZOOZ, la sur-réglementation de la loi sans mécanismes coercitifs appropriés ne contribuera pas à des améliorations dans la gestion et l’entretien des bâtiments. En fin de compte, bien sûr, tout dépend des copropriétaires eux-mêmes. Il serait intéressant de savoir combien d’amendes, par exemple, la ville de Zagreb a infligées conformément aux dispositions de la Décision sur l’ordre communal, qui stipule dans l’article 7 que les parties externes du bâtiment doivent être entretenues et en ordre, c’est-à-dire que le propriétaire, l’utilisateur ou le gestionnaire de l’immeuble est tenu de restaurer et d’entretenir les parties externes non entretenues et en désordre du bâtiment afin que les parties restaurées du bâtiment s’intègrent dans l’apparence générale du bâtiment. Bien que ces amendes monétaires soient ‘symboliques’, elles auraient certainement un plus grand effet sur la prise de conscience des copropriétaires concernant la nécessité d’une participation active et utile dans la communauté de copropriété.