Goulot d’étranglement de l’offre immobilière commerciale pour un demi-milliard d’euros par an

Les investissements des investisseurs financiers institutionnels dans l’immobilier commercial prennent de l’ampleur, tant au niveau mondial que sur le marché local, où les principaux inconvénients sont une liquidité plus faible et une offre plus faible. La dernière transaction de ce type a été annoncée par InterCapital Real Estate, dont le fonds Alfa a acquis 100 % de la propriété du centre commercial Avenue Mall à Zagreb. Avec cela, le fonds d’InterCapital a également acquis le bâtiment de bureaux associé Avenue Center. Évaluée à 100 millions d’euros, il s’agit de la plus grande acquisition de ce fonds à ce jour.

Rappelons que durant l’année passée, ce fonds d’investissement ouvert a acquis une participation dans le Split City Center One, et peu après, l’hôtel Bonavia bien connu à Rijeka. Comme l’a précédemment rapporté Lider, déjà au premier trimestre d’opérations, le fonds a réalisé un rendement supérieur à 2,5 %, ce qui, sur une base annuelle, dépasse un rendement de 10 %, au-dessus des prévisions précédentes de huit à neuf pour cent. En plus des investisseurs nationaux, des entités étrangères s’intéressent également à l’immobilier local, comme la société d’investissement tchèque DRFG, qui a acquis l’année dernière des centres commerciaux à Varaždin et Rijeka.

Les fonds de pension obligatoires s’aventurent également de plus en plus dans l’immobilier commercial. Ainsi, à la fin de l’année dernière, des nouvelles ont éclaté que, parallèlement au fonds d’InterCapital, le centre commercial de Split a également été acquis par RMF Re, propriété de la société de gestion de fonds de pension Raiffeisen. Ce fonds de pension a ainsi acquis une participation de 25 % dans le Split City Center pour 26,3 millions d’euros.

Mature, mais aussi moins développé

Le dernier rapport disponible de l’Agence de supervision des services financiers croate (Hanfa) de mai montre que les investissements dans l’immobilier ont atteint 176,5 millions d’euros. Par rapport à l’année précédente, la valeur des investissements immobiliers par les fonds de pension a augmenté de 29 %. Cependant, cet élément reste négligeable dans l’actif total des fonds de pension, qui s’élèvent à 28,3 milliards d’euros – l’immobilier ne représente que 0,6 % de la part. On peut dire que le marché immobilier commercial croate entre progressivement dans une phase plus mature, bien qu’il soit encore moins développé, moins actif et moins liquide que les marchés d’Europe de l’Ouest et centrale, a commenté Ivan Laljak, responsable des transactions d’investissement chez Colliers, pour Lider.

– Le meilleur indicateur de cela n’est pas seulement la croissance des investissements par les fonds de pension obligatoires ou l’expansion des fonds immobiliers nationaux comme celui d’InterCapital, mais le fait que l’immobilier commercial est de plus en plus considéré comme une classe d’actifs institutionnels distincte. Les changements réglementaires qui ont permis des investissements directs par les fonds de pension dans l’immobilier ont encore augmenté la base de capital à long terme, et ces investisseurs recherchent naturellement des propriétés stables avec des flux de trésorerie prévisibles et des locataires de qualité à long terme, déclare Laljak.

Cependant, à son avis, le marché n’est pas encore pleinement mature. – Le nombre de grandes transactions, ainsi que les produits d’investissement disponibles, reste relativement limité, et la transparence est inférieure à celle d’autres classes d’investissement. La principale limitation n’est pas un manque de capital, mais une offre limitée d’opportunités d’investissement de qualité, institutionnellement acceptables. Le volume total des transactions d’investissement au cours des cinq dernières années a été en moyenne d’environ 500 millions d’euros par an, ce qui reste relativement faible par rapport aux marchés plus grands et plus actifs d’Europe centrale et orientale, souligne Laljak.

Croissance tangible mondiale

Au niveau mondial, l’immobilier est de nouveau à la mode, grâce à la baisse des taux d’intérêt. Après une période prolongée de stagnation causée par des politiques monétaires restrictives et des taux d’intérêt élevés, les données des principales sociétés d’analyse mondiales (telles que MSCI, PwC et McKinsey) indiquent un retour clair, bien que prudent, des investisseurs institutionnels.

Au cours de l’année passée, le volume total des transactions au niveau mondial s’est élevé à entre 873 et 888,6 milliards de dollars, représentant une croissance tangible de 12 à 14 pour cent par rapport à l’année précédente. La tendance positive s’est poursuivie au cours du premier semestre de cette année. Si nous examinons la période des 12 derniers mois se terminant avec le premier trimestre de cette année, les investissements totaux dans trois régions mondiales clés ont atteint 890 milliards de dollars, une augmentation de 17 pour cent d’une année sur l’autre.

Cependant, la stratégie des investisseurs institutionnels, tels que les fonds de pension et les fonds immobiliers et les compagnies d’assurance, a changé de manière significative, et ils sont devenus beaucoup plus sélectifs concernant les types d’immobilier. Le secteur résidentiel occupe la position de leader avec une part d’un quart des investissements totaux. La raison est claire : la baisse de l’accessibilité au logement en Occident maintient la demande à des niveaux record, offrant aux investisseurs des rendements stables et sécurisés.

Avec une part de 23 pour cent, les espaces d’entrepôt et logistiques restent des segments importants de l’investissement immobilier, en raison de la croissance du commerce électronique et de la réorganisation des chaînes d’approvisionnement. En ce qui concerne les espaces de bureaux, bien qu’ils détiennent une part légèrement supérieure à un cinquième (avec une augmentation de 18 pour cent des transactions), il y a une sélection stricte dans ce secteur. Les investisseurs n’investissent que dans des bureaux modernes avec des normes environnementales (ESG) élevées, tandis que les espaces plus anciens perdent de la valeur. Les centres de données émergent comme une grande histoire sur le marché immobilier. Ils sont le secteur alternatif à la croissance la plus rapide, connaissant une croissance explosive avec une croissance de capacité annuelle attendue de 14 pour cent d’ici la fin de la décennie, principalement alimentée par le développement de l’intelligence artificielle et de la technologie cloud.

Les centres commerciaux sont les plus exigeants

Ivan Laljak dit que chaque segment de l’immobilier commercial a un profil de rendements et de risques différent. – Dans les centres commerciaux, les revenus dépendent largement du trafic piétonnier et des ventes des locataires, car les loyers sont souvent contractés comme une combinaison de composants fixes et variables liés aux ventes. Les grands centres commerciaux sont également le type d’immobilier commercial le plus exigeant sur le plan opérationnel. La gestion active, le marketing et l’adaptation continue de l’offre aux changements des préférences des consommateurs jouent un rôle clé. C’est pourquoi, ces dernières années, la part de contenu des segments de divertissement, de gastronomie et de services a augmenté, note Laljak.

Les espaces logistiques et d’entrepôt ont été parmi les segments les plus attractifs ces dernières années en raison du développement du commerce électronique, de la régionalisation et du raccourcissement des chaînes d’approvisionnement, ainsi que de la nécessité croissante de capacités de stockage modernes. – La demande est forte, et l’offre de propriétés de qualité est limitée, ce qui soutient la croissance des loyers et la valeur de ces actifs. Le profil est le plus opérationnellement simple : des contrats longs indexés et des coûts de gestion faibles, explique l’expert de Colliers.

Quant aux bâtiments de bureaux, ils représentent un segment plus sélectif. Les bâtiments de la plus haute qualité dans de bons emplacements, avec des certifications ESG et des locataires à long terme, réalisent des rendements stables et un taux d’occupation très élevé, souligne Laljak. – D’un autre côté, les propriétés plus anciennes dans des emplacements moins favorables subissent une pression plus forte en raison des besoins changeants des utilisateurs et d’une emphase croissante sur la qualité de l’espace de travail, ce qui signifie qu’elles nécessitent des cycles d’investissement plus sérieux, affirme Laljak.

Il n’y a pas de manque de capital

Lorsqu’on lui demande quel est le rendement attendu, il souligne qu’historiquement, les rendements sur l’immobilier commercial de qualité en Croatie ont généralement varié autour de sept à huit pour cent sur l’investissement initial, tandis que les projets nécessitant des investissements supplémentaires, un repositionnement ou portant un risque opérationnel plus élevé peuvent atteindre des rendements plus élevés, mais avec un niveau de risque plus élevé.

En Croatie, la demande dépasse actuellement l’offre, surtout en ce qui concerne les propriétés de qualité, institutionnellement acceptables. Ivan Laljak déclare que le capital existe, comme le confirment les activités des fonds de pension, des fonds d’investissement et des investisseurs privés, mais le nombre de propriétés qui répondent à leurs critères est relativement faible.

– Le plus grand manque est évident dans le segment logistique moderne. Dans les bâtiments de bureaux, l’activité transactionnelle a été relativement stable et continue ces dernières années, principalement dans le segment des propriétés de qualité. En même temps, des centres commerciaux plus grands et stabilisés sont rarement apparus sur le marché ces dernières années, bien qu’un changement puisse être observé dernièrement. Cela est attesté par les transactions de City Center One Split, ZTC à Rijeka, Lumini Center à Varaždin, et la dernière acquisition de l’Avenue Mall de Zagreb. Fait intéressant, dans tous ces cas, les vendeurs étaient précisément les développeurs qui ont construit ces centres, et ils ne les ont mis sur le marché qu’après dix, quinze ou vingt ans de propriété, selon le cas, note l’interlocuteur de Lider.

Par conséquent, il croit que le développement futur du marché dans les années à venir ne sera pas limité par la disponibilité de capital, mais par le développement de nouveaux projets et la volonté des propriétaires existants de vendre. – Pour les plus grands investisseurs institutionnels, cela signifiera souvent ‘packager’ des actifs, entrer dans le développement par le financement anticipé, ou attendre patiemment la sortie des propriétaires existants, conclut Laljak.

La patience sera probablement abondante – après tout, dans ces domaines, le ‘béton’ est la classe d’investissement incontestée.