En achetant le complexe de production à Zaprešić, Kraš a non seulement annoncé un nouveau cycle d’investissement, mais a également soulevé la question d’une possible fin de sa production à Ravnice. Bien qu’il soit encore inconnu quand et dans quelle mesure la production pourrait être déplacée plus à l’ouest, la simple annonce de cette direction soulève la question de ce qui va arriver à environ 8,3 hectares de terrain dans l’une des localisations de friches industrielles les plus attractives dans la partie est de Zagreb.
Ce qui pourrait s’y développer, combien la localisation pourrait valoir, et quel type de projet le marché pourrait attendre dépendra principalement des paramètres d’urbanisme qui doivent encore être définis.
Ivan Laljak, responsable du département des transactions d’investissement chez Colliers, déclare que comprendre le potentiel de cette localisation est crucialement lié à ce qui sera défini par le document d’urbanisme.
– Selon le GUP, une zone à usage mixte est prévue, mais l’utilisation spécifique et les paramètres d’urbanisme ne seront définis qu’avec l’adoption de l’ ‘UPU Kraš’. L’utilisation du marché la plus rentable est certainement résidentielle, ce que le GUP permet généralement dans le cadre d’un usage mixte – a déclaré Laljak.
Il a expliqué qu’en vertu des directives du programme pour cette zone, une transformation en un espace à usage mixte de normes urbaines élevées est prévue, garantissant des espaces publics et sociaux en fonction des besoins de l’établissement.
– Par conséquent, un projet mixte avec un objectif résidentiel principal et des segments commerciaux et de services (magasins, hôtellerie, potentiellement établissements de santé, bureaux, etc.) et des objectifs sociaux accompagnants est possible et justifié par le marché – a souligné Laljak.
Question clé : combien peut-on construire à Ravnice
L’une des questions les plus importantes est certainement la valeur de la localisation elle-même. À ce stade, une évaluation précise n’est pas possible sans une analyse plus détaillée et sans les paramètres d’urbanisme finaux.
– Une évaluation sérieuse de la valeur marchande nécessite une analyse plus approfondie de la localisation, du potentiel de construction et de la rentabilité. Les paramètres d’urbanisme et le mélange final d’utilisations définis par l’UPU influenceront significativement la valeur finale – a souligné Laljak.
Cependant, un certain cadre de marché existe. Selon l’évaluation de Laljak, les terrains à usage mixte dans de telles localisations à Zagreb peuvent être valorisés dans une fourchette assez large.
– Au départ, cependant, on peut dire que les terrains à usage mixte dans de telles localisations sont valorisés dans une fourchette de 500 à 1 000 euros par mètre carré – a-t-il déclaré.
Ainsi, avec un prix moyen de 750 euros par mètre carré, la valeur de la localisation pourrait s’élever à environ 62 millions d’euros. Fait intéressant, la valeur de Kraš, calculée à un prix de 130 euros par action de l’offre approuvée pour l’acquisition de Pivac Holding et Kappa Star Limited, s’élève à environ 194,8 millions d’euros. Cela signifie que, selon des calculs approximatifs, le terrain à Ravnice seul vaudrait environ un tiers de la valeur de l’entreprise.
Il est crucial de savoir combien et quoi peut être construit à cette localisation. Cela déterminera le potentiel d’investissement global du projet, ainsi que sa rentabilité.
– Selon les directives du programme pour l’UPU Kraš, le coefficient d’utilisation au-dessus du sol maximum (k) est de 2,5, ce qui signifie que la surface de développement brute maximale (GDA) au-dessus du sol pourrait être d’environ 200 000 m2. Seule la nouvelle UPU déterminera spécifiquement le coefficient d’utilisation au-dessus du sol, ainsi que d’autres paramètres d’urbanisme qui déterminent ce qui et combien peut être construit (utilisation des étages, nombre d’étages, etc.). Nous croyons que le coefficient mentionné n’est pas en dehors des paramètres habituels pour Zagreb et qu’il est réaliste que la constructibilité totale après l’adoption de l’UPU soit comprise entre 150 000 et 200 000 m2 GDA au-dessus du sol, ou légèrement moins si une partie de l’espace est réservée pour les réseaux de rues, les espaces verts, etc. – a déclaré Laljak.
Les grandes localisations de friches industrielles s’activent lentement
Zagreb possède depuis des années un certain nombre de grands espaces industriels et anciens espaces industriels qui sont mentionnés comme un potentiel pour le renouvellement urbain. Cependant, la différence entre le potentiel et la réalisation effective est souvent significative.
– De telles localisations sont à la fois rares et pas rares sur le marché immobilier de Zagreb. D’une part, elles ne sont pas rares car Zagreb possède un grand nombre de localisations où il y a ou avait de l’industrie, et elles sont situées dans des parties assez centrales de la ville et doivent encore être revitalisées (par exemple, Gredelj, Zagrepčanka/abattoir à Heinzelova, Bloc Badel près de Kvatrić, Velesajam, Gare ferroviaire Est, etc.) – a déclaré Laljak.
Le problème, cependant, est que de tels espaces sont souvent activés lentement, surtout lorsqu’ils sont d’une propriété publique ou lorsque le développement dépend de modèles complexes de coopération public-privé.
– Mais ces localisations sont souvent principalement d’une propriété publique, se déplaçant généralement lentement, car la ville et l’État sont trop lents dans leur activation, et les investisseurs ont du mal à négocier et à entrer dans un PPP avec un partenaire public. D’autre part, c’est précisément pourquoi de telles grandes localisations à usage mixte proposées sur le marché sont très rares – a souligné Laljak.
C’est précisément la combinaison de la taille, de la localisation et de la propriété privée qui distingue Ravnice de Kraš des nombreuses autres localisations de friches industrielles de Zagreb.
– Par conséquent, Kraš se distingue comme une opportunité rare sur le marché : environ 8,3 ha de terrain, un propriétaire privé, une localisation attractive, et un vendeur qui a un motif clair (l’annonce du déplacement de la production à Zaprešić) – a déclaré Laljak.
Investissement de plusieurs centaines de millions d’euros
Développer une telle localisation serait une entreprise significative même pour les acteurs les plus forts du marché. Il ne s’agirait pas seulement d’acheter du terrain, mais aussi de développer à long terme et par phases un grand projet à usage mixte.
– Il n’est pas nécessaire que seuls des investisseurs étrangers soient susceptibles, mais cela se situe au sommet de l’échelle de taille d’investissement pour les développeurs nationaux. L’achat de terrain et le développement global, qui peuvent facilement dépasser plusieurs centaines de millions d’euros par phases, restreignent le cercle des investisseurs potentiels – a déclaré Laljak.
Cependant, cela ne signifie pas que le capital national ne pourrait pas participer à un tel projet. Laljak rappelle que les acteurs nationaux ont récemment dominé le marché d’investissement croate.
– Au premier semestre 2025, les investisseurs et fonds nationaux ont dominé le marché d’investissement croate, et plusieurs groupes nationaux peuvent démontrer cette capacité, surtout avec un développement par phases, qui suit un modèle de vente à mesure que le projet se développe – a souligné Laljak.
Un tel projet pourrait également attirer des investisseurs étrangers, en particulier ceux à la recherche de projets plus importants dans la région mais ayant du mal à trouver des opportunités de développement suffisamment grandes sur le marché croate.
– En ce qui concerne les investisseurs étrangers, les grands développeurs qui surveillent le marché croate recherchent souvent exactement de tels projets, et l’une des raisons pour lesquelles ils sont moins actifs est précisément le manque de projets adéquats qui sont suffisamment grands pour justifier leur entrée sur le marché – a déclaré Laljak.
Une des possibilités réalistes est également un partenariat entre le capital national et étranger.
– Un consortium national-étranger, qui combine la connaissance du marché et des réglementations nationales avec du capital étranger et du savoir-faire pour de grands projets à usage mixte, est également une option viable – a souligné Laljak.
Cependant, Ravnice ne changera pas rapidement. Il faudra probablement encore plusieurs années avant que les installations soient remplacées par de nouvelles constructions. Si la production de Kraš se déplace effectivement, cette partie de la ville pourrait recevoir un établissement moderne mais perdre ce qui l’a rendue reconnaissable pendant des générations – l’odeur de chocolat qui a indéniablement signalé aux passants pendant des décennies qu’ils étaient arrivés à Ravnice.
