Les ménages freinent : achat d’appartements et de maisons à des niveaux de crise

Alors que le marché immobilier résidentiel dans la plupart de l’Union européenne a repris en 2025, la Croatie reste l’une des rares exceptions. Selon les données d’Eurostat, le nombre de propriétés résidentielles vendues aux ménages a chuté l’année dernière dans seulement trois des 18 États membres pour lesquels des données sont disponibles, avec la plus forte baisse enregistrée en Croatie – 4,1 pour cent.

La Croatie est le seul pays à avoir enregistré une baisse pendant deux années consécutives

Une baisse a également été enregistrée en Bulgarie, où le nombre de transactions a diminué de 2,5 pour cent, et en Pologne, avec une chute de 1,1 pour cent. En revanche, dans le pays voisin, la Slovénie, le marché a connu une forte reprise : le nombre de transactions a augmenté de 29,9 pour cent. Cela était en partie dû à une base plus basse, car les ventes en Slovénie avaient chuté de 17,7 pour cent en 2024.

Cependant, alors que la Slovénie a connu un retournement l’année dernière, la tendance à la baisse s’est poursuivie en Croatie. Après une baisse de 13,9 pour cent en 2024, le nombre de transactions a de nouveau diminué en 2025. Selon les données Eurostat disponibles, la Croatie est le seul pays parmi ceux observés qui a enregistré une baisse des ventes pendant deux années consécutives. Elle était deuxième en 2024 pour la baisse et première en 2025.

Avec une forte croissance du nombre de transactions, aux côtés de la Slovénie, la Lituanie s’est distinguée avec une croissance de 22,8 pour cent, et l’Autriche, où les ventes ont augmenté de 21,4 pour cent. Ainsi, le marché dans la plupart des pays couverts s’est redressé en 2025 après des années précédentes plus faibles.

Les ventes de nouvelles constructions ont été divisées par deux

Pas en Croatie. De plus, les dernières données pour le premier trimestre de 2026 montrent que la baisse des ventes s’est encore approfondie. Selon le DZS, le nombre de propriétés résidentielles vendues au premier trimestre était inférieur de 42,2 pour cent à celui de la même période l’année dernière, tandis que la valeur totale des ventes a chuté de 35,4 pour cent.

La baisse est particulièrement prononcée dans la nouvelle construction : le nombre de nouvelles propriétés résidentielles vendues a chuté de 50,9 pour cent, tandis que pour les propriétés résidentielles existantes, elle était de 37,4 pour cent. En même temps, la baisse des transactions n’a pas arrêté la hausse des prix. Les propriétés résidentielles au premier trimestre étaient 14,3 pour cent plus chères qu’un an plus tôt.

Ces chiffres diffèrent considérablement des données préliminaires de l’Administration fiscale pour la même période, qui ont montré une baisse des ventes d’appartements d’environ huit pour cent. La raison réside dans l’étendue différente par rapport au DZS. Alors que les données de l’Administration fiscale sur les appartements et les maisons couvrent un éventail plus large d’acheteurs, les données du DZS sur la baisse de 42,2 pour cent suivent exclusivement les propriétés résidentielles achetées par les ménages.

Qui achète des appartements ?

En termes simples, les données suggèrent que les ménages ont le plus freiné, tandis que les transactions d’appartements et de maisons ont été largement maintenues par d’autres acheteurs, à savoir des entités juridiques.

Le DZS avait précédemment publié des indices des prix des propriétés résidentielles, mais avec la publication pour le premier trimestre de 2026, il a commencé à publier trimestriellement les taux de changement dans le nombre et la valeur des propriétés résidentielles vendues. Une série de ces données est disponible depuis 2008, permettant une comparaison du marché d’aujourd’hui avec des périodes antérieures.

Selon ces données, le pic des achats par les ménages a eu lieu en 2021, lorsque l’indice du nombre total de propriétés résidentielles vendues était d’environ 152. Les transactions ont diminué d’environ 34 pour cent d’ici 2025, et si l’on ne considère que le marché des propriétés résidentielles existantes, la baisse est encore plus prononcée – environ 40 pour cent par rapport à 2022.

Cet aperçu historique fournit l’insight le plus intéressant, mais alarmant : les transactions dans les propriétés résidentielles achetées par les ménages en 2025 ont chuté à des niveaux comparables aux années de crise, semblables à 2009 et 2011.

Ainsi, bien que les prix aujourd’hui soient à des niveaux record, le nombre de transactions effectuées par les citoyens est tombé à des niveaux observés après la crise financière mondiale. Le marché immobilier croate a donc un profil paradoxal : les prix des propriétés résidentielles atteignent des records historiques, tandis que les ménages se sont retirés de l’achat d’appartements et de maisons à des niveaux rappelant la précédente grande crise.

Cette forte baisse des transactions dans le secteur des ménages pourrait être la preuve la plus tangible que les prix se sont détachés du pouvoir d’achat du ménage moyen.