Investir dans des maisons mobiles ? De nouvelles lois pourraient ruiner vos calculs

Alors que la discussion publique sur la nouvelle Loi sur l’Aménagement du Territoire tournait principalement autour des grands camps et des milliers de maisons mobiles qui devront s’adapter à des règles plus strictes dans les dix prochaines années, un changement qui pourrait frapper plus durement les petits camps de ménage et les exploitations familiales est resté dans l’ombre. La nouvelle loi, ainsi que le projet de Loi sur l’Hospitalité actuellement en consultation publique, vise à fermer une zone grise de longue date où les réglementations touristiques et l’aménagement du territoire ont souvent été interprétés séparément. Cela pourrait signifier la fin d’un modèle qui a permis une croissance incontrôlée des maisons mobiles dans les camps de ménage et les exploitations familiales au cours de la dernière décennie – bien sûr, à condition que les nouvelles règles soient effectivement appliquées sur le terrain.

Le boom des maisons mobiles

De tels camps sont devenus l’une des formes d’hébergement touristique à la croissance la plus rapide sur la côte ces dernières années. Rien que dans le comté de Zadar, il y avait 282 camps de ménage et d’exploitation familiale en 2025, avec une capacité d’environ 5 600 personnes, soit environ cinquante de plus qu’il y a cinq ans. Pour comparaison, en Croatie en 2018, il y avait au total environ 460 camps de ménage et d’exploitation familiale. Même à l’époque, des avertissements avaient été émis concernant leur forte croissance et le fait qu’ils ressemblaient de plus en plus à de petits établissements de maisons mobiles, souvent situés dans des zones résidentielles ou dans les positions les plus attractives qui devraient être protégées, comme les baies et les oliveraies.

Leur développement a été rendu possible par des réglementations touristiques qui reconnaissaient les camps de ménage et d’exploitation familiale comme des formes d’hébergement spéciales, prescrivaient leurs capacités et conditions minimales, et permettaient l’émission de permis d’exploitation. Un camp de ménage pouvait avoir jusqu’à dix unités d’hébergement, ou 30 invités, tandis qu’un camp d’exploitation familiale pouvait avoir jusqu’à 20 unités d’hébergement, ou 60 invités.

La zone grise entre le tourisme et l’espace

Ces réglementations détaillaient également les maisons mobiles. En pratique, cela a ouvert de l’espace pour le développement de petits camps dans des emplacements que les plans spatiaux ne prévoyaient souvent pas à de telles fins. La solution touristique est ainsi devenue plus importante que la base de planification spatiale dans de nombreux cas.

Les maisons mobiles sont ainsi également devenues une concurrence déloyale pour l’hébergement traditionnel en appartement : elles sont moins chères à mettre en place, entrent en opération plus rapidement, ne portent souvent pas le même fardeau fiscal et utilitaire que l’immobilier, et sont louées sur le marché comme une capacité d’hébergement à part entière.

Sous l’étiquette du camping, des installations ont émergé qui ressemblent de plus en plus à de petits établissements touristiques avec des routes d’accès, des terrasses, des connexions et des maisons mobiles installées de manière permanente, plutôt qu’à des séjours temporaires dans la nature. Dans certains cas, cela a signifié l’élimination de la végétation, la déforestation et la touristification progressive de zones qui n’étaient jamais destinées à de tels fardeaux. Aujourd’hui, certaines exploitations familiales ont plus de maisons mobiles que d’oliviers plantés.

C’est précisément ce à quoi le nouveau paquet législatif vise à mettre fin.

Le Ministère de l’Aménagement du Territoire, de la Construction et des Biens de l’État adopte une position claire : les maisons mobiles qui sont installées de manière permanente et connectées au sol ou à l’infrastructure ne peuvent pas être considérées simplement comme du matériel de camping ordinaire. Selon l’interprétation du Ministère, de telles interventions doivent avoir une base dans les plans spatiaux, et la nouvelle loi restreint encore davantage la possibilité de leur développement en dehors de cadres spatiaux clairement définis.

En réponse à Lider, le Ministère déclare que la Loi sur l’Aménagement du Territoire précédente et la nouvelle supposent qu’un camp peut être soit dans une zone de construction désignée en dehors de l’établissement, soit dans la zone de construction de l’établissement, mais sur une zone séparée désignée à des fins d’hospitalité-tourisme. Selon leur interprétation, un camp ne peut pas être sur des zones désignées pour des fins résidentielles, mixtes, commerciales ou similaires.

Le camping n’est pas la même chose qu’une maison mobile

Ainsi, le Ministère établit en fait une distinction entre le camping dans des espaces ouverts et les maisons mobiles installées de manière permanente. Les tentes, les camping-cars et les remorques de camping restent dans le domaine des réglementations touristiques, mais les maisons mobiles avec connexions, terrasses et infrastructures soulèvent la question de la base de planification spatiale.

Les dispositions les plus strictes de la nouvelle loi concernent les exploitations familiales dans la zone côtière. La nouvelle Loi sur l’Aménagement du Territoire interdit explicitement la fourniture de services d’hébergement dans les camps, l’installation de maisons modulaires ou de matériel de camping pour l’hébergement sur les exploitations familiales dans des zones restreintes, c’est-à-dire dans la zone de 1 000 mètres depuis la côte.

De même, il est interdit de placer du matériel pour l’hébergement Robinson, de construire des camps, ou d’entreprendre toute autre intervention qui n’est pas conforme au plan spatial dans des zones en dehors de la zone de construction, sur des parcelles de construction où des bâtiments ont été construits et légalisés.

La nouvelle loi permet la planification de zones d’hébergement Robinson en dehors des zones de construction (au-delà de la zone de 1 000 m depuis la côte, réserves strictes, réserves spéciales, parcs naturels et parcs nationaux), avec une capacité d’hébergement maximale de 30 invités, qui ne représentent pas une intervention permanente dans l’espace, et où des bâtiments nécessitant un permis de construire ne peuvent pas être planifiés – explique le Ministère.

L’hébergement Robinson n’est pas une échappatoire à la loi

Le mot clé est ‘planification’ : l’hébergement Robinson n’est pas un droit automatique des propriétaires fonciers, mais une possibilité qui doit être prévue par le plan spatial.

La loi permet la construction d’un bâtiment d’une superficie brute allant jusqu’à 400 mètres carrés en dehors de la zone de construction, à une distance d’au moins 100 mètres de la côte, sur un terrain d’une superficie totale d’au moins trois hectares dans la zone d’une unité de gouvernement local, à condition que la parcelle sur laquelle la construction est prévue ait au moins un hectare. Une telle construction est autorisée aux fins de l’agriculture en tant qu’activité principale, avec la possibilité de fournir des services d’hospitalité-tourisme accompagnants, mais pas d’hébergement dans un camp.

Des règles plus strictes pour les exploitations familiales

Des restrictions supplémentaires ont également été établies ici. Au moins 70 pour cent de la superficie de l’intervention doit être sous des cultures permanentes telles que des olives ou des vignes, garantissant que l’agriculture reste l’activité principale et non juste une justification formelle pour un projet touristique. De plus, toutes les parcelles cadastrales couvertes par de tels projets agricoles sont considérées comme une seule entité économique et juridique et ne peuvent pas être aliénées séparément, c’est pourquoi elles auront un enregistrement spécial dans le registre foncier.

– Bien que la nouvelle loi, ainsi que les réglementations précédentes dans le domaine de l’aménagement du territoire, permettent la fourniture de services d’hospitalité et de tourisme sur des formes traditionnelles d’agriculture telles que les exploitations familiales, l’expansion incontrôlée des capacités d’hospitalité-tourisme en dehors des zones de construction ne peut pas être permise dans le cadre de la production agricole, surtout sur ce qui sont souvent les zones les plus précieuses et sensibles en Croatie – déclare le Ministère.

Ils ajoutent que l’objectif de la Loi sur l’Aménagement du Territoire est de préserver et d’améliorer la qualité de l’espace croate. Par conséquent, selon leur interprétation, une distinction claire doit être faite entre un camp en tant que zone de construction à des fins d’hospitalité-tourisme, qui alourdit considérablement l’espace avec le trafic, l’infrastructure et d’autres installations, et les zones agricoles qui, par leur destination et leur mode d’utilisation, sont situées en dehors des zones de construction et doivent rester largement exemptes de construction.

La catégorisation comme nouveau filtre

Une question logique est de savoir ce qui arrivera aux camps de ménage et aux exploitations familiales existants qui ont déjà des maisons mobiles. La nouvelle Loi sur l’Hospitalité, pour laquelle la consultation publique vient de se terminer, pourrait jouer un rôle important ici. Elle n’abolit pas le camping dans les ménages ou sur les exploitations familiales, mais prescrit explicitement une catégorisation périodique et stipule que les solutions touristiques doivent être conformes aux réglementations de construction, ainsi qu’à l’aménagement du territoire.

C’est une nouveauté clé. Jusqu’à présent, l’accent était mis sur la conformité aux réglementations de construction, tandis que maintenant l’aménagement du territoire est explicitement ajouté. Cela déplace l’accent de savoir si quelque chose est légalement construit à savoir si un tel contenu peut même être à cet emplacement selon le plan spatial.

Ainsi, si les camps de ménage et les exploitations familiales souhaitent conserver des maisons mobiles, ils devront prouver qu’ils ont une base de planification spatiale. S’ils ne le font pas, lors de la nouvelle catégorisation ou inspection, ils pourraient perdre la capacité d’opérer dans leur forme actuelle.

En bref, l’État essaie maintenant de séparer ce qui a été mélangé pendant des années : le droit touristique de fournir un service et le droit spatial d’intervenir dans l’espace. Le camping à l’air libre dans les ménages n’est pas la même chose que l’installation permanente de maisons mobiles, de terrasses, de connexions et d’infrastructures.

Une erreur coûteuse pour les nouveaux investisseurs

Les changements dans l’espace ne seront probablement pas visibles immédiatement. Une période d’ajustement de dix ans est prévue pour les grands camps, et un calendrier similaire est ouvert par la catégorisation périodique des installations de ménage et d’exploitation familiale. Environ aussi longtemps est également la durée de vie économique de nombreuses maisons mobiles. Mais la direction est claire : une solution touristique ne sera plus suffisante si le plan spatial ne permet pas ce qui a été utilisé sur le terrain pendant des années.

Le risque n’est pas seulement supporté par les propriétaires existants de camps de ménage et d’exploitations familiales. Le nouveau cadre juridique est également important pour ceux qui aujourd’hui achètent ou vendent des terrains en les annonçant comme adaptés aux maisons mobiles, ainsi que pour ceux qui entrent dans des contrats de location à long terme pour des maisons mobiles ou des parcelles. S’il n’y a pas de base de planification spatiale pour un tel contenu, il est douteux que la maison mobile puisse même y être conservée pendant toute la durée du contrat. Ce qui est aujourd’hui annoncé comme une simple opportunité de profit pourrait demain devenir une erreur très coûteuse – non seulement en raison de l’argent perdu mais aussi en raison de conséquences potentiellement plus graves si les annonces du ministre Branko Bačić selon lesquelles la construction illégale deviendra une infraction pénale se concrétisent.