Qui sont les acteurs en compétition pour l’acquisition de Jadran à Crikvenica ?

Jadran d.d. de Crikvenica, une entreprise touristique qui est sous la gestion de financiers provenant de fonds de pension depuis des années et qui possède des milliers et des milliers de très attractifs espaces touristiques au bord de la mer dans son portefeuille, a officiellement informé la Bourse de Zagreb de la réception de trois offres non contraignantes pour une recapitalisation et un partenariat stratégique.

Nous avons des détails

Derrière cette annonce financière succincte se cachent trois concepts d’affaires complètement différents pour le développement à long terme de la Riviera de Crikvenica et la résolution de ses problèmes opérationnels. Lider a des détails sur le contexte des trois enchérisseurs, qui révèlent des stratégies d’investissement intéressantes pour notre portail : de l’Istrien Aminess, qui propose une intégration verticale dans son propre système, à MPPD de Zagreb, qui apporte un modèle de développement en partenariat avec le français Accor après une expérience avec des franchises mondiales, jusqu’au fonds slovène ECP Tactical Opportunities dirigé par des experts financiers spécialisés dans les restructurations complexes.

L’analyse des structures de propriété indique également un moment de marché spécifique dans lequel différentes sources de capitaux institutionnels tchèques apparaissent en arrière-plan de deux des trois offres.

L’annonce elle-même sur la Bourse de Zagreb est une continuation logique des décisions antérieures de l’Assemblée générale de Jadran, qui a ouvert la porte au processus de recapitalisation. Il s’agit d’une procédure visant à augmenter le capital social par l’émission de nouvelles actions en contributions en espèces. L’objectif de cette injection financière est clair : l’entrée de nouveaux capitaux d’un partenaire stratégique devrait fournir à l’hôtellerie de Crikvenica la liquidité dont elle a tant besoin, couvrir les dettes accumulées des acquisitions précédentes et initier un nouveau cycle d’investissement.

Le fond du marché boursier

Les actions de Jadran, comme l’a déjà rapporté Lider, ont chuté de plus de 38 % au cours des cinq dernières années. Dans le même temps, l’indice spécialisé des entreprises touristiques de la Bourse de Zagreb, CROBEXturist, a bondi de près de 60 % durant la même période.

Selon les cadres d’assemblée définis précédemment, les délais pour la mise en œuvre et le paiement des nouvelles actions (environ 120 jours à partir de la prise de décision) dictent une dynamique rapide. La direction de Jadran doit maintenant évaluer les trois offres non contraignantes entrantes et décider à qui elle ouvrira les portes pour un examen de diligence raisonnable de l’entreprise.

Bien qu’aucun des trois acteurs ne soit autorisé à commenter le processus de recapitalisation lui-même puisque les actions de Jadran sont négociées sur un marché réglementé, ils ont révélé certains détails à Lider.

Envisager la croissance par acquisitions

Dans Aminess, ils confirment qu’ils ne peuvent pas commenter les détails du processus, le contenu des offres ou les plans d’affaires liés à cette transaction.

– Cependant, ce que nous pouvons souligner, c’est qu’Aminess, en tant que l’une des entreprises hôtelières à la croissance la plus rapide en Croatie, surveille en permanence les opportunités de marché dans le pays et la région et envisage des possibilités de croissance supplémentaire par le biais d’acquisitions et de partenariats stratégiques qui s’alignent sur notre stratégie à long terme – ont déclaré Aminess, notant que toutes les informations officielles passeront par les autorités compétentes.

Aminess dans cette course joue la carte de l’intégration verticale classique et de l’expansion de sa propre marque. Bien qu’elle soit gérée opérationnellement depuis l’Istrie, la force clé de l’entreprise réside dans sa structure de propriété. Derrière eux se trouve le puissant Auctor Holding basé à Prague, un projet commun du groupe d’investissement tchéco-slovaque J&T Private Equity Group et de l’avocat et entrepreneur local Oleg Uskoković.

Sous l’égide d’Auctor et la direction opérationnelle du PDG Mladen Knežević, Aminess a connu une énorme expansion le long de la côte ces dernières années. Grâce à des intégrations réussies d’entreprises en difficulté, telles que HTP Korčula et HTP Orebić, leur portefeuille a crû pour atteindre environ 30 hôtels et campings de haute catégorie. Cette expérience d’intégration opérationnelle rapide est leur principal atout sur la table.

De la pizza aux hôtels de luxe

Une approche complètement différente est apportée par MPPD (Mediterranean Premium Property Development) de Zagreb, un groupe qui a d’abord introduit la franchise Domino’s Pizza sur le marché croate et qui s’est ensuite réorienté avec succès vers le secteur du tourisme haut de gamme. L’entreprise ne cache pas son optimisme aujourd’hui.

– Chez MPPD, nous sommes convaincus à 100 % que nous avons le meilleur plan pour le développement de Jadran – a confirmé Janko Vrgoč, partenaire chez MPPD, à Lider. Il souligne que leur optimisme repose principalement sur la synergie avec le géant hôtelier mondial Accor, avec qui ils collaborent déjà avec succès à Zagreb et à Split.

– Nous prévoyons de reproduire ce modèle de gestion éprouvé et de visibilité mondiale pour la Riviera de Crikvenica – a déclaré Vrgoč.

Pour comprendre leur offre, il est crucial que MPPD ne soit pas un opérateur hôtelier classique, mais un architecte d’investissement et de développement, qui laisse la gestion opérationnelle et le branding aux chaînes mondiales. MPPD signe le développement de l’Hôtel Mövenpick de Zagreb, de l’hôtel d’affaires premium Pullman Zagreb à Buzin, et du Mövenpick à Žnjan à Split, qui est en construction. Un atout supplémentaire est l’implication de Christian Larss Kreković, un top manager international avec des décennies d’expérience à la tête de chaînes de luxe asiatiques et européennes comme Regent.

Deux soutiens tchèques ?

Cependant, il y a aussi un angle intéressant. Un coup d’œil dans le registre du commerce révèle un triangle d’investissement complet de partenaires nationaux, aux côtés de Vrgoč se trouvent Andrija Antić et Lovro Plejić, mais aussi du capital tchèque incarné dans le co-fondateur de UltimateHospitality Invest de Prague. Cela crée un retournement analytique intéressant : dans la course pour Jadran, il y a maintenant deux enchérisseurs en compétition avec un fort soutien de la République tchèque.

De plus, les ambitions de MPPD sont claires. Ils souhaitent porter leur portefeuille à plus de 2 500 chambres dans la région d’ici 2029, et Jadran serait leur plus grand tremplin.

Philosophie financière slovène-turque

La troisième philosophie, principalement financière, est représentée par l’offre du fonds slovène ECP Tactical Opportunities. Le fonds, basé à Ljubljana, soutenu par le financier turc Ugur Yildirim et l’ancien ministre des Finances slovène Uroš Čufer, se spécialise dans les investissements dans ce qu’on appelle des situations spéciales. Ils sont exceptionnellement discrets sur les détails pendant que le processus est en cours.

– ECP Tactical Opportunities ne confirme ni ne nie sa participation à un processus d’investissement en cours – a répondu officiellement Ugur Yildirim, partenaire directeur chez ECP, à Lider, qui a néanmoins clairement indiqué la direction dans laquelle le fonds opère dans sa réponse.

– Nous sommes des investisseurs actifs dans le secteur de l’hôtellerie et des hôtels à travers l’Europe et collaborons avec des partenaires globaux expérimentés du secteur. Nous informerons le public en temps utile de tous les événements publics par les canaux appropriés – a-t-il déclaré.

Puisque ECP opère en tant que fonds de capital-investissement, leur mention de partenaires mondiaux suggère une logique similaire à celle de MPPD, il peut donc être conclu qu’ils laisseraient également probablement la gestion opérationnelle des hôtels à une grande marque internationale, tandis que le fonds lui-même se concentrerait principalement sur un nettoyage financier agressif du bilan, abordant la liquidité, et plus tard sur la sortie de l’investissement.

Maintenant, la direction de Jadran et les fonds de pension font face à une décision difficile : confieront-ils la Riviera de Crikvenica à un opérateur touristique national éprouvé avec un fort soutien tchèque, à un développeur agile apportant la force de la franchise mondiale Accor, ou à un fonds régional spécialisé dans les restructurations financières complexes.