Nouveau plan pour le campus de Borongaj : 5 000 lits et 500 millions d’euros

Bien que le campus de Borongaj ait été annoncé plusieurs fois, ce projet est resté l’un des plus grands projets universitaires non réalisés en Croatie. Étant donné qu’il s’agit d’un investissement d’une valeur de plusieurs centaines de millions d’euros, et que certaines estimations antérieures du développement total du campus atteignaient environ deux milliards d’euros, sa réalisation n’a jamais abouti. Cependant, récemment, des propositions ont été faites pour développer le campus sans financement public direct. N3 Capital Partners a préparé une étude proposant un modèle de concession à long terme : l’université conserverait le terrain, tandis que la construction du campus serait financée par du capital institutionnel privé.

L’université fournit le terrain

Il s’agit d’un modèle de partenariat public-privé connu sous l’acronyme DBFO (Design-Build-Finance-Operate), selon lequel l’Université de Zagreb conserverait la propriété de près de 93 hectares de terrain à Borongaj, tandis que le partenaire privé financerait, concevrait, construirait et gérerait le campus sur une concession de plusieurs décennies. Après l’expiration du contrat, l’infrastructure reviendrait au contrôle total de l’université.

– L’Université de Zagreb conserve la propriété permanente du terrain. Le partenaire privé conçoit, construit, finance et gère l’établissement tout au long de la période de concession à long terme, et après l’expiration de la concession, toute l’infrastructure revient au contrôle exclusif de l’université – déclare Damir Čukman de N3 Capital Partners, ajoutant qu’un tel modèle est appliqué dans les campus universitaires au Royaume-Uni, aux Pays-Bas, en Scandinavie et en Irlande, d’Édimbourg à Aalborg.

Selon les estimations, la première phase réaliste de développement impliquerait la construction d’environ 5 000 lits étudiants et des installations d’accompagnement nécessaires pour un campus moderne, avec une valeur d’intervention d’environ 500 millions d’euros.

Ce montant inclut non seulement le logement étudiant mais aussi des espaces communs tels que des bibliothèques et des halls, ainsi que l’aménagement des espaces extérieurs.

Lit de 50 à 100 mille euros

Les auteurs de l’étude indiquent que la valeur totale du projet peut varier considérablement, en fonction du nombre de lits, du standard de logement et de l’étendue des installations.

– Dans le document, nous présentons une analyse de sensibilité avec une fourchette de 500 millions à 1,2 milliard d’euros, selon le nombre de lits (de 3 000 dans un scénario plus modeste à 20 500 à pleine capacité du campus), le prix de construction unitaire et le niveau d’ambition des installations d’accompagnement. Le scénario réaliste dans la première phase est de 5000 lits avec des installations d’accompagnement – souligne Čukman.

Dans l’étude, la limite inférieure pour un lit étudiant est fixée à 50 000 euros, correspondant à un standard de base avec des installations sanitaires partagées, tandis que la limite supérieure de 100 000 euros anticipe un haut standard avec des installations sanitaires privées et des commodités communes riches.

Les investisseurs potentiels dans ce modèle pourraient être des investisseurs institutionnels nationaux, ainsi que des fonds d’infrastructure européens.

Qui financera la construction ?

L’investissement dans des infrastructures à long terme avec un flux de trésorerie prévisible correspond au mandat d’investissement de tous les mentionnés. D’autres sources incluent des banques commerciales nationales (financement classique à long terme, environ 40 à 60 % de la structure du capital), la Banque de développement du Conseil de l’Europe (CEB), la Banque européenne d’investissement (BEI), la BERD, qui développe déjà un mandat pour le logement abordable et les infrastructures sociales dans la région CEE, et potentiellement des fonds d’infrastructure européens spécialisés. La structure exacte du capital serait définie dans le cadre de la procédure d’appel d’offres – explique Čukman.

Il note qu’ils ont déjà eu des discussions informelles sur une telle structure avec le marché institutionnel national et qu’il y a un intérêt pour des projets d’infrastructure de ce type.

La principale source de revenus dans ce modèle serait les capacités de logement étudiant, tandis que des revenus supplémentaires proviendraient d’installations commerciales telles que des librairies, des cafés, des restaurants, des installations sportives et des espaces événementiels.

Le risque d’occupation est supporté par l’investisseur

– Il est crucial que le modèle ne repose pas sur un revenu minimum garanti de l’État, ce qui le distingue des projets PPP critiqués par le passé. Le risque d’occupation est entièrement supporté par l’investisseur – déclare Čukman.

Dans le cas de la réalisation de ce modèle, l’Université de Zagreb devrait organiser un appel d’offres public par lequel le terrain serait confié à l’investisseur pour un certain nombre d’années par le biais d’une concession à long terme.

– L’université doit savoir ce qu’elle veut construire, comment elle veut confier la gestion et ce qu’elle attend des soumissionnaires – déclare Čukman.

Pour rendre un tel projet plus attrayant et plus rapide, il serait nécessaire d’établir un cadre réglementaire pour les modèles DBFO et d’accélérer les procédures administratives, mais des garanties, des subventions ou des revenus minimums, selon les auteurs de l’étude, ne sont pas nécessaires à la faisabilité financière du projet.

Logement plus cher que les dortoirs subventionnés

L’une des questions clés concerne le prix du logement pour les étudiants. Čukman admet ouvertement que le projet ne peut pas être financé aux prix bas actuellement applicables dans les dortoirs étudiants subventionnés.

– Cependant, avec un appel d’offres public bien structuré, des taux d’intérêt bas sur la dette et des politiques publiques intelligentes, le modèle peut permettre des loyers qui sont compétitifs ou inférieurs par rapport aux prix actuels des locations de chambres privées à Zagreb, avec la valeur ajoutée de l’environnement du campus et d’un logement de meilleure qualité. En même temps, des quotas pour les étudiants issus de familles à faible revenu peuvent être directement subventionnés ou sécurisés par le biais d’un appel d’offres public – déclare-t-il.

L’université n’a pas d’argent

Čukman estime que cette option de financement du campus étudiant avec du capital privé est significativement plus réaliste que le financement public pour une raison très simple : l’université n’a pas assez d’argent.

– L’investissement estimé de 500 millions à 1,2 milliard d’euros est plusieurs fois supérieur aux allocations annuelles pour le logement étudiant. En 2025, le gouvernement a alloué 20 millions d’euros à l’université, ce qui est suffisant pour la rénovation des capacités existantes mais pas pour la construction de nouvelles infrastructures à l’échelle requise – souligne-t-il.

À ce moment, la proposition n’a pas encore été présentée formellement à l’Université de Zagreb, à la Ville de Zagreb ou aux ministères concernés. Čukman déclare qu’ils souhaitent d’abord ouvrir une discussion publique sur le modèle et seulement ensuite procéder à des discussions institutionnelles.

– Le Recteur Lakušić est sûr de vouloir réaliser une avancée significative au campus de Borongaj. Notre travail va dans ce sens, avec un modèle de financement concret qui pourrait transformer cette annonce en réalité – conclut Čukman.