Neuf étudiants sur dix ne peuvent pas compter sur un logement

La capacité totale de logement étudiant est suffisante pour seulement environ 10 % de la population étudiante. Ainsi, un étudiant régulier sur dix peut sécuriser une place dans un dortoir étudiant. Selon cet indicateur, la Croatie est en dessous de la plupart des marchés européens développés, selon un aperçu du marché du logement étudiant préparé par Avison Young.

À Zagreb, plus de 70 000 étudiants étudient, ce qui représente environ la moitié de la population étudiante totale en Croatie, tandis qu’environ huit mille places sont disponibles dans des dortoirs étudiants publics et privés.

Seulement à travers la compétition du Centre Étudiant de Zagreb pour 6 880 places subventionnées, 9 756 étudiants ont postulé. Cela signifie que près de trois mille étudiants inscrits ont été laissés sans place dans un dortoir public.

La différence entre le prix du logement en dortoir et le loyer privé explique pourquoi la demande est si élevée. Dans le Dortoir Étudiant Stjepan Radić, les prix des logements dans des chambres doubles varient de 40 à 99 euros par mois, dans le Cvjetno Naselje, ils s’élèvent à 77 euros, dans le Dortoir Étudiant Ante Starčević à 50 euros, et à Lašćina à 35 euros. En même temps, le loyer moyen sur le marché à Zagreb est d’environ 13 euros par mètre carré, soit environ 400 à 600 euros par mois pour un appartement de 30 à 40 mètres carrés.

Pression des étudiants internationaux

Une pression supplémentaire est créée par la croissance des échanges internationaux et des programmes d’études en anglais. Au cours de l’année académique 2024/25, plus de quatre mille étudiants étrangers ont étudié en Croatie, avec une part significative concentrée à Zagreb. Certains étudiants internationaux, en particulier ceux venant par le biais de programmes d’échange, bénéficient d’un soutien financier ou d’un pouvoir d’achat plus élevé, leur permettant d’accepter des prix de location plus élevés que les étudiants nationaux.

La pénurie de logements étudiants est également visible dans d’autres grands centres universitaires en Croatie. En termes de nombre de candidatures par place disponible, la pression la plus élevée est enregistrée à Split, avec un ratio de 2,01, suivie de Zagreb avec 1,67 et Osijek avec 1,66.

Le déficit continu de logements étudiants publics pèse encore plus sur le marché locatif. Par conséquent, la construction de nouveaux dortoirs étudiants pourrait libérer certains appartements et réduire la pression sur les loyers. Bien que la construction de dortoirs étudiants soit nettement moins coûteuse que l’investissement dans de nouveaux appartements, La Politique Nationale du Logement, n’a malheureusement pas abordé ce segment, même si cela pourrait aider à augmenter l’offre d’appartements à Zagreb.

Les fonds de cohésion contournent Zagreb

Chaque nouvelle place de dortoir signifie non seulement un lit pour un étudiant, mais aussi une pression en moins sur le marché du logement, où les étudiants sont déjà en concurrence avec de jeunes employés, des familles et un nombre croissant de personnes qui trouvent de plus en plus difficile de se permettre un loyer indépendant.

Malgré la pression prononcée sur le marché de Zagreb, environ 180 millions d’euros du programme européen Compétitivité et Cohésion dans le logement étudiant ont principalement été investis dans de nouvelles capacités dans les centres universitaires régionaux. À Zagreb, les investissements européens ont jusqu’à présent été principalement dirigés vers la rénovation des dortoirs existants, plutôt que vers la construction de nouveaux.

Bien que le nombre d’étudiants en Croatie soit légèrement en baisse, passant de 151 827 lors de l’année académique 2022/23 à 147 454 en 2024/25, les capacités de logement sont encore loin de répondre aux besoins.

Treize fois plus de candidatures

Le manque de capacités publiques augmente également la demande pour des dortoirs étudiants privés. Le plus grand opérateur privé de logements étudiants à Zagreb a reçu 2 338 candidatures pour un total de 383 lits. Pour des chambres simples avec salles de bains privées dans un dortoir privé près de la Faculté d’Économie, le ratio de candidatures par rapport aux places disponibles a atteint 13 à un.

Cependant, Klara Matić, directrice chez Avison Young Croatie, note que le développement de nouveaux dortoirs est freiné par des coûts élevés de terrain, de construction et de financement, ainsi qu’un cadre fiscal plus favorable à la vente d’appartements qu’à la location à long terme.

La politique fiscale privilégie les ventes

– Contrairement aux marchés plus développés, la Croatie manque de mécanismes fiscaux ou d’investissement spécifiques qui encourageraient les investissements institutionnels dans les locations étudiantes ou généralement dans l’immobilier locatif à long terme. Dans le modèle de construction à vendre, l’investisseur peut déduire la taxe sur les coûts de construction, tandis que dans les locations à long terme, qui sont généralement exonérées de TVA, cette taxe devient un coût direct de l’investissement. Par conséquent, le marché en Croatie continue de préférer naturellement les modèles de construction à vendre plutôt que les locations institutionnelles – explique Matić.

D’autre part, les marchés européens montrent que les dortoirs étudiants deviennent une classe d’investissement de plus en plus attrayante. Ce segment est de plus en plus investi par des investisseurs institutionnels, des fonds de pension, des assureurs, des opérateurs spécialisés et des développeurs.

Les modèles les plus courants incluent la propriété institutionnelle avec un opérateur professionnel, des partenariats de coentreprise entre investisseurs et développeurs, des partenariats public-privé, et des modèles dans lesquels l’État, la ville ou l’université fournissent des terrains, des concessions ou des subventions, tandis que le partenaire privé finance, construit et gère l’établissement.

Dortoirs étudiants comme classe d’investissement

Un tel développement est associé à la croissance du secteur PBSA, ou logement étudiant construit sur mesure. Ce sont des installations conçues spécifiquement pour les besoins des étudiants, souvent situées près des universités, avec une gestion professionnelle, des locations organisées et des commodités supplémentaires. En Europe, le PBSA a progressivement évolué d’un segment alternatif du marché immobilier à une classe d’investissement institutionnellement acceptée après la crise financière.

La principale raison de l’intérêt des investisseurs est la prévisibilité des revenus. Le logement étudiant a une demande stable, un taux d’occupation élevé et une source de loyer à long terme, c’est pourquoi il est considéré comme plus résilient aux cycles du marché que certains biens immobiliers commerciaux traditionnels. Pour les fonds de pension, les assureurs, les fonds souverains et les REIT, de tels projets peuvent être attrayants car ils offrent des revenus réguliers, le potentiel de créer de grands portefeuilles et des actifs relativement stables dans les centres urbains.

Rendements allant jusqu’à 5,5 %

Les investissements dans le logement étudiant construit sur mesure en Europe ont augmenté de 39 % en 2025. Les rendements moyens sur le PBSA varient de quatre à 5,5 %, et au cours des cinq prochaines années, environ 500 000 nouveaux lits étudiants sont attendus.

Dans ce contexte, la pratique européenne montre que l’augmentation de la capacité de logement étudiant ne doit pas dépendre uniquement de l’argent public. Les villes et les universités peuvent rester des acteurs importants grâce à des terrains, à la planification, à des concessions ou à des subventions, tandis que la construction et la gestion peuvent être ouvertes à des opérateurs spécialisés et à du capital institutionnel.

Pour Zagreb, cela est particulièrement important car la pénurie de lits étudiants ne pèse pas seulement sur les étudiants. Elle déborde sur le marché locatif plus large et aggrave encore la disponibilité du logement dans une ville où trouver un appartement abordable devient de plus en plus difficile.