Le marché immobilier croate s’est développé ces dernières années avec une division de plus en plus prononcée entre les emplacements exclusifs traditionnels et les nouveaux micro-emplacements qui basent leur valeur non seulement sur la géographie mais aussi sur l’infrastructure, la qualité de construction et les commodités. Au lieu de divisions claires entre le centre et la côte, le marché se fragmente de plus en plus en un réseau d’emplacements qui créent de la valeur à travers diverses combinaisons de facteurs. Dans ce contexte, premium n’est plus seulement une adresse mais une relation entre l’emplacement, les commodités et le potentiel d’investissement. Zagreb reste le principal pôle transactionnel, tandis que la côte conserve un rôle fort dans le segment des propriétés secondaires et des investissements de style de vie.
– Les statistiques confirment que Zagreb est le marché le plus dynamique avec le plus grand nombre de transactions. Suivant, les comtés adriatiques les plus attractifs et actifs sont : Zadar, Split-Dalmatie, Istrie, Primorje-Gorski Kotar et Zagreb – a déclaré Boro Vujović, propriétaire de l’agence Opereta, soulignant que l’activité du marché s’étend de plus en plus au-delà de la capitale.
Zagreb fonctionne non seulement comme un marché résidentiel mais aussi comme un centre d’investissement.
– Zagreb, en tant que capitale et centre économique, attire les acheteurs de plusieurs manières : pour vivre et la vie des résidents existants et nouveaux, mais aussi pour l’investissement – a expliqué Vujović.
Sur la côte, la logique est différente, où la demande de propriétés est principalement caractérisée par le style de vie.
– Les comtés côtiers intéressent les résidents locaux, mais aussi les locaux et les étrangers qui choisissent notre côte comme destination pour une seconde maison – a noté Vujović, ajoutant qu’il s’agit d’un marché qui s’appuie de plus en plus sur la demande internationale.
Središće comme Exemple
Un des changements clés sur le marché est le passage des adresses exclusives traditionnelles aux micro-emplacements qui construisent de la valeur à travers l’infrastructure et les commodités. À Zagreb, cette tendance est le plus clairement visible dans certains quartiers qui ont changé leur position sur le marché en peu de temps.
– Ces dernières années, Središće s’est distingué comme un quartier où de nouveaux appartements sont vendus à des prix très élevés. Cela est principalement dû à l’infrastructure : l’école américaine, la maternelle et la faculté, puis le parc Bundek, le musée d’art contemporain… Bien sûr, une bonne connectivité de transport et des bâtiments de qualité excellente sont également des éléments importants – a déclaré Vujović, qui souligne que la valeur est de plus en plus créée à travers une combinaison de commodités, pas seulement l’emplacement.
Un processus similaire est visible sur la côte, où de nouveaux modèles de projets de luxe et mixtes se développent aux côtés de destinations établies.
– Split, Dubrovnik, Opatija, Rovinj ont également leurs emplacements de choix, et il existe des propriétés spéciales sur les îles Élaphites. Bien sûr, il y a des propriétés premium dans l’intérieur de l’Istrie car elle est excellemment positionnée. Il y a aussi le Resort Novi Vinodolski, qui se transforme maintenant d’un hôtel en une histoire mixte que nous pouvons également appeler premium – a noté Vujović.
Il a également expliqué comment le marché côtier s’étend vers des modèles hybrides et que la clé devient la combinaison de l’emplacement et de la qualité d’exécution.
– La valeur est principalement déterminée par l’emplacement, et cela est dû au fait qu’il y a très peu de terrains pour de nouvelles constructions dans de bons emplacements, ce qui est toujours coûteux et a principalement une faible constructibilité. Bien sûr, ce n’est pas la même chose que le terrain soit maximement construit ou qu’une certaine intimité soit assurée – a souligné Vujović.
Pour cette raison, premium n’émerge que lorsque les deux éléments sont alignés.
Immobilier Commercial en Focalisation
Contrairement au marché résidentiel, l’immobilier commercial est régi par des critères d’investissement plus stricts. Le marché est divisé en plusieurs segments qui fonctionnent sous différentes règles, et ce qu’ils ont en commun, c’est que la demande des investisseurs est encore supérieure à l’offre.
– Nous pouvons diviser le marché en résidentiel et quatre segments d’immobilier commercial : bureaux, commerce, c’est-à-dire centres commerciaux, logistique et HTL, c’est-à-dire tourisme hôtelier et loisirs ou hébergement touristique. Dans tous les segments, la demande des investisseurs est généralement supérieure à l’offre. D’un point de vue résidentiel, les centres plus larges des grandes villes sont attractifs en raison de la faible offre de nouvelles constructions, par exemple, Zagreb, Split, Osijek, Rijeka, Šibenik. Dans l’immobilier commercial, des emplacements de qualité accessibles à la main-d’œuvre avec des baux à long terme sont recherchés. Dans le segment hôtelier, il y a la plus forte demande pour des hôtels avec cent chambres ou plus sur le continent et dans les villes – a expliqué Filip Dumbović, partenaire et directeur chez Avison Young.
