Un ou Deux Ans d’Attente, Cent Documents, Une Pile d’Argent – Suffisant pour Une Maison

Au lieu de l’excitation et du bonheur de construire leur propre maison ou installation commerciale, les gens ressentent souvent de l’épuisement en raison des décisions lentes des institutions et d’une série d’exigences dans tout le processus, perdant beaucoup de nerfs qu’ils dépenseraient autrement à choisir du papier peint ou des couleurs de cuisine.

Le processus pluriannuel qui comprend la vérification des conditions d’urbanisme, la conception, l’obtention de conditions spéciales, les permis de localisation et de construction, la construction proprement dite, la décoration intérieure et extérieure, l’inspection technique, le permis d’occupation, l’enregistrement au cadastre, et enfin, l’emménagement, épuise plus qu’il ne ravit ceux qui se lancent dans la construction.

Pour chacune des étapes mentionnées, il y a un délai spécifique, des formalités administratives, mais aussi de nombreux pièges, et le fait est que rarement quelqu’un au début (tout en portant encore des lunettes roses) a une idée claire du temps qui passera entre le premier croquis et le moment où ils entreront enfin dans leur nouvelle maison ou ouvriront les portes de leur espace commercial. En Croatie, ce parcours prend souvent beaucoup plus de temps que ce que l’on pourrait attendre.

Par exemple, sur le terrain, on peut souvent entendre des histoires de situations où des investisseurs, en particulier des jeunes, décident de construire une maison familiale, engagent un architecte, rassemblent toute la documentation nécessaire, et passent par toutes les étapes prescrites pour soumettre une demande de permis de construire. Au guichet, on leur dit alors qu’ils recevront le permis dans environ neuf mois ou plus, ce qui peut sembler vraiment démoralisant au début. Cependant, officieusement, beaucoup découvrent qu’ils pourraient recevoir le permis plus tôt, mais à condition d’avoir quelqu’un qui pourrait faire avancer le processus de l’intérieur. En l’absence d’informations transparentes, beaucoup cèdent, trouvent ce ‘quelqu’un’ dans le système, et reçoivent effectivement le permis dans un délai plus court que les mois initialement annoncés, mais toute l’expérience met en lumière une série de problèmes structurels. Pourquoi le permis de construire prend-il encore autant de temps, pourquoi le système continue-t-il à fonctionner sur le principe des relations, et comment le processus peut-il être rendu plus rapide et plus transparent, sont des questions que presque tous ceux qui se lancent dans une construction se posent.

Des Années pour le Permis de Construire

Malgré le fait que beaucoup en Croatie font face au même sort ou à un sort similaire d’attente d’un permis de construire, il existe une ‘justification’ rationnelle pour de tels temps d’attente longs, explique Saša Perko, directeur de DOMinvest.

– Les investisseurs et les personnes qui n’ont jamais vraiment pénétré dans la construction sous-estiment souvent la quantité de travail qui se déroule avant même l’ouverture du chantier. De l’extérieur, il semble qu’ils ‘attendent juste le permis’, mais en réalité, des dizaines de questions techniques, juridiques, infrastructurelles et administratives sont résolues en arrière-plan – explique Perko.

Selon son expérience, la phase avant l’obtention du permis de construire est la plus critique pour les investisseurs, car les relations juridiques en matière de propriété sont résolues, les projets sont alignés avec les plans d’urbanisme, les conditions spéciales et divers organismes de l’administration publique.

– Les gens pensent souvent que le plus gros problème est la construction elle-même, mais en pratique, une grande partie du temps est perdue beaucoup plus tôt. D’abord, il faut déterminer ce qui peut réellement être construit sur le terrain, comment les règles d’urbanisme sont interprétées, quelles sont les conditions de raccordement, les conditions de circulation, l’infrastructure communale, la protection contre l’incendie, l’eau, l’électricité, le drainage, et tout le reste – ajoute Perko.

L’ensemble du processus d’obtention d’un permis prend entre un et deux ans, et parfois trois ans ou plus, ce que Perko considère comme trop long car pendant cette période, les taux d’intérêt, les prix des matériaux et de la main-d’œuvre, les conditions de financement, la demande du marché changent, et des crises économiques surviennent. Tout cela affecte nécessairement les plans et les budgets des personnes qui se lancent dans la construction d’une maison.

– C’est ici que le plus de temps est gagné ou perdu – note Perko.

La Digitalisation comme une Arme à Double Tranchant

Une des solutions possibles pour accélérer le processus est, bien sûr, la digitalisation. Ces dernières années, beaucoup de choses ont été digitalisées dans la soumission de demandes, l’obtention de permis de construire et l’enregistrement au cadastre, et c’est un chemin souhaitable pour toutes les parties prenantes.

– Aujourd’hui, les demandes de permis de construire et d’occupation sont soumises dans le système ePermit, les registres fonciers et les cadastres sont beaucoup plus accessibles grâce à l’Organized Land, les extraits de registre foncier peuvent être rapidement obtenus en ligne, et l’enregistrement au cadastre se fait partiellement de manière électronique, avec l’aide de notaires et d’avocats. Un journal de construction électronique a également été introduit, ce qui est un bon changement car le journal de construction n’est plus tenu simplement comme un papier souvent rempli ‘quand il y a du temps’, mais l’objectif est que les travaux et les événements sur le chantier soient enregistrés de manière plus opportune et transparente – déclare Perko.

De plus, grâce à la digitalisation, il est maintenant plus facile que par le passé d’obtenir des extraits de registre foncier, des données cadastrales, de soumettre des demandes en ligne, ou de suivre l’état des dossiers.

Impasse en Raison de la Nouvelle Loi

Cependant, Perko admet que la digitalisation ne signifie pas que les processus se sont accélérés. Il ne voit, par exemple, pas d’accélération sérieuse des procédures sur le terrain. Le processus allant de l’idée à la construction d’un bâtiment, et même à son utilisation finale, s’est légèrement accéléré, dit-il. De plus, l’impression est que certaines choses sont faites deux fois – à la fois numériquement et ‘à l’ancienne’.

– Le meilleur exemple de cela a été au début de cette année, en janvier et février, lorsque le système ePermit a rencontré de gros problèmes en raison de l’adaptation à la nouvelle Loi sur la Construction. Ni les concepteurs ni les fonctionnaires n’ont pu travailler normalement. Donc, l’idée était que le système suive la nouvelle loi, mais un chaos opérationnel s’est ensuivi. Cela se reflète également dans les données. Selon les données du Bureau d’État des Statistiques, pour janvier et février combinés, le nombre de permis délivrés était inférieur de 35 % par rapport à la même période l’année dernière – témoigne Perko.

Les problèmes qui affligent les investisseurs, tels que l’interprétation incohérente des règlements, le manque de coordination entre les institutions, des délais excessivement longs, le manque de personnel dans le système, et des cas imprévisibles, ne sont pas résolus par la digitalisation. Perko voit la solution dans des systèmes stables, des institutions qui ont des données connectées, et que les investisseurs et les concepteurs ne fassent pas deux fois les mêmes choses.

– Pour l’investisseur, le plus gros problème n’est pas de télécharger un extrait d’internet, mais de savoir s’il peut construire quelque chose, sous quelles conditions, dans quel délai il peut obtenir un permis, et quand il peut réellement commencer à utiliser son installation. Par conséquent, je dirais que la digitalisation a apporté certains avantages pratiques, mais elle n’a pas raccourci le cycle de projet autant qu’on aurait pu l’attendre – pense Perko.

Égalité des Chances

Comme beaucoup d’autres avant et après eux, les investisseurs finissent par construire leur maison, mais un processus long les attend toujours avant d’emménager, qui est déjà marqué par une incertitude suffisante dès le départ. Cependant, le goût amer dans leur bouche, ainsi que chez de nombreuses autres personnes dans le même processus, reste principalement parce que la vitesse de résolution des cas dépend parfois de relations, plutôt que de règles et de délais clairs. Pour rendre de telles situations plus rares à l’avenir, la digitalisation apporte des progrès louables et accélère l’accès à l’information, mais numériser les procédures existantes ne suffit pas car la digitalisation n’a pas résolu le problème de la lenteur de la prise de décision. Les procédures doivent être simplifiées et rationalisées, ce qui dépend encore largement des institutions impliquées. Chaque investisseur, qu’il connaisse ou non quelqu’un dans le système, devrait avoir des chances égales de réaliser ses idées et de construire une installation, et peut-être même de profiter du processus.

– La digitalisation est un bon outil, mais elle n’a pas encore produit ce qui est le plus important pour nous dans le secteur : un chemin plus rapide, plus stable et plus prévisible de l’idée au permis d’occupation – conclut Perko.