Les locataires en difficulté avec les impôts et la fiscalisation, avec la saison qui approche

Écrit par : Domagoj Bakran, conseiller fiscal certifié, Kreston Croatie

Les particuliers peuvent fournir des services d’hébergement à des fins touristiques de différentes manières, selon leur structure juridique et la manière de mener leurs affaires. La forme la plus courante est la fourniture de services d’hospitalité dans des ménages, où les citoyens peuvent louer un hébergement sans établir un artisanat ou une entreprise, à condition d’obtenir une décision de l’autorité compétente. Ces services incluent la location de chambres, d’appartements et de maisons de vacances appartenant au locataire, ainsi que la fourniture d’hébergement dans un camping sur leur propre terrain. De plus, l’hébergement peut être fourni dans le cadre d’une activité enregistrée, par exemple, en tant qu’artisan ou entreprise.

Il est particulièrement important de souligner la possibilité de fournir des services d’hospitalité sur une exploitation familiale (OPG), lorsque ces services constituent une activité complémentaire à la production agricole, ce qui entraîne un traitement fiscal différent par rapport aux locataires classiques. Nous vous rappelons qu’à partir de 2025, une distinction a été introduite entre les ‘locataires’ et les ‘hôtes’, où un hôte est considéré comme une personne ayant sa résidence dans la zone de l’unité d’autonomie locale où se trouve la propriété. Cette division n’a actuellement aucun effet fiscal direct mais peut servir de base à de futurs changements réglementaires.

Quel statut fiscal

Le traitement fiscal des locataires dépend de leur statut dans le système d’impôt sur le revenu et de la TVA et de l’étendue de leur activité. La forme la plus courante de taxation est la taxation au forfait dans le cadre de l’impôt sur le revenu. Cela s’applique aux locataires qui ne sont pas assujettis à la TVA et dont le revenu ne dépasse pas le seuil de 60 000 euros par an. Dans ce cas, l’impôt est déterminé par une décision de l’Administration fiscale, et le montant de l’impôt dépend du nombre de lits ou d’unités d’hébergement et de la décision de l’unité d’autonomie locale.

La deuxième méthode de taxation consiste à déterminer le revenu sur la base des registres commerciaux, c’est-à-dire comme revenu d’une activité indépendante. L’assiette fiscale est déterminée comme la différence entre les revenus et les dépenses, et le locataire est également tenu de payer des cotisations pour l’assurance obligatoire s’il n’est pas assuré sur une autre base.

La troisième méthode de taxation s’applique aux cas où le locataire opère en tant que producteur de profit (artisan producteur de profit ou entreprise). Dans ce cas, les règles de l’impôt sur les sociétés s’appliquent, ce qui signifie la tenue d’une comptabilité en partie double et la préparation des états financiers.

Indépendamment de la méthode de taxation des revenus, le locataire peut être : en dehors du système de TVA (en dessous du seuil de 60 000 euros), lorsque les fournitures sont exemptées de paiement de la TVA, ou un assujetti à la TVA (au-dessus du seuil), lorsque la TVA est calculée sur les services d’hébergement touristique à un taux de 13 pour cent, mais il existe également la possibilité de déduction de la taxe sur les intrants.

Services des intermédiaires étrangers

Dans la pratique, il est courant que les locataires utilisent les services d’intermédiaires tels que des agences de voyage ou des plateformes en ligne. En ce qui concerne les agences nationales, les obligations fiscales sont généralement résolues dans le cadre du système fiscal de l’agence elle-même, de sorte que le locataire ne calcule pas la TVA sur la commission.

Cependant, une situation spécifique se présente lors de l’utilisation des services d’intermédiaires étrangers (par exemple, des plateformes de réservation en ligne telles que Booking.com, Airbnb, Vrbo). Dans ce cas, le service de médiation est considéré comme un service reçu de l’étranger, et le lieu de taxation est en Croatie, entraînant une obligation de payer des impôts en Croatie. Bien qu’ils ne soient pas dans le système de TVA, les locataires dans ces situations doivent avoir un numéro d’identification TVA, calculer et payer la TVA sur la commission de l’intermédiaire, et soumettre des formulaires de TVA et TVA-S.

Qu’est-ce qui a changé depuis le 1er janvier

Avec le début de l’application de la fiscalisation à partir du 1er janvier 2026, les obligations opérationnelles des locataires changent considérablement, notamment dans le domaine de la tenue de registres et du reporting des paiements. L’impact de la fiscalisation dépend également du statut fiscal des locataires.

Les locataires qui paient l’impôt sur le revenu foncier sur la base d’une décision de l’Administration fiscale et qui ne sont pas enregistrés dans le système de TVA n’ont aucune nouvelle obligation liée à la fiscalisation. Cependant, les obligations de ceux qui tiennent des registres parce qu’ils sont tenus de payer l’impôt sur le revenu d’une activité indépendante ou sont des assujettis à l’impôt sur les sociétés, et éventuellement aussi des assujettis à la TVA, ont considérablement changé en termes de fiscalisation. Les locataires qui sont tenus de payer l’impôt sur le revenu d’une activité indépendante ou l’impôt sur les sociétés doivent, à partir du 1er janvier 2026, fiscaliser la facture émise au consommateur final (client) indépendamment du mode de paiement. Ils sont également tenus de recevoir des e-factures.

Pour les assujettis à la TVA, la fiscalisation augmente encore le niveau de transparence. Ils doivent non seulement recevoir des e-factures mais doivent également les émettre, bien sûr, dans les cas où ils les émettent à un autre destinataire d’e-factures (ils émettent des factures fiscalisées aux citoyens en consommation finale). Il y a aussi l’obligation de reporting électronique, qui inclut le reporting sur les e-factures reçues, les e-factures rejetées et l’incapacité de les envoyer.

Avant le début de la saison, les locataires devraient absolument vérifier leur statut fiscal, prêter attention au calcul de la TVA sur les commissions des plateformes publicitaires internationales, et étudier les obligations liées à la fiscalisation des factures en consommation finale et à l’émission d’e-factures.