Le Chaos des Données Qui Coûte : La Startup Nationale Connectée à Ce Que L’État N’a Pas

Avant qu’un architecte ou un agent immobilier puisse dire à un investisseur si quelque chose peut être construit sur une parcelle, ils doivent ouvrir le cadastre, le GUP, vérifier la propriété, les zones sismiques, l’infrastructure des services publics, et certainement plus. Tout cela sur différents portails, certains non numérisés, d’autres enfouis dans des PDF. Des heures de travail pour une réponse qui devrait prendre quelques minutes.

C’est précisément le fossé qu’Arhium essaie de combler, la première plateforme numérique B2B en Croatie pour l’analyse et la recherche de terrains professionnels. En cinq mois depuis son lancement en janvier 2025, la plateforme a attiré plus de 20 clients commerciaux, y compris toutes les plus grandes agences immobilières de Zagreb et plus d’une centaine d’utilisateurs actifs individuels.

– Nous avons cherché à comprendre pourquoi tout cela est si mal fait en Croatie et avons réalisé que nous sommes dans une tempête parfaite – parce que nous sommes à Zagreb, où des données numériques adéquates existent même – déclare Martin Kajtazi, co-fondateur de la plateforme et directeur de l’entreprise informatique CRISP.

Dix Sources, Une Parcelle

Le cœur de la plateforme est Arhium Analysis. Toutes les quelques semaines, l’équipe télécharge l’ensemble du cadastre numérique de l’Administration Géodétique de l’État et le vectorise avec environ dix autres sources, y compris le GUP, les règles urbaines, les zones sismiques, les bases de données de glissements de terrain, les estimations de valeur des blocs de prix de l’Administration Fiscale, et les contenus dans un rayon de deux kilomètres. L’utilisateur clique sur l’une des 350 000 parcelles cadastrales de la Ville de Zagreb et reçoit une image complète en quelques secondes, y compris ce qui peut être construit, sous quelles conditions, quels sont les risques, et quelle est la valeur approximative du terrain.

La plateforme ne prétend pas remplacer un architecte. Il y a un avertissement partout indiquant que les données sont à des fins d’information car l’objectif est que les professionnels ne passent pas des heures à collecter ce qui devrait être disponible en quelques clics.

Le défi technique que Kajtazi souligne particulièrement est la ponctualité : le cadastre change constamment, donc le système est construit pour recalculer automatiquement les données à chaque nouveau téléchargement.

Opportunités : Le Marché à L’Envers

Le deuxième segment, Arhium Opportunities, aborde un problème différent. Les portails immobiliers classiques affichent ce qui est à vendre. Arhium montre ce qui existe, peu importe si c’est sur le marché ou non.

L’utilisateur sélectionne une municipalité et définit des filtres tels que la superficie, l’usage, la valeur estimée, l’état de construction, le type de propriété, et la plateforme extrait celles qui répondent aux critères spécifiés parmi des milliers de parcelles et les affiche sur une carte en quelques secondes. L’utilisateur peut alors immédiatement initier une analyse complète pour chacune.

Bureaucratie Comme Risque Commercial

Arhium est exclusivement disponible pour la Ville de Zagreb, et ce n’est pas une décision marketing. Pendant six ou sept mois, l’équipe a contacté d’autres comtés, mais avec des résultats minimes. La moitié des organismes publics n’ont pas de données sous forme numérique, certains ne veulent pas les fournir, et certains ne comprennent même pas de quoi il s’agit. Même les données sur les valeurs immobilières, qui sont formellement publiques, ont nécessité une circulation de deux mois entre l’ISPU et eNekretnine – juste pour trouver une solution avec l’aide du Geoportail de Zagreb.

Un retournement systémique pourrait être provoqué par des réglementations de l’UE exigeant la numérisation de tous les plans spatiaux d’ici 2030.

– À mesure que ces données commencent à apparaître, nous allons élargir l’équipe et nous étendre lentement à d’autres comtés – déclare Kajtazi, notant que chaque comté a des dizaines de plans spatiaux différents, comparé à deux ou trois dans la Ville de Zagreb.

Modèle et Chiffres

Arhium fonctionne comme une plateforme B2B avec deux niveaux d’abonnement. Le package Équipe, destiné aux équipes de jusqu’à cinq utilisateurs, est disponible pour 180 euros par mois, ou 1 836 euros par an. Le package Entreprise pour les grandes organisations avec un nombre illimité d’utilisateurs est disponible sur demande, mais il convient d’ajouter que la plateforme a une structure modulaire et qu’il est possible de développer et de personnaliser des solutions pour de tels utilisateurs.

La plateforme n’est actuellement pas disponible pour les utilisateurs privés, en partie en raison de la complexité des données qui nécessitent des connaissances professionnelles, et en partie en raison de la capacité de soutien que l’accès massif nécessiterait.

Les données sur la propriété des parcelles sont un domaine particulièrement sensible. Après une attente de deux mois pour l’avis de l’AZOP, la plateforme a reçu le feu vert avec une limitation technique claire : les données de propriété sont extraites au moment du clic à partir des registres fonciers publics et ne sont jamais stockées. Dès que l’utilisateur clique sur une autre parcelle, les données précédentes disparaissent. La recherche par le nom du propriétaire ou l’OIB n’est pas possible.

Cinq mois et environ vingt clients B2B est un bon début, mais le véritable test pour Arhium viendra lorsque Zagreb deviendra trop petit. La bureaucratie croate se numérisera-t-elle assez rapidement pour que la plateforme puisse croître, ou le fossé du marché qu’Arhium a créé restera-t-il piégé dans les limites d’une seule ville ?