Le marché est en déclin, les agences fleurissent : la Croatie compte plus de 5000 agents

Malgré un déclin significatif des transactions immobilières, la profession de courtage en Croatie connaît une croissance incroyable tant du nombre d’agences que du nombre d’individus enregistrés. Actuellement, le registre HGK des intermédiaires immobiliers répertorie 1 471 intermédiaires, tandis que le répertoire des agents compte pas moins de 5 078 individus ayant réussi l’examen professionnel.

Ces données ont été présentées lors du 41e Forum Immobilier à Šibenik, organisé par la Chambre de Commerce Croate et l’Association des Affaires Immobilières de la HGK, qui a rassemblé plus de 300 représentants de la profession. Cependant, une analyse plus approfondie des chiffres officiels révèle une profonde instabilité structurelle, une explosion de personnel inexpérimenté et une vaste zone grise qui menace directement les consommateurs.

Décennies d’expansion

La croissance du nombre d’entités n’est pas nouvelle, car la profession est en constante expansion depuis que la Croatie a rejoint l’Union Européenne en 2013. Avant cela, le marché accueillait seulement 20 à 30 nouvelles agences par an. Après l’adhésion à l’UE, ce nombre a progressivement augmenté, atteignant 60 à 70 nouvelles agences par an autour de 2020. La véritable ruée incontrôlée est survenue avec le boom post-pandémique : l’année record de 2022 a apporté pas moins de 130 nouvelles agences, pratiquement une nouvelle agence tous les trois jours.

Les données de la HGK sur la structure historique du registre révèlent à quel point le marché d’aujourd’hui est ‘jeune’ et potentiellement instable. La HGK indique qu’environ 20 % des agences actuellement actives (303 d’entre elles) ont une expérience de plus de 15 ans (enregistrées entre 2008 et 2012). Ils ajoutent que pas moins de 70 % du nombre total d’intermédiaires sur le marché ont commencé à travailler au cours des dix dernières années, et plus de 40 %, soit 629 intermédiaires, ont été enregistrés de 2021 à 2025, attirés par la vague du boom immobilier.

Derrière ces chiffres impressionnants se cache une dure réalité du marché. La grande majorité des agences sont des micro-entreprises avec seulement quelques employés, des revenus modestes et presque aucun profit. Selon les données commerciales pour 2024, seulement 18,8 % des agences ont généré des revenus dépassant 100 000 euros. Seulement 9,6 % d’entre elles ont dépassé 200 000 euros, et celles ayant des revenus d’un demi-million d’euros ou plus ne comptent que 51 (3,6 %).

En revanche, la concentration des revenus au sommet devient de plus en plus prononcée. Les douze agences leaders qui ont dépassé un million d’euros de revenus en 2024 ont collectivement enregistré 28,8 millions d’euros, soit presque trois fois plus que ce que les leaders du marché équivalents ont réalisé en 2020 (9,9 millions d’euros). En Croatie, il n’existe pas une seule agence comptant plus de 100 employés, et les salaires moyens dans ce secteur restent inférieurs à la moyenne de l’économie croate, entraînant un turnover significatif des employés.

Le marché va dans la direction opposée

Cette explosion de nouveaux acteurs affamés et inexpérimentés survient à un moment où le marché immobilier évolue dans la direction complètement opposée. Les transactions immobilières en 2025 ont, en moyenne, chuté de 13,4 % par rapport à 2024, avec un effondrement particulièrement prononcé le long de la côte. Dans les comtés de Primorje-Gorski Kotar et de Split-Dalmatie, le nombre de transactions a diminué de presque un tiers, principalement en raison de l’exode dramatique des acheteurs d’Europe de l’Ouest. Vu à travers une lentille macroéconomique, les transactions immobilières représentaient 8,3 % du PIB en 2025, tandis qu’un an plus tôt, cette part était de 11 %.

– Le marché ralentit pour la quatrième année consécutive, ce qui se reflète dans la baisse record des transactions. Les principales raisons sont la hausse excessive des prix, qui a conduit de nombreux biens à atteindre des valeurs irréalistes, et un manque d’appartements de qualité et abordables – a déclaré Dubravko Ranilović, président de l’Association des Affaires Immobilières de la HGK lors du forum.

Malgré la baisse des volumes de transactions, les statistiques montrent une stagnation des prix : les prix moyens des nouveaux appartements dans la seconde moitié de 2025 ont atteint 2 885 euros par mètre carré au niveau national, tandis que la moyenne à Zagreb était de 3 436 euros.

La zone grise : des centaines d’agences ‘fantômes’ et des agents illégaux

Dans de telles conditions, où le réservoir de propriétés et d’acheteurs disponibles s’assèche, et où le nombre d’agences augmente, les pratiques négatives, la concurrence déloyale et l’économie grise s’intensifient considérablement. D’après les réponses de la HGK, un fait se cristallise qui devrait alerter chaque acheteur ou vendeur de biens immobiliers : parmi les 5 078 agents ayant réussi l’examen, seuls 2 727 sont réellement employés par des intermédiaires agréés.

Que font les 46,3 % restants ? Beaucoup d’entre eux se retrouvent dans la zone grise. La Chambre souligne explicitement la fausse idée répandue dans le public : le terme ‘agent agréé‘ n’existe pas légalement. Une licence du Ministère de l’Économie est accordée exclusivement à l’intermédiaire (agence), tandis que l’agent n’est qu’un individu enregistré dans le répertoire. Si cet agent n’est pas employé par un intermédiaire agréé sous un contrat de travail, il n’est pas autorisé à effectuer indépendamment des tâches de courtage selon la loi. Les données indiquant qu’il y a actuellement 411 intermédiaires obsolètes dans le registre, qui opèrent soit illégalement soit ont cessé leurs activités sans être supprimés, alimentent encore le chaos sur le marché illégal.

Nouvelle loi comme filtre

En raison du chaos dans la zone grise, l’accent de la profession est mis sur les amendements à la Loi sur le courtage immobilier, qui devraient être adoptés d’ici la fin de cette année. Un changement clé sera l’introduction de sanctions strictes pour les entités qui effectuent un travail sans licence valide, qui annoncent des propriétés sans le consentement écrit du propriétaire, ou qui engagent des agents sans contrats de travail.

– La loi distingue clairement entre les intermédiaires légaux et éthiques qui opèrent conformément à la loi et ceux qui agissent en dehors du cadre légal, protégeant ainsi la majorité des agences qui opèrent déjà légalement – a souligné Maja Bogović, directrice du secteur commercial de la HGK.

Cependant, ceux qui s’attendent à ce que la nouvelle loi balaie le chaos sur le marché du jour au lendemain seront déçus pour le reste de l’année. Les prévisions officielles de la HGK indiquent clairement que la loi n’aura pas d’impact à court terme sur la réduction du nombre d’employés ou d’agences ; au contraire, le nombre d’intermédiaires devrait continuer à croître.

Pour 2026, les organisations professionnelles ne s’attendent pas à un retournement et estiment que le marché continuera d’être dominé par un déséquilibre entre l’offre et la demande, en particulier dans le segment des appartements abordables dans les grandes villes, et que les acheteurs seront plus prudents dans leurs décisions.