Malgré la récente baisse du nombre de transactions immobilières, en 2025, il y en avait encore significativement plus qu’en 2015, confirmant que le marché immobilier a enregistré une tendance à la hausse à long terme au cours de la dernière décennie avec seulement des fluctuations occasionnelles.
À savoir, selon les données de l’Administration fiscale, en 2025, un total de 117 359 transactions immobilières ont été réalisées en Croatie. Il y a une augmentation visible du nombre de transactions au deuxième trimestre par rapport au début de l’année, suivie d’une légère baisse au troisième trimestre, tandis que le dernier trimestre enregistre une nouvelle augmentation et le plus grand nombre de transactions de l’année.
Comme indiqué dans l’analyse du marché immobilier par Arvio, une entreprise spécialisée dans les évaluations immobilières officielles, de 2015 à 2018, le marché a enregistré une forte croissance, le nombre de transactions passant de 67 683 en 2015 à 108 914 en 2018, avec une brève correction en 2017. Cette période marque la reprise et la stabilisation du marché après une période de crise, avec un renforcement progressif de la demande.
Les années 2019 et 2020 ont apporté une stagnation et une légère baisse de l’activité (102 779 transactions en 2020), en partie en raison des perturbations causées par la pandémie, qui ont ralenti la réalisation des transactions et accru l’incertitude sur le marché.
La période de 2021 à 2023 est marquée par une forte expansion, atteignant son apogée en 2022 et 2023 (environ 137 400 transactions), alimentée par une forte demande, des conditions de financement favorables et une activité d’investissement accrue.
Après le pic, en 2024 et 2025, il y a une diminution progressive du nombre de transactions (117 359 en 2025).
Zagreb et l’Adriatique en tête
L’activité du marché en Croatie est la plus élevée dans les centres urbains et les régions côtières, tandis que les comtés ruraux et moins développés enregistrent des dynamiques significativement plus faibles. La ville de Zagreb est en tête avec 15,36 % des transactions immobilières.
Viennent ensuite Zadar, Primorje-Gorski Kotar, Split-Dalmatie et les comtés de Zagreb, qui représentent ensemble une part significative du chiffre d’affaires total et constituent les centres régionaux les plus actifs en dehors de la capitale. La forte part des comtés adriatiques se distingue, indiquant une demande stable alimentée par une combinaison d’acheteurs nationaux et du marché lié au tourisme.
Les comtés continentaux de taille moyenne, tels que Varaždin et Osijek-Baranja, enregistrent une part solide mais plus petite du chiffre d’affaires total, tandis que les comtés plus petits et slavoniens occupent des parts plus faibles, ce qui est cohérent avec leur image démographique, leur force économique et leur demande plus faible pour l’immobilier.
Les acheteurs étrangers les plus courants sont les Slovènes
Les acheteurs étrangers représentent un segment plus petit mais significatif du marché immobilier, avec la plus forte demande venant d’acheteurs des pays voisins et d’Europe centrale. Selon les données de l’Administration fiscale, en 2025, des ressortissants étrangers ont réalisé un total de 9 444 transactions immobilières en République de Croatie, représentant 8,05 % de toutes les transactions.
La plus grande part parmi eux est détenue par des citoyens slovènes avec 2 569 transactions (27,20 %), suivis par l’Allemagne avec 1 963 transactions (20,79 %). Un nombre significatif de transactions a également été réalisé par des citoyens d’Autriche, de Bosnie-Herzégovine, de République tchèque, de Hongrie, de Pologne et d’Italie.
Poursuite de la croissance des prix
Au quatrième trimestre de 2025, selon les données du Bureau d’État des statistiques, les prix moyens des propriétés résidentielles ont continué d’augmenter. Par rapport au troisième trimestre de 2025, les prix ont augmenté en moyenne de 3,4 %, tandis que par rapport au quatrième trimestre de 2024, ils ont augmenté de 16,1 %, et en moyenne annuelle de 14,1 %.
Géographiquement, la croissance était visible dans toutes les régions. Dans les zones en dehors de Zagreb et de l’Adriatique, les prix ont augmenté de 5,2 % par trimestre et de 23,3 % par an. La ville de Zagreb a enregistré une croissance de 1,2 % par rapport au trimestre précédent et de 14,9 % sur une base annuelle, tandis que l’Adriatique montre une croissance trimestrielle de 4,9 % et une croissance annuelle de 14,5 %.
Au quatrième trimestre de 2025, les prix des propriétés résidentielles nouvelles et existantes ont continué d’augmenter, mais à un rythme plus modéré que dans les trimestres précédents. Par rapport au troisième trimestre de 2025, la nouvelle construction est devenue 3,5 % plus chère, tandis que sur une base annuelle, par rapport au quatrième trimestre de 2024, la croissance était de 14,7 %.
Au cours de la même période, les propriétés résidentielles existantes ont augmenté trimestriellement de 3,4 % et annuellement de 16,4 %. Ces données montrent qu’il y a encore un climat favorable pour les investissements dans la nouvelle construction, tandis que le taux de croissance des propriétés existantes est quelque peu plus fort, suggérant une forte demande et un intérêt stable pour le marché secondaire.
La Croatie avec les prix immobiliers en plus forte croissance
Selon les données du Bureau d’État des statistiques, le taux d’inflation annuel en Croatie en février 2026 était de 3,8 % par rapport au même mois de l’année dernière, indiquant une croissance modérée des prix des biens et services de consommation par rapport aux périodes précédentes. La croissance mensuelle en février par rapport à janvier était de 0,3 %.
Pour le marché immobilier, cette inflation a de multiples implications. Premièrement, le coût réel de la vie et de l’entretien des propriétés continue d’augmenter, ce qui peut accroître la demande de locations et faire encore grimper les prix des appartements existants. Deuxièmement, les investisseurs dans la nouvelle construction continuent de bénéficier d’un climat favorable, car la croissance des prix des propriétés résidentielles dans de nombreuses régions dépasse le taux d’inflation. Par exemple, au quatrième trimestre de 2025, la nouvelle construction a enregistré une croissance annuelle des prix de 14,7 %, tandis que les propriétés résidentielles existantes ont augmenté de 16,4 %, dépassant significativement le taux d’inflation et indiquant une forte pression de demande.
Selon les données d’Eurostat pour le dernier trimestre de 2025, la croissance annuelle moyenne de l’indice des prix des propriétés résidentielles dans l’UE est de 5,5 %, tandis que dans la zone euro, la croissance est de 5,2 %. Parmi les pays à la croissance la plus rapide figurent la Hongrie (21,2 %), le Portugal (18,9 %) et la Croatie (16,1 %). Le seul État membre de l’UE avec une baisse annuelle des prix de l’immobilier est la Finlande (-3,1 %).
Aucun indicateur de réduction des prix
Le marché immobilier croate en 2025 a maintenu une tendance à la hausse stable, malgré les conditions de prêt resserrées introduites par la Banque nationale croate au milieu de l’année, évaluent les analystes d’Arvio.
– Les prix des propriétés résidentielles ont continué d’augmenter dans toutes les régions, avec une augmentation annuelle de 14,1 %, bien au-dessus de la moyenne de l’UE, indiquant la résilience du marché et l’intérêt continu des acheteurs malgré les limitations de disponibilité de financement. Les acheteurs étrangers continuent de représenter un segment significatif du marché, ce qui n’est pas inhabituel, étant donné que les prix croates sont encore inférieurs à ceux de la Slovénie et de l’Allemagne, rendant les investissements immobiliers en Croatie relativement attractifs, en particulier dans les zones côtières et touristiques – déclarent les analystes.
Ils ajoutent également que les incitations fiscales, telles que les remboursements d’impôts sur l’achat de la première propriété, soutiennent davantage la stabilité du marché et la disponibilité des propriétés résidentielles pour les acheteurs nationaux. Cependant, ils sont prudents avec les prévisions concernant les mouvements futurs des prix de l’immobilier.
– Dans le contexte d’une instabilité mondiale et de conditions macroéconomiques changeantes, il est très difficile de prédire l’état du marché immobilier. Bien que des fluctuations dans le nombre de transactions et le rythme de croissance des prix ne puissent pas être exclues à court terme, il n’y a actuellement aucun indicateur suggérant un effondrement majeur du marché. La combinaison actuelle d’une forte demande, d’un pouvoir d’achat stable et d’une attractivité internationale suggère que le marché continuera de maintenir sa résilience et sa liquidité, les facteurs clés pour un développement futur étant la disponibilité du financement, les incitations fiscales et les différences régionales dans la demande – concluent-ils.
