Bâtiments en Décomposition : Comment Forcer les Propriétaires à Rénover

En plus de perturber l’apparence des villes, les façades délabrées et les bâtiments en décomposition dans les centres des villes croates représentent une menace sérieuse pour la sécurité des passants. Les résidents et les visiteurs de Zagreb en ont été convaincus après le tremblement de terre de 2020, malgré la rénovation à long terme qui n’est toujours pas terminée.

Pour comparaison, des villes néerlandaises comme Amsterdam ou Rotterdam abordent la question des bâtiments négligés de manière beaucoup plus décisive grâce à des obligations légales claires, et leurs inspections visitent régulièrement les quartiers problématiques. Là, les autorités locales émettent des ordres contraignants de rénovation, et si le propriétaire ne répond pas, elles organisent elles-mêmes les travaux et facturent le coût total au propriétaire par le biais de l’exécution ou de l’enregistrement d’un privilège sur la propriété.

Dans le cas où le propriétaire ne rénove pas le bâtiment dans un délai imparti, des amendes monétaires sont calculées quotidiennement ou hebdomadairement et peuvent rapidement devenir très coûteuses.

Bien que le système des soi-disant hypothèques d’État, selon lequel l’État rénove le bâtiment et s’enregistre ensuite en tant que créancier garanti, n’ait pas encore décollé ici, les cadres juridiques pour la rénovation forcée aux frais du propriétaire existent déjà et sont utilisés plus activement.

Pour encourager les propriétaires de bâtiments et de façades négligés à rénover et à restaurer leurs façades au bénéfice de tous, l’État dispose à la fois d’une ‘carotte’ sous la forme de généreux fonds européens pour la rénovation énergétique et d’un ‘bâton’ sous la forme d’inspecteurs municipaux et d’inspections.

Zagreb Établit l’Ordre

Actuellement, il y a 179 procédures actives à Zagreb visant à éliminer les dommages causés par des parties dangereuses des façades, et pour 139 d’entre elles, des décisions ont déjà été émises ordonnant aux copropriétaires d’entreprendre des rénovations urgentes.

– Le traitement de ces cas est régi par la Loi sur l’Inspection de la Construction, qui donne aux inspecteurs municipaux le pouvoir d’ordonner aux propriétaires d’éliminer les dommages qui représentent un danger pour la vie humaine – déclare la Ville de Zagreb.

Cependant, la Ville avertit qu’en cas de non-conformité, les travaux peuvent être réalisés par un entrepreneur municipal, mais aux frais complets des copropriétaires. Cela signifie que la Ville engage indépendamment une entreprise de construction pour rénover la façade, et la facture pour ces travaux est ensuite émise de manière forcée aux propriétaires, créant une créance directe contre les copropriétaires.

De plus, des amendes monétaires peuvent être imposées à ceux qui ne se conforment pas à la décision. En effet, selon la Loi sur la Procédure Administrative Générale, les amendes monétaires pour les particuliers peuvent atteindre jusqu’à deux salaires bruts annuels moyens, tandis que pour les personnes morales, ce montant peut atteindre jusqu’à dix salaires bruts annuels.

Selon les dernières données de l’Office Croate de la Statistique, le salaire brut mensuel moyen en Croatie pour décembre 2025 était de 2087 euros, ce qui signifie que le salaire brut annuel moyen est d’environ 25 mille euros, donc l’amende maximale qui peut être imposée à un particulier pour le forcer à rénover peut atteindre presque 50 mille euros, tandis qu’elle peut coûter aux entrepreneurs jusqu’à 250 mille euros.

Néanmoins, malgré ces mesures strictes, la Ville de Zagreb note que dans la plupart des cas, les copropriétaires initient eux-mêmes les travaux dès qu’ils reçoivent la décision officielle de l’inspecteur municipal.

– Selon la Loi sur l’Inspection de la Construction, l’inspecteur municipal ordonne au propriétaire ou aux copropriétaires d’éliminer les dommages à la façade ou au toit du bâtiment existant qui ne fait pas partie de la structure porteuse et représente un danger pour la santé ou la vie. La même décision impose également le marquage approprié du bâtiment comme dangereux jusqu’à ce que les dommages identifiés soient complètement éliminés – expliquent la Ville.

L’État et les Villes Co-Financent la Rénovation

En ce qui concerne les bâtiments enregistrés dans le Registre des Biens Culturels ou ceux situés dans des unités culturelles-historiques protégées, selon la Loi sur l’Inspection de la Construction, la décision de l’inspecteur municipal est également envoyée à l’organe d’administration de l’État responsable de la protection des biens culturels. Cela, à son tour, peut prolonger l’ensemble du processus en raison de l’alignement avec les directives de conservation.

En raison de ces limitations et des coûts plus élevés de la rénovation des bâtiments protégés, le Ministère de l’Aménagement du Territoire, de la Construction et des Biens de l’État essaie d’accélérer les rénovations par le biais de programmes de financement spéciaux. Lors d’une réunion en janvier, le Gouvernement a adopté le Programme de Rénovation des Façades pour les Bâtiments Existants, qui est destiné aux bâtiments sous protection culturelle, qui ne peuvent souvent pas être rénovés par le biais d’une rénovation énergétique classique ou nécessitent seulement des interventions mineures, telles que la réparation de dommages, l’enlèvement de graffitis ou la peinture de façades.

– Le programme spécial permet la rénovation de telles façades dans le but de préserver les vues et d’améliorer l’apparence des villes – a expliqué le Ministre Branko Bačić.

Ce programme, pour lequel trois millions d’euros ont été sécurisés pour 2026 et quatre millions d’euros pour 2027, permet le co-financement des rénovations de façades avec des fonds non remboursables en parts égales : un tiers est fourni par l’État, un par la ville ou la municipalité, tandis que le tiers restant est payé par les copropriétaires.

En plus de devoir sécuriser des fonds pour leur propre part de financement, les copropriétaires doivent prendre la décision de rénover la façade par un vote majoritaire, comme défini par la nouvelle Loi sur la Gestion et l’Entretien des Bâtiments. Cela empêchera les situations bien connues où un locataire bloque la rénovation de l’ensemble du bâtiment.

À la fin mars, le Ministère annoncera un concours pour la rénovation des façades dans les noyaux urbains protégés, ce qui pourrait encourager davantage la rénovation des façades négligées, et un appel à l’installation d’ascenseurs dans les bâtiments est également en préparation. Cependant, bien que cela soit une bonne initiative, compte tenu des prix de construction d’aujourd’hui, cet argent ne permettra de rénover qu’un maximum de cent bâtiments par an.

Modèle de Dubrovnik

Pour motiver les propriétaires fonciers dans le noyau historique de Dubrovnik à préserver et à maintenir l’apparence authentique des façades, la Ville de Dubrovnik fournit des subventions pour la rénovation de la construction traditionnelle (menuiserie). Pour cette mesure, 102 mille euros ont été sécurisés du budget municipal pour 2026.

– La Ville fournit des fonds non remboursables aux propriétaires pour la rénovation de volets en bois traditionnels fabriqués selon des modèles originaux et des conditions de conservation, en coopération avec le Ministère de la Culture et des Médias, ainsi que le Bureau Régional de Conservation de Dubrovnik et l’Institut de Restauration de Dubrovnik – déclare la Ville.

Les coûts de telles rénovations sont élevés, donc la Ville prévoit d’augmenter davantage les montants des subventions. De plus, pour toute intervention dans le centre historique sans l’approbation du conservateur, l’inspection municipale impose des amendes monétaires sur la base de la Décision sur l’Ordre Municipal.

En plus des rénovations de façades, la Ville finance également un programme de réhabilitation sismique. Depuis 2000, Dubrovnik a réhabilité plus de 200 bâtiments et a augmenté leur résistance aux tremblements de terre d’un degré sur l’échelle MCS. Au cours de l’année passée, 438 mille euros ont été dépensés pour ces travaux.

Rien Sans Sensibilisation

Cependant, le Ministère de l’Aménagement du Territoire admet que les copropriétaires ne peuvent pas être directement forcés à moderniser, mais peuvent principalement être motivés financièrement.

– L’institut de coercition n’existe pas, et il appartient aux copropriétaires de bâtiments multi-appartements de prendre conscience des avantages immédiats et facilement démontrables de la rénovation énergétique des bâtiments, surtout compte tenu des fonds exceptionnellement généreux que ce Ministère a fournis par le biais de divers programmes, ainsi que des taux de co-financement très élevés des fonds européens non remboursables pour toutes les activités éligibles dans le cadre de chaque projet de rénovation énergétique – déclare le Ministère.

Un tel modèle, qui repose principalement sur des incitations, n’est clairement pas suffisant pour aborder systématiquement le problème. La Croatie pourrait donc s’inspirer du modèle néerlandais, qui aborde efficacement la question des façades négligées par une combinaison d’obligations de rénovation et d’incitations financières. D’autres pays européens appliquent des mesures beaucoup plus répressives, et les villes croates sont encore trop clémentes à cet égard, jouant sur la composante sociale, car de nombreux retraités ne peuvent pas se permettre financièrement des rénovations coûteuses.

Cependant, les citoyens sont encore freinés par de faibles réserves, ainsi que par l’héritage d’un système dans lequel la plupart des propriétés étaient sociales, donc la sensibilisation à l’obligation d’investir dans sa propre propriété ne s’est pas encore développée parmi une partie de la population.

Néanmoins, le statut social des locataires nécessite une approche plus sensible que la simple répression, mais le ‘bâton’ doit, dans certains cas, être plus aiguisé car un bâtiment en décomposition peut littéralement tuer un passant. Dans les conditions irréalistes du marché immobilier d’aujourd’hui, le seul chemin vers des villes plus sûres est une prise de conscience claire qu’un bâtiment préservé est le meilleur investissement à long terme qui augmente la valeur de la propriété et protège les vies humaines. Par conséquent, une combinaison de carotte et de bâton est la meilleure solution. Cependant, à en juger par l’état des façades, ce bâton n’est pas encore assez aiguisé en Croatie.