Transactions immobilières : Dans quels cas la TVA est-elle payée et qui la paie

Écrit par : Domagoj Bakran, auditeur certifié et conseiller fiscal, Kreston Croatia Tax Advisory

Les biens immobiliers à des fins fiscales comprennent les bâtiments et leurs parties, ainsi que le terrain sur lequel ils se trouvent, mais aussi le terrain en tant qu’entités séparées, qu’il s’agisse de terrains à bâtir ou agricoles. Un bâtiment, aux fins de la loi sur la TVA, est considéré comme un objet fixé au sol ou ancré dans le sol. Si la propriété n’est pas soumise à la TVA, elle est soumise à la taxe sur les transferts immobiliers. La loi sur la taxe sur les transferts immobiliers régule que l’objet de la taxation est le transfert de biens immobiliers, mais il est souligné que l’acquisition de biens immobiliers sur lesquels la TVA est payée n’est pas considérée comme un transfert de biens immobiliers. Par conséquent, une seule taxe est payée sur les transactions immobilières, soit la TVA, soit la taxe sur les transferts immobiliers.

La livraison de bâtiments ou de leurs parties et du terrain sur lequel ils se trouvent est exonérée de calcul de la TVA, sauf pour les livraisons avant la première occupation ou utilisation ou les livraisons où pas plus de deux ans se sont écoulés entre la date de première occupation ou utilisation et la date de la prochaine livraison.

Il découle de ce qui précède que chaque livraison de bâtiments ou de leurs parties et du terrain sur lequel ils se trouvent avant la première occupation ou utilisation ou où pas plus de deux ans se sont écoulés entre la date de première occupation ou utilisation et la date de la prochaine livraison est soumise à la TVA.

La TVA et les ‘centenaires’

La première occupation ou utilisation est considérée comme le moment où la propriété est mise en service, pour lequel le contribuable doit avoir la documentation appropriée. Cependant, non seulement des bâtiments neufs et anciens sont vendus sur le marché, mais aussi des bâtiments inachevés et reconstruits. L’autorité fiscale a fourni des règles pour de tels cas.

La livraison de bâtiments reconstruits ou de leurs parties et du terrain sur lequel ils se trouvent est soumise à la TVA si les coûts de reconstruction dans les deux années précédant la livraison dépassent cinquante pour cent du prix de vente. La reconstruction d’un bâtiment est considérée comme l’exécution de travaux de construction et d’autres travaux sur un bâtiment existant qui modifient le bâtiment par rapport à son état avant la reconstruction, tels que des extensions, des améliorations, le retrait de la partie externe du bâtiment, l’exécution de travaux pour changer l’usage du bâtiment, etc., ou l’exécution de travaux de construction et d’autres travaux sur les ruines d’un bâtiment existant dans le but de sa restauration. Il découle de ce qui précède qu’un bâtiment utilisé pendant cent ans peut être soumis à la TVA. La livraison de bâtiments inachevés ou de leurs parties et du terrain sur lequel ils se trouvent, tels que la construction en gros œuvre, est toujours soumise à la TVA.

Et pour le terrain à bâtir

La livraison de terrain ‘nu’ est exonérée de calcul de la TVA, sauf pour la livraison de terrain à bâtir. La livraison de terrain à bâtir est soumise à la TVA. Pour garantir un traitement uniforme dans la pratique, l’autorité fiscale a défini le terrain à bâtir. À des fins fiscales, le terrain à bâtir est considéré comme un terrain pour lequel un acte exécutif a été émis approuvant la construction. Les actes exécutifs approuvant la construction incluent, par exemple, des permis de construire, des permis d’urbanisme, des décisions de construction, etc. À des fins fiscales, un terrain est considéré comme un terrain à bâtir même si les actes émis ne sont plus exécutifs, c’est-à-dire que la construction n’est plus possible.

Par conséquent, lorsqu’il s’agit de décider si la vente concerne un terrain à bâtir ou non, il n’est pas important de savoir quand l’acte a été émis, mais s’il a été émis, car si c’est le cas, ce terrain est automatiquement considéré comme un terrain à bâtir à des fins fiscales.

Dans le cas de la taxe d’entrée

Dans les livraisons qui sont exonérées de calcul de la TVA, il existe une option de taxation. Le contribuable a le droit de choisir de taxer les livraisons qui sont exonérées de calcul de la TVA, à condition que l’acheteur soit un contribuable ayant le droit de déduire la taxe d’entrée intégralement sur la base de la livraison à laquelle le droit de choisir la taxation doit être appliqué. De ce qui précède, il découle que le vendeur décide indépendamment comment taxer la livraison exonérée, soit en appliquant effectivement l’exemption, soit en choisissant la taxation.

Les vendeurs utilisent le plus souvent l’option de taxation dans des situations où la livraison exonérée de calcul de la TVA entraînerait une obligation de correction de la taxe d’entrée. Le vendeur est obligé de corriger la taxe d’entrée déduite dans les situations où, dans les dix ans suivant l’année au cours de laquelle la taxe d’entrée a été déduite, il vend la propriété en appliquant l’exemption de calcul de la TVA. Dans les cas où plus de dix ans se sont écoulés depuis l’achat de la propriété, le vendeur peut vendre la propriété sans TVA et sans obligation de restituer la taxe d’entrée.

Lors de l’utilisation de l’option de taxation, la livraison sera toujours sans TVA sur la facture car l’obligation fiscale sera transférée au destinataire. Le destinataire, c’est-à-dire l’acheteur, dans ce cas calcule la TVA et utilise simultanément la possibilité de déduction de la taxe d’entrée. Il est important de souligner que dans cette livraison, le droit de déduire la taxe d’entrée est utilisé et que l’acheteur doit faire attention à la gestion de la taxe d’entrée déduite dans toute livraison ultérieure de la même propriété.