Ranilović avertit : le marché immobilier subit un grand nettoyage

Le marché immobilier croate fait face à des changements significatifs. Alors que les prix au mètre carré continuent de dominer l’espace public, une bataille législative clé se déroule dans l’ombre pour mettre de l’ordre dans une profession qui a connu une véritable expansion au cours des deux dernières années.

Selon les données de la Chambre de l’économie croate, le nombre d’agences a augmenté de près de 19 pour cent en seulement un an, avec 1492 actuellement enregistrées, ainsi que plus de 4800 agents licenciés.

Cependant, l’augmentation soudaine du nombre de participants a entraîné des effets secondaires indésirables. Tout d’abord, une baisse de la qualité du service, et une augmentation du travail illégal et des pratiques non éthiques telles que la publicité de propriétés sans la connaissance du propriétaire. La réponse de l’État et de la profession se présente sous la forme de le Projet de Proposition de Loi sur la Médiation Immobilière, qui est actuellement en e-consultation, avec une mise en œuvre prévue dans la première partie de 2026.

Les nouveaux amendements apportent des pénalités significativement plus strictes, la numérisation des processus, mais aussi des règles du jeu plus claires, allant des contrats écrits obligatoires avant tout paiement, à l’augmentation des montants minimums d’assurance responsabilité professionnelle à 100 000 euros. Cependant, la plus grande nouveauté est la pénalité drastique, donc ceux qui opèrent ‘au noir’ ou qui font de la publicité pour des propriétés sans contrat avec le propriétaire seront confrontés à des amendes allant jusqu’à 15 000 euros, tandis que les amendes pour les agences illégales peuvent atteindre jusqu’à 30 000 euros.

Nous avons parlé avec Dubravko Ranilović, président de l’Association des Professionnels de l’Immobilier à la HGK, de ce que ces changements signifient pour les agences et pour les citoyens achetant ou vendant leur maison, qui plaide depuis des années pour la professionnalisation de la profession et la tolérance zéro pour les pratiques commerciales illégales.

Le projet interdit explicitement de facturer des frais de commission à l’acheteur ou au locataire s’ils n’ont pas signé de contrat avec le courtier. Cela va-t-il pratiquement couper le modèle ‘commission de l’acheteur’, et à quoi ressemblera une procédure correcte lorsque l’acheteur souhaite toujours que l’agence le représente ?

– Le modèle de ‘commission’ de l’acheteur ne sera pas coupé, car il est tout à fait normal que l’acheteur paie une commission pour le service. La signature du contrat de médiation était obligatoire, peu importe que votre client soit le vendeur, l’acheteur, le propriétaire ou le locataire.

Les parties contractantes, y compris les utilisateurs de services, ont complètement incorrectement été réticentes à signer le même, ne voulant pas s’engager, mais en même temps acceptaient une relation informelle avec le courtier, qui se terminait généralement mal.

Ainsi, vous ne pouvez pas facturer de frais à quiconque si vous ne vous êtes pas préalablement mis d’accord à ce sujet dans un contrat de médiation, et donc vous ne pourrez pas facturer l’acheteur s’il n’y a pas de contrat de médiation valide et préalablement conclu entre l’acheteur et le courtier. Cela empêche la facturation de frais basés uniquement sur la visite de la propriété ou la participation à la transaction sans une relation contractuelle claire, ce qui renforce la protection des acheteurs et des locataires.

Si l’acheteur souhaite que l’agence recherche une propriété pour lui, cela est toujours autorisé, mais uniquement avec la volonté clairement exprimée de l’acheteur et la conclusion d’un contrat de médiation écrit avant le début de la prestation de services. Un tel contrat doit définir de manière transparente l’étendue des services, le montant des frais de commission et tous les coûts supplémentaires, ainsi qu’une délimitation claire des intérêts par rapport au contrat que le courtier a avec le vendeur ou le propriétaire.

L’Association des Professionnels de l’Immobilier à la HGK souligne la nécessité de sanctionner plus strictement les pratiques déloyales sur le marché, parmi lesquelles la publicité d’une propriété sans le consentement du propriétaire, ou sans un Contrat de Médiation signé, se distingue. Le montant des frais de commission, qui est généralement calculé comme un pourcentage de la valeur de la propriété que le courtier vend, permet actuellement aux courtiers de réaliser des revenus significatifs. Pour cette raison, il y a un intérêt de tous les participants du marché à le réglementer avec un cadre législatif clair et exécutoire qui permettra une conduite professionnelle des activités, un investissement dans la qualité du service, et une protection efficace contre la concurrence déloyale et les pratiques non éthiques, que la Chambre de l’économie croate avertit continuellement.

Jusqu’à présent, les irrégularités fréquentes dans ce domaine, telles que la publicité sans la connaissance ou le consentement du propriétaire de la propriété, ont sapé la confiance du public et ouvert la porte aux abus. Réguler la publicité et prescrire des dispositions de contravention crée un cadre plus sûr et plus ordonné, qui garantit une plus grande protection pour les propriétaires et les utilisateurs et contribue à la transparence du marché. L’obligation de conclure des contrats de médiation écrits dans les transactions immobilières, définissant le contenu du contrat, y compris le montant des frais de commission, le type de coûts supplémentaires, et les obligations du courtier, réduit l’incertitude des utilisateurs de services et permet une application cohérente de la loi.

L’assurance responsabilité professionnelle minimum est portée à 100 000 euros par événement dommageable et 300 000 euros par an. Combien cela augmentera-t-il le coût des opérations des agences et certains petits courtiers quitteront-ils le marché ?

– Nous ne considérons pas ce montant comme si lourd, mais il est important pour le courtier à la fin combien la prime sera obligée de payer annuellement. L’augmentation du montant minimum d’assurance garantit une protection adéquate pour les utilisateurs et élève le niveau de responsabilité professionnelle des courtiers. Je répète, la police est contractée par le courtier (agence), pas par l’agent.

L’agent est lié exclusivement à un courtier et par un contrat de travail, avec des sanctions pour contravention. Pourquoi y a-t-il un tel durcissement et que signifie-t-il pour le marché de l’emploi des agents et pour les clients ?

– Le courtier (agence) a toujours été le sujet dans les transactions immobilières, et jamais l’agent. L’agent a toujours été une personne employée par le courtier. Il n’y a pas de durcissement ici et rien ne change dans la Loi sur la Médiation. Ces dispositions sont en vigueur depuis 2007, date à laquelle la Loi a été adoptée. Le problème est que les agents ont induit les utilisateurs en erreur en leur faisant croire qu’ils pouvaient opérer sans courtier, ce qui n’a jamais été autorisé.

Il est incorrect d’appeler les agents licenciés, car seule l’agence (courtier) qui remplit toutes les conditions basées sur la Loi peut être licenciée, afin d’obtenir une décision du Ministère pour exercer des activités de médiation. Certaines agences ont en fait encouragé cette relation sans contrat de travail, car elles ont économisé sur les agents en ne les employant pas.

Parallèlement à la hausse des prix de l’immobilier, il y a également eu une augmentation du nombre d’agences en Croatie au cours des deux dernières années. Par conséquent, avec un plus grand nombre de participants dans les transactions immobilières, il y a également eu une certaine baisse de la qualité du service, ainsi que des activités illégales de nombreux acteurs de la médiation. Une contribution significative à cela doit également être la reconnaissance de l’importance et du besoin pour les utilisateurs de coopérer exclusivement avec des courtiers légaux, car c’est le seul moyen d’assurer un service de qualité supérieure et plus professionnel et la sécurité des clients à long terme.

Nous vous rappelons qu’un courtier (agence) dans les transactions immobilières doit opérer légalement, c’est-à-dire qu’il doit obtenir, sur la base des obligations légales, une décision du Ministère (licence) pour exercer des activités de médiation dans les transactions immobilières. La Loi sur la Médiation dans les Transactions Immobilières a prescrit les conditions d’enregistrement des agents dans le Registre des Agents depuis 2007, date de son entrée en vigueur, y compris la réussite d’un examen professionnel, des qualifications éducatives et la preuve de l’absence de casier judiciaire.

La réglementation précise de l’interdiction d’activités simultanées pour plusieurs courtiers contribue à la professionnalisation et réduit les conflits d’intérêts. Les conséquences de ces dispositions se reflètent dans le renforcement de la responsabilité de tous les participants aux transactions, en particulier des courtiers, mais elles servent également de guide pour les citoyens ou les utilisateurs de services de médiation, pour un suivi transparent de leurs qualifications professionnelles et une augmentation de la protection des utilisateurs de services.

Dans le projet, le rôle de la HGK est renforcé à travers le registre/directory et les règlements éthiques, avec la possibilité de sanctionner les pratiques non éthiques. Quelles trois pratiques la HGK souhaite-t-elle ‘nettoyer’ en premier et comment va-t-elle mettre cela en œuvre concrètement, afin que cela ne reste pas des lettres mortes sur papier ?

– Je répète, ce n’est pas une nouvelle Loi. Tout ce qui précède a été réglementé par la Loi depuis 2007. La Loi a clairement défini la manière de maintenir et de mettre à jour le Registre des Courtiers, y compris le signalement des changements de données, les obligations de la Chambre de l’économie croate, et la procédure de suppression des courtiers en cas de non-respect des conditions légales.

La position de la HGK est que l’amélioration de la qualité du service et la réduction des plaintes concernant le travail des courtiers ne peuvent être réalisées qu’en dirigeant la surveillance des inspections vers des violations graves de la loi telles que : effectuer une médiation sans licence, faire de la publicité pour des propriétés sans ordre écrit, et engager des agents sans emploi permanent avec le courtier. En sanctionnant de tels acteurs déloyaux et non professionnels, le nombre de plaintes concernant le travail des courtiers serait minimisé.