Votre prochain investissement dépend d’un plan inexistant

Un des cauchemars des unités d’autonomie locale et régionale (JLRS) peut être la préparation de plans spatiaux. Les autorités doivent prendre en compte les citoyens, mais aussi les intérêts de divers groupes, y compris les entrepreneurs, et souvent leurs désirs sont irréconciliables. Que va-t-il être construit, peut-on convertir des terres agricoles en terres à bâtir, il y a toujours une certaine incertitude. De plus, l’État crée des difficultés car il était censé adopter un plan de développement spatial national comme plan de base il y a environ dix ans, mais cela n’a pas été fait.

Tâche complexe

La profession déclare que la préparation d’un plan spatial est une tâche extrêmement complexe. À titre d’illustration, un grand nombre de réglementations s’appliquent aux plans spatiaux, notent-ils à la Chambre croate des architectes (HKA), provenant de tous les domaines de la vie et de l’économie – des terres agricoles et forestières à la protection du patrimoine naturel et culturel, des relations de propriété, du trafic – et de nombreux autres domaines imaginables.

– La tâche la plus complexe est de concilier un grand nombre de parties prenantes différentes, dont beaucoup ont des points de vue et des intérêts opposés, dans le cadre spatial donné. C’est aussi l’essence de la profession de planification. Souvent, même un acteur individuel dans l’espace a des idées dont les conséquences sont mutuellement contradictoires : par exemple, nous voulons des villes plus vertes, mais en même temps, nous aimerions plus de parkings et des routes plus larges ; nous voulons profiter de l’environnement naturel, donc nous aimerions étendre les établissements dans la nature ; nous voulons un plus grand ordre dans l’espace, mais nous sommes irrités par les règles qui s’appliquent à notre parcelle. Ici, la communication patiente et la recherche d’un équilibre entre les exigences de développement, d’une part, et la protection des valeurs spatiales, d’autre part, restent un défi fondamental – disent-ils à la HKA.

Plans impraticables

Dans la mise en œuvre des plans spatiaux, il y a de nombreux défis, soulignent-ils, mais le plus grand problème peut être considéré comme le manque de volonté et de capacité parmi le plus large éventail de parties prenantes pour la préparation de plans détaillés et la réalisation des espaces et contenus publics nécessaires – qui sont tous deux une condition préalable nécessaire à la construction et au renouvellement de quartiers de qualité, réussis et vitaux.

– Le manque de plans détaillés affecte directement la vie des citoyens plus qu’il ne peut sembler au départ. Sans eux, les permis de construire sont délivrés sur la base de plans généraux qui devraient être stratégiques, et non opérationnels, donc même avec la meilleure volonté, ils ne peuvent pas couvrir toutes les situations dans l’espace. Par conséquent, de tels plans deviennent impraticables et sujets à différentes interprétations, en partie trop restrictifs, et présentent encore des lacunes qui peuvent diminuer de manière permanente la valeur de l’espace, non seulement esthétiquement, et compromettre la résolution des besoins communs dans la zone plus large, comme le trafic – nous expliquent-ils à la HKA.

Les entrepreneurs construiraient

À notre question sur la mesure dans laquelle les JLRS adhèrent aux recommandations de la profession dans la préparation des plans spatiaux, ils répondent que les municipalités et les villes varient entre celles qui sont vraiment avancées, qui pensent à long terme au développement de qualité de leur espace, et celles pour lesquelles la planification spatiale est une étape pour des sujets politiques quotidiens banals et d’autres. Cependant, ils notent à la Chambre, dans une société démocratique, la planification spatiale et urbaine a nécessairement une dimension politique – sans connotations négatives, soulignent-ils – car elle implique des décisions communautaires sur l’avenir de l’espace prises avec l’aide de ses organes représentatifs.

– Cela ne signifie pas que la profession est là juste pour dessiner ce qu’on lui dit. Les planificateurs participent activement à la bonne formulation des décisions, expliquent-ils, guident, recommandent, avertissent et coordonnent, mais la responsabilité de l’espace incombe à l’ensemble de la communauté – ils transmettent de la HKA.

Par exemple, l’intérêt pour la construction dans la région de Split est principalement axé sur les terrains à bâtir. Ce sont des initiatives entrepreneuriales pour la construction d’installations résidentielles, d’hébergement et commerciales.

– En ce qui concerne les terres agricoles, il s’agit généralement d’activités agricoles traditionnelles de moindre intensité à la périphérie de la ville, pour lesquelles il n’y a pas d’initiatives exprimées – ils transmettent de l’administration de la ville de Split.

Générateur de conflits

Dans l’Association des villes, ils disent que même le cadre législatif lui-même crée dans de nombreux cas spécifiques des situations conflictuelles dans la mise en œuvre des plans, ce qui affecte particulièrement la qualité du développement urbain. Ici, ils parlent principalement du plan de développement spatial national non adopté. Il y a aussi des défis dans la mise en œuvre des plans spatiaux en raison de l’état de l’espace qui peut affecter la mise en œuvre : état des infrastructures, statut juridique de la propriété, état des opérations cadastrales et de registre foncier (taille et forme des parcelles, conformité mutuelle des opérations cadastrales et judiciaires, conformité des opérations avec l’état réel dans l’espace), etc.

Dans l’Association des villes, ils disent que les problèmes les plus courants sont l’imprécision et l’ambiguïté fréquente des dispositions des plans, diverses collisions pour des zones spécifiques dans les plans et entre différents niveaux de plans. Il y a souvent un manque d’alignement des plans avec le cadre législatif en vigueur, comme les anciens plans adoptés avant le nouveau cadre législatif. Pas moins problématiques sont les plans qui ne tiennent pas compte de manière adéquate et fournissent des dispositions vagues pour les caractéristiques infrastructurelles possibles d’une zone. Par exemple, ils déterminent de manière inadéquate la question des aménagements routiers.

– Il y a un autre problème. Des plans sont élaborés qui ne tiennent pas compte de manière adéquate et déterminent les caractéristiques architecturales-urbaines typologiques de l’espace. Ici, nous parlons déjà de mauvais plans qui affectent la qualité de vie dans une certaine zone – déclarent-ils dans l’Association des villes.

Dans l’Association croate des municipalités (HZO), ils soulignent que les défis surgissent principalement en raison de la diversité des municipalités selon la localisation géographique, le développement économique, le potentiel d’investissement, les besoins des citoyens et les stratégies de développement que les municipalités ont.

– Il convient de souligner que la plupart des municipalités dans leurs plans spatiaux prennent en compte à la fois les plans d’investissement et les besoins de la population locale, et une grande attention est accordée à la protection de l’environnement et aux sources d’énergie renouvelables – disent-ils dans le HZO.

Modèles de coopération

Dans quelle mesure les communautés locales coopèrent-elles ou demandent-elles des conseils à d’autres municipalités et villes pour adopter un plan spatial ? Dans le HZO, ils disent que cette coopération existe et que les municipalités échangent souvent des expériences utiles. Dans l’Association des villes, ils rappellent que cette question est régie par la loi sur l’aménagement du territoire, spécifiquement l’article 90, qui stipule que lors de l’adoption des plans, le titulaire de la préparation (JLRS) est obligé d’informer les villes et municipalités voisines du processus et de demander leur avis. Il est également obligatoire de les informer du lancement de discussions publiques.

– Par conséquent, cette question est légalement régie, et une initiative plus ou moins grande pour la coopération dépend toujours de la volonté et de l’initiative de l’autorité exécutive, ainsi que de l’engagement des départements municipaux responsables – soulignent-ils dans l’Association.

La ville de Split est en contact quotidien avec d’autres villes et municipalités, transmettent-ils de l’administration locale, car la planification spatiale moderne repose principalement sur ce modèle de coopération. L’équipement infrastructurel et communal, les composants économiques et démographiques supposent la prise en compte de solutions futures dans un cadre qui dépasse considérablement les limites administratives.

Zaprešić a également de l’expérience en matière de coopération au sein du comté de Zagreb, notamment avec les municipalités de Brdovec, Bistra, Maria Gorica et Pušća, dans des segments liés aux corridors de trafic, à la protection de l’espace, à la gestion de l’eau et à la planification infrastructurelle.

– Dans des cas de sujets spécifiques, tels que les zones écoénergétiques, les zones à usage mixte ou l’aménagement des zones économiques, des expériences et des exemples de bonnes pratiques sont échangés avec d’autres villes de Croatie – déclarent-ils dans l’administration de la ville de Zaprešić.

Pression pour la reclassification des terres

Ils coopèrent également avec l’Institut d’aménagement du territoire du comté de Zagreb, un partenaire fondamental dans la préparation et le développement des plans, et sur des projets plus complexes avec des bureaux professionnels. Cependant, les plus grands défis dans la mise en œuvre des plans spatiaux dans la région de Zaprešić proviennent de plusieurs facteurs interconnectés. Le premier est la pression pour la reclassification des terres. En effet, expliquent-ils dans l’administration locale, en raison de la proximité de Zagreb et de la croissance continue de la population à Zaprešić et dans les établissements environnants, il y a une pression croissante de la part des investisseurs et des citoyens pour convertir des terres agricoles en terres à bâtir. Cela nécessite des analyses détaillées, un alignement avec des plans supérieurs et des évaluations de la durabilité infrastructurelle. Par conséquent, le défi est de préserver l’espace et l’urbanisation durable, c’est-à-dire l’équilibre entre les besoins de développement et la protection de l’environnement, des valeurs culturelles-historiques, naturelles et paysagères, des zones agricoles et des ressources en eau.

– Toute reclassification possible doit être alignée avec les réelles possibilités d’infrastructure communale, de trafic et d’eau. Le plus grand défi est le rythme de croissance, qui est plus rapide que les possibilités d’expansion des infrastructures. En ce qui concerne la construction illégale, bien qu’elle soit significativement inférieure à Zaprešić par rapport à certaines parties de la Dalmatie et d’autres comtés, des demandes de légalisation et de procédures de supervision surgissent occasionnellement. Le plus grand défi n’est pas seulement le contrôle, mais aussi la prévention de la récurrence de telles situations – disent-ils à Zaprešić.

Ils soulignent également certains défis majeurs, tels que l’alignement avec les nouvelles réglementations, car les nouvelles exigences nationales liées à l’efficacité énergétique, à l’infrastructure verte et à la résilience au changement climatique nécessitent des ajustements constants des plans spatiaux et des analyses supplémentaires par des experts. De plus, la mise en œuvre des plans est parfois ralentie en raison du grand nombre de participants, ce qui nécessite une coordination et une harmonisation des données. Ainsi, les JLRS font constamment face à des défis dans la préparation des plans spatiaux. Si seulement l’État remplissait son rôle, cela allégerait quelque peu leur travail.