Un appartement à Povljana, à 300 mètres de la mer, au deuxième étage, avec une superficie de plus de 110 mètres carrés, est proposé à un prix dérisoire de 340 500 euros. Au même endroit, dans le même bâtiment, au même étage, un appartement est vendu pour 240 100 euros avec une superficie de 76 mètres carrés. Et ce n’est pas le seul. Il y a aussi des appartements au premier étage, de la même taille et aux mêmes prix.
Le bâtiment est divisé en unités et tous les appartements sont vendus comme des unités séparées, et s’il y a eu des tentatives de vendre l’ensemble de la propriété à un seul acheteur comme une entreprise idéale pour des locations estivales, cela ne peut pas être déterminé dans ce cas spécifique, mais de telles propriétés sont de plus en plus présentes sur le marché. Pourquoi ? Parce qu’il n’y a presque aucun acheteur intéressé pour de grandes maisons d’appartements ou pour des propriétés avec plusieurs appartements.
Capitalistes touristiques
C’est une mauvaise nouvelle pour les propriétaires de capitalistes touristiques bien connus qui ont été construits le long de la côte depuis des décennies. Nous n’avons pas besoin d’expliquer quel genre de maisons ce sont ; elles portent des noms imaginatifs comme Villa Ljerka, Appartements Tonči, et autres, ont trois étages et huit appartements prêts pour la saison dès que le propriétaire change le linge de lit et met des chaises en plastique sur le balcon. Aujourd’hui, de telles maisons se vendent plus difficilement que jamais !
Et la structure du marché montre clairement que les propriétés avec plusieurs appartements, autrefois très désirables comme une sorte de petite entreprise prête à l’emploi, sont maintenant difficiles à vendre. Elles n’intéressent ni les acheteurs nationaux ni les étrangers. Les étrangers deviennent de toute façon moins présents sur le marché national, et il y a aussi moins d’acheteurs nationaux également.
Les acheteurs nationaux sont épuisés par l’inflation et la hausse du coût de la vie, et il leur devient de plus en plus clair qu’un tel investissement n’est pas seulement un revenu passif qui se rembourse de lui-même et qu’une telle opportunité nécessite un engagement sérieux, ce qui est encore un peu trop pour l’acheteur national classique de biens immobiliers côtiers qui préférerait que quelqu’un lui envoie de l’argent sans venir.
De plus, l’acheteur national est de plus en plus conscient que les coûts opérationnels et les obligations augmentent plus rapidement que les prix des logements, et le retour sur investissement est de plus en plus étiré. Bien sûr, il ne faut pas négliger les charges fiscales qui ne sont plus insignifiantes, c’est pourquoi ils réfléchissent à deux fois avant de se lancer dans de tels projets.
Les acheteurs étrangers, qui ont été ces dernières années un moteur important de la demande sur la côte, aujourd’hui non seulement ne montrent aucun intérêt pour des projets d’investissement plus complexes comme des bâtiments avec plusieurs appartements, qui nécessiteraient également un effort opérationnel significatif de leur part, mais ils ont également cessé d’acheter d’autres propriétés, beaucoup plus rentables, sur notre côte. Acheter une propriété sur la côte avec trois ou quatre appartements, dans un endroit grouillant de touristes seulement deux mois par an, tandis que le reste de l’année les rues sont étrangement vides, n’est ni un investissement attrayant ni durable même pour ceux qui dépenseraient volontiers de l’argent en Croatie.
Désintéressés par les affaires
C’est pour les étrangers conscients des risques géopolitiques, ainsi que de la sensibilité du secteur du tourisme à ces risques, une affaire qui nécessite une gestion opérationnelle sérieuse. Et puisque le marché croate manque chroniquement de main-d’œuvre de toute façon, la plupart des propriétaires étrangers sont conscients qu’ils devraient assumer les rôles de réceptionnistes, de femmes de ménage, d’administrateurs, et souvent de gestionnaires de crise tout en un.
Les étrangers ne s’intéressent également pas aux villas de luxe avec piscines, qu’ils devraient également mettre sur le marché lorsqu’ils n’utilisent pas eux-mêmes la propriété, afin que leur investissement soit durable, et leur attention se déplace de plus en plus vers des propriétés plus petites et plus simples qui nécessitent un engagement minimal et servent principalement à un usage personnel, plutôt qu’en tant qu’entreprise touristique.
Gérer une propriété avec plusieurs unités, avec toutes les obligations administratives et opérationnelles, ne correspond tout simplement pas aux attentes d’investissement ou au niveau de volonté d’engagement des acheteurs nationaux ou étrangers. Un projet touristique qui nécessite un engagement constant, du travail et une administration constante n’est tout simplement pas ce qui intéresse les acheteurs. De tels investissements ont cessé d’être une histoire romantique sur une propriété qui se rembourse d’elle-même et sont devenus une obligation avec des résultats incertains.
C’est pourquoi nous voyons des absurdités comme le bâtiment à Povljana : tout est soigneusement divisé en unités et inscrit sur le marché, mais le marché ne veut plus de tels types de projets. Il y a presque aucun acheteur qui prendrait en charge un petit hôtel privé.
Diviser en unités comme solution
Cela est confirmé par les propriétaires d’agences immobilières. Sergio Serdarušić, fondateur et directeur d’Euroville, note qu’une baisse d’intérêt est effectivement ressentie en ce qui concerne, entre autres, les maisons avec appartements.
– Aujourd’hui, il est extrêmement difficile de vendre des maisons avec cinq, six ou sept appartements où le propriétaire vit dans une partie et loue les autres. Les gens ne veulent tout simplement plus gérer une telle entreprise. La saison peut même être bonne, il y a des invités, mais l’entretien devient de plus en plus difficile, il y a un manque de main-d’œuvre, les coûts sont élevés et les bénéfices sont minimes – a déclaré Serdarušić, ajoutant que de nombreuses personnes qui n’arrivent pas à vendre une telle propriété à long terme essaient soit de louer les appartements sur des baux à long terme et abandonnent la vente, soit de diviser la propriété en unités et de vendre les appartements comme unités séparées.
Trop longtemps sur le marché
Branko Papeš, fondateur et propriétaire de Dogma Real Estate, témoigne de la même tendance. Les propriétés qui nécessitent un engagement opérationnel, de la dévotion et des ressources significatives ne peuvent tout simplement plus trouver d’acheteurs. Surtout parmi les étrangers !
– Les acheteurs préfèrent aujourd’hui opter pour des propriétés résidentielles classiques ou des appartements simples pour un usage personnel, plutôt que pour des investissements qui nécessitent un engagement constant. Même les acheteurs étrangers, qui étaient auparavant plus enclins à de tels projets, choisissent de plus en plus des propriétés qui ne comportent pas de risque opérationnel et d’obligations supplémentaires. En conséquence, les maisons avec cinq appartements ou plus, quelle que soit leur localisation ou leur potentiel de revenus, restent sur le marché pendant des mois, tandis que seuls les propriétaires qui décident de diviser en unités et de vendre des unités individuelles parviennent à réaliser des ventes – a déclaré Papeš.
Il y a aussi de plus en plus d’annonces
Les données de Njuškalo confirment davantage les affirmations des agences selon lesquelles les propriétés nécessitant un engagement opérationnel, y compris les maisons avec plusieurs appartements, se vendent de plus en plus lentement. Bien que l’analyse concerne l’ensemble de la catégorie des ‘propriétés de vacances’, et pas seulement les bâtiments multifamiliaux, la tendance est suffisamment claire : le nombre d’annonces actives augmente significativement plus rapidement que la demande.
En effet, comme nous l’apprenons de Njuškalo, durant 2023, il y avait en moyenne un peu plus de cinq mille annonces actives par mois dans cette catégorie. En 2024, ce nombre passe à plus de 7 500, et en 2025, il atteint environ huit mille annonces par mois. Cela signifie qu’en deux ans, le marché a enregistré jusqu’à 42 % d’annonces actives en plus pour la vente de propriétés de vacances.
En pratique, une telle augmentation de l’offre, sans une augmentation simultanée des transactions réalisées, indique un ralentissement des ventes. Les propriétaires restent de plus en plus longtemps sur le marché, ce qui est un signal typique d’une demande plus faible. Et cela signifie que l’expérience des agents et des plateformes de vente immobilière montre la même tendance : le marché n’absorbe plus de telles propriétés comme il le faisait autrefois. L’offre augmente, la demande faiblit, et les propriétés qui nécessitent le plus de travail et de ressources deviennent de plus en plus difficiles à vendre.
