Ce que la Croatie peut apprendre de Vienne et des Pays-Bas sur le logement abordable

Alors que le logement abordable commence à émerger comme un sujet politique en Croatie, dans certaines villes européennes, il fait partie de la planification spatiale stratégique depuis des générations. Là, le logement n’est pas considéré comme un produit de marché volatile, mais comme un bien public et une infrastructure à long terme. L’exemple le plus connu est Vienne, mais les Pays-Bas fonctionnent également de manière impressionnante, dont le niveau de réglementation serait probablement perçu comme extrêmement radical dans le contexte croate. Là, l’État détermine non seulement les prix des loyers sociaux et abordables, mais intervient également dans les prix des loyers des appartements privés sous certaines conditions.

– Aux Pays-Bas, une grande partie de la population vit dans des logements locatifs, et l’ensemble du marché est strictement réglementé. Les loyers sont précisément limités : dans le segment social, le loyer mensuel maximum est d’environ 879 euros. À Amsterdam, ce montant est seulement suffisant pour une chambre d’étudiant. Pour même postuler pour un logement social, vous devez tomber dans un certain seuil de revenu : une personne seule ne doit pas gagner plus de 47 700 euros par an, et un couple plus de 52 700 euros – explique l’architecte Branimir Medić, qui vit aux Pays-Bas depuis des années et connaît bien le fonctionnement de leur système de location sociale.

Les Pays-Bas : Réglementation des loyers des chambres d’étudiants aux appartements de luxe

Depuis l’année dernière, en plus de la location sociale, les prix des appartements de milieu de gamme ont également été réglementés, avec le loyer maximum autorisé dans ce segment fixé à 1 157 euros par mois. Cette catégorie inclut les célibataires avec des revenus annuels compris entre 47 700 et 62 200 euros, et les familles dont les revenus varient entre 52 700 et 82 900 euros.

Le système fonctionne en évaluant les appartements selon un système de points spécifique qui évalue la qualité de l’appartement en fonction de la taille, de l’efficacité énergétique, de l’équipement, de l’emplacement et d’autres caractéristiques. Le nombre de points détermine la catégorie de l’appartement, et donc son loyer maximum autorisé – explique Medić.

Cette règle s’applique également aux appartements privés qui tombent dans la catégorie de milieu de gamme par points. La négociation libre des loyers n’est donc possible que dans le segment plus luxueux (appartements de plus de 90 m2). Cependant, même là, l’augmentation annuelle des prix est contrôlée : en 2024, ils ne pourraient augmenter que de 5,5 pour cent.

– En plus des niveaux de loyer réglementés et des augmentations de prix annuelles, les locataires aux Pays-Bas sont significativement mieux protégés. Si vous signez un contrat à long terme avec un propriétaire privé, vous acquérez un droit de location à vie dans cet appartement. Même lorsque l’appartement est vendu, le locataire reste, et le contrat est automatiquement transféré au nouveau propriétaire – explique Medić.

Les Pays-Bas ont une longue tradition profondément enracinée de coopératives de logement. Environ 30 pour cent de tous les appartements leur appartiennent, et à Amsterdam, la part atteint environ 40 pour cent.

Puisque la ville possède le terrain, Amsterdam détermine où et quel type d’appartements seront construits. Amsterdam ne vend presque jamais de terrain mais le loue à long terme, restant ainsi son propriétaire même lorsqu’un bâtiment y est construit. Les locataires et les propriétaires d’appartements possèdent le bâtiment mais pas le terrain en dessous, c’est pourquoi ils paient un loyer de terrain, une redevance pour l’utilisation du terrain. Ce modèle permet à la ville d’avoir un revenu stable et un contrôle à long terme sur le développement du système de logement.

Bien sûr, les appartements sociaux ont un loyer inférieur pour ce terrain – dit Medić, ajoutant que les revenus du loyer de terrain sont utilisés pour le développement des infrastructures et le financement des services municipaux.

Dans le modèle néerlandais, l’État ou la ville n’investit pas dans la construction elle-même, mais les fonds de pension et d’autres investisseurs institutionnels le font. Par exemple, parmi les investisseurs se trouve un fonds singapourien.

– Les rendements de tels investissements ne sont pas élevés, mais ils sont sécurisés – dit Medić.

À son avis, l’avantage clé du système néerlandais de construction d’appartements locatifs abordables et sociaux est que les appartements restent dans le système pour toujours : ils ne peuvent pas être vendus ou hérités, ainsi le stock de logements est constamment renouvelé. Medić pense donc que l’approche croate, dans laquelle les appartements ont été donnés en propriété par le biais de POS et APN, est erronée car elle réduit le stock d’appartements abordables à long terme.

Comment augmenter ce stock est connu à Vienne, le champion européen du logement social. La ville possède environ 220 000 appartements municipaux. Lorsque l’on ajoute les appartements à but non lucratif et à but lucratif limité ainsi que les coopératives, on constate qu’environ 60 pour cent des Viennois vivent dans des locations abordables.

Cela représente 420 000 appartements, ce qui est plus de 40 pour cent du stock total de logements de la ville. Un grand stock d’appartements assure non seulement un logement pour un grand nombre de personnes, mais influence également l’ensemble du marché en créant une pression stabilisatrice à la baisse sur les loyers privés – déclare Veronika Iwanowski, qui travaille au Département des relations internationales au sein de la société de logement viennoise Wiener Wohnen.

Vienne : 60 % de la population vit dans des locations abordables

La politique du logement à Vienne, similaire à celle des Pays-Bas, commence par la politique foncière, sur laquelle sont construits des modèles de subvention et un système solide d’entreprises de construction à but non lucratif. La ville de Vienne achète et sécurise des terrains à long terme, collabore avec des sociétés de logement à but non lucratif, et tous les bénéfices sont réinvestis dans de nouveaux appartements. Depuis 2023, il existe également des règles claires concernant la reconversion des terrains qui empêchent les explosions de prix : deux tiers des nouveaux appartements doivent être subventionnés, tandis qu’un tiers peut être construit comme privé et destiné à la vente.

Cette approche même, dit Denis Šakić, un représentant au parlement de la province fédérale de Vienne, montre que le logement abordable n’est possible que lorsque la ville façonne activement le développement, et non lorsque toutes les décisions sont laissées au marché.

– L’accessibilité ne découle pas de subventions de location à court terme, mais de cadres structurels qui empêchent les loyers de devenir incontrôlables. Les mesures les plus efficaces sont celles qui créent une stabilité à long terme, tant pour les personnes que pour le marché du logement. C’est pourquoi Vienne ne construit pas des appartements pour un cycle politique de trois ans, mais pour cinquante ans de stabilité sociale – explique Šakić.

Contrairement à de nombreuses autres villes, à Vienne, l’accent mis sur le logement abordable ne concerne pas seulement le nombre d’appartements – la clé est que les appartements subventionnés, librement financés et coopératifs sont de qualité égale et situés dans les mêmes quartiers.

– Cela crée des quartiers avec un véritable sens de la communauté au lieu de la ségrégation. Il n’y a pas de ‘quartiers pauvres’ et d’ ‘îles de luxe’ – dit Šakić.

La ségrégation et la stigmatisation sont également empêchées par des limites de revenu relativement fixées pour postuler à des appartements sociaux. Comme l’indique Iwanowski, un revenu annuel de 59 320 euros pour une personne donne droit à un appartement subventionné. Et moins que cela est gagné par 75 pour cent des Viennois. Les conditions de base pour postuler sont au moins deux ans de résidence à Vienne et un âge supérieur à 18 ans, tandis que le temps d’attente moyen pour un appartement subventionné varie d’un an à un an et demi.

La recette pour un tel système de logement avec des loyers abordables, souligne Iwanowski, réside dans la création de cadres juridiques stables qui renforcent le logement en tant que bien public. En Autriche, cela repose sur la Loi sur le profit limité, qui définit le fonctionnement des coopératives à but non lucratif et stipule que tous les revenus excédentaires doivent être réinvestis dans des appartements.

– Le logement doit être considéré comme un bien public, et non comme un objet de spéculation. Ce n’est qu’ainsi que nous pouvons garantir l’accessibilité à long terme – dit Iwanowski.

Politique foncière comme fondement du logement abordable

Elle avertit également que les villes souhaitant appliquer le modèle viennois doivent d’abord garantir suffisamment de terrain.

– Le terrain de la ville ne doit pas être vendu, mais loué à long terme – souligne-t-elle.

À Vienne, l’institution wohnfonds_wien est responsable de cette tâche, qui achète et prépare des terrains pour la construction sociale depuis 1984 et organise des concours parmi les développeurs à but non lucratif. Elle gère actuellement des terrains couvrant environ 3,1 millions de mètres carrés.

À son avis, investir dans la construction de nouveaux appartements donne toujours de meilleurs résultats que d’investir dans des subventions locatives.

– La clé d’un système de logement réussi est le financement à long terme et le réinvestissement des bénéfices dans de nouvelles constructions et rénovations, car cela maintient l’argent dans le système et réduit le besoin de subventions publiques. Au lieu de dépenser de grandes sommes pour des frais de location, qui finissent entre les mains de propriétaires privés et ne peuvent pas être réinvestis, les investissements devraient être dirigés vers la construction de nouveaux appartements. Un système de logement bien organisé bénéficie non seulement aux locataires, mais aussi à l’économie dans son ensemble, car lorsque les gens ne sont pas accablés par les coûts du logement, ils dépensent plus pour d’autres produits et services, ce qui renforce l’économie locale – pense Iwanowski.

Les exemples de Vienne et des Pays-Bas confirment cette logique : là, la stabilité découle du fait que les villes gèrent activement le terrain, renforcent les modèles de construction à but non lucratif et réinvestissent les bénéfices. Sur de telles bases, le loyer abordable devient la règle du système, et non une anomalie passagère. C’est aussi le message pour la Croatie : sans une politique foncière et de logement à long terme dans le fonds public et à but non lucratif, il est difficile d’attendre la stabilité qui a été construite ailleurs pendant des décennies, pas seulement par une loi ou un incitatif.

Le texte a été publié avec le soutien financier de l’Agence pour les médias électroniques dans le cadre du programme de promotion de l’excellence journalistique.