Les permis de construire explosent en raison du GUP, mais pas de nouvelle bulle

Les permis de construire pour des appartements en Croatie ont explosé en septembre 2025 à des niveaux jamais vus depuis 2008, mais les experts avertissent que cela ne marque pas le début d’une nouvelle bulle d’investissement, mais plutôt une anomalie à court terme causée par des investisseurs se précipitant pour attraper le dernier train de l’ancien GUP de Zagreb.

La superficie des appartements pour lesquels des permis de construire ont été délivrés en septembre s’élevait à 303 594 m² (3 807 appartements), ce qui représente la troisième valeur la plus élevée enregistrée au cours des 25 dernières années, selon les données de l’Office croate des statistiques. Les plus grandes superficies d’appartements pour lesquelles des permis de construire ont été délivrés en Croatie ont eu lieu en décembre 2008 (382 087 m² pour 5 119 appartements) et en décembre 2006 (308 746 m² pour 4 119 appartements). Ces deux valeurs se sont produites au sommet du cycle précédent, principalement généré par une nouvelle offre à Zagreb, mais cela représente un type d’anomalie différent, selon Avison Young.

Alors que le nombre de permis de construire délivrés a bondi à un niveau exceptionnellement élevé en septembre, Avison Young s’attend à ce qu’il diminue en octobre et revienne à la tendance existante d’environ 150 000 m² par mois (environ 1 600 appartements) dans la période à venir. Ils estiment que l’explosion des permis en septembre est largement liée à la soumission de projets semi-préparés pour approbation avant le 20 septembre 2025, date à laquelle les amendements au Plan d’urbanisme général de la ville de Zagreb sont entrés en vigueur.

Un saut similaire a également été visible en avril avec des permis pour 2 326 appartements couvrant 200 730 m², lorsque l’adoption du GUP était précédemment à l’ordre du jour (mais ne s’est pas produite). Le système ISPU montre un grand nombre de permis soumis pour des emplacements périphériques tels que Klara, Blato, Špansko et Peščenica, qui ont subi des restrictions de construction (de 33 % de la surface brute développée autorisée) avec le nouveau GUP de Zagreb.

Avison Young estime que dans les trois à quatre prochaines années, Zagreb maintiendra probablement le volume de nouvelles constructions d’appartements à environ trois à quatre mille par an, comme au cours des dernières années, ce qu’ils considèrent comme insuffisant pour répondre à la demande existante.

Que révèle l’augmentation soudaine des permis de localisation ?

Selon les données de la ville de Zagreb, au 30 septembre 2025, pas moins de 979 demandes de permis de localisation ont été reçues, soit plus du double par rapport à 2024 où il y en avait 502. Étant donné que la plupart d’entre elles seront converties en permis de construire, une question clé est de savoir combien de temps il sera encore possible de construire selon l’ancien GUP.

– La demande de permis de localisation était préventive pour établir les conditions de construction selon l’ancien GUP car les nouveaux amendements imposent des limitations beaucoup plus strictes. Les permis de localisation durent deux ans si un permis de construire n’est pas obtenu entre-temps, puis deux autres pour prolonger le permis de construire. Par conséquent, au cours des quatre prochaines années, nous pouvons nous attendre à ce que ce volume accru se poursuive – explique Filip Dumbović, partenaire et directeur chez Avison Young, mais il estime que ce volume n’est pas suffisant pour satisfaire la demande.

– Il y a encore significativement moins de constructions d’appartements qu’au cours de la période de 2007 et 2008 au sommet du cycle précédent. À Zagreb, 61 % d’appartements en moins ont été construits en 2023 et 2024 par rapport à cette période. Au cours de la même période, 21 % d’appartements en moins ont été construits dans le reste de la Croatie. Le manque d’offre d’environ 2 000 à 3 000 appartements nouvellement construits par an à Zagreb, combiné à une forte demande, est la principale raison de l’augmentation des prix au cours de la dernière décennie – déclare Avison Young.

Un excès d’offre en Istrie

Cependant, l’intensité de la construction ‘comme en 2008’, compte tenu des changements démographiques et du fait que le précédent boom de la construction a été en partie alimenté par des migrations post-guerre, est difficile à espérer se répéter.

– Il n’est pas réaliste d’attendre que le rythme de construction de cette période se répète, mais un niveau équilibré de construction serait d’environ cinq à six mille appartements par an à Zagreb. Étant donné que la moyenne a été d’environ 2 500 appartements par an au cours des 10 dernières années, nous pouvons conclure qu’environ 30 000 appartements de moins que la demande ont été construits, ce qui ferait que les prix augmenteraient en fonction de l’inflation. Pour certains micro-emplacements, il pourrait y avoir un excès d’offre, comme en Istrie, où le nombre d’annonces individuelles pour des propriétés résidentielles et de vacances dépasse largement le nombre de transactions. La population en Croatie et à Zagreb a changé de tendance en 2023, augmentant pour la première fois en 20 ans. Le nombre de résidents par ménage diminue également, ce qui maintient ou augmente le nombre total de ménages ayant besoin d’un appartement. Tout cela indique une forte demande de logements – a déclaré Dumbović.

Il continue d’expliquer que le problème fondamental de l’offre ne concerne pas le stock de logements existant, mais principalement la quantité insuffisante de nouvelles constructions.

– Lorsque nous parlons du manque d’offre, nous faisons plus référence au manque de nouvelles constructions, étant donné qu’un grand nombre de propriétés existantes ont été inactives en raison de politiques fiscales favorables. D’autre part, le changement de politique fiscale à partir du 1er janvier 2025 a contribué à l’activation du stock de logements existant, mais pas suffisamment pour changer la tendance à la hausse des prix – explique Dumbović.

Si la forte demande se poursuit, Dumbović s’attend à de nouvelles augmentations de prix. La seule possibilité de stabilisation qu’il voit est une augmentation significative de l’offre, par l’activation de plus de deux millions de mètres carrés de terrains à bâtir appartenant à la ville et à l’État, principalement des terrains avec infrastructure le long de la ligne de chemin de fer.

– Sur ces emplacements, il est possible de construire plus de 35 000 appartements avec des installations annexes, ce qui aurait vraiment un effet sur le marché – a-t-il conclu.