Au cours des 17 dernières années, L’Agence Croate de l’Aviation Civile a dépensé environ 7,4 millions d’euros pour la location d’espaces de bureau, et au cours des quatre prochaines années, elle prévoit d’allouer encore 4,3 millions. Le gouvernement a approuvé hier un nouveau contrat de location pour un espace d’environ 3 700 mètres carrés à Buzin, à un prix de 14 euros par mètre carré, ce qui relogerait l’Agence de son emplacement actuel sur la rue Vukovarska.
Cela serait tout à fait ordinaire si l’Agence n’était pas propriétaire d’un terrain attractif sur la rue Krajiška à Zagreb depuis 2014, où elle a annoncé la construction de son propre bâtiment de bureaux. Il y a onze ans, l’Agence a acheté la propriété au 20 Krajiška pour 4,3 millions d’euros, après avoir obtenu l’approbation du gouvernement pour l’achat.
L’achat, comme indiqué lors de la réunion gouvernementale à l’époque, devait faire partie d’un ‘projet à long terme pour résoudre les problèmes d’espace de bureau de l’Agence’, qui opère dans des espaces loués sur Vukovarska depuis sa création en 2009.
Un Projet Vraiment à Long Terme
Ce ‘projet à long terme’ est en effet devenu à long terme : depuis 2014, presque rien n’a bougé de l’impasse. L’Agence continue d’opérer dans un espace loué et prévoit de rester dans le nouveau bail jusqu’en 2030.
Au départ, cependant, il semblait que le projet sur Krajiška allait effectivement démarrer. Dès 2016, un concours a été annoncé pour la solution architecturale conceptuelle pour la reconstruction et la rénovation de l’ancien bâtiment de l’usine DTR situé sur ce terrain, et un design gagnant a été sélectionné.
Selon les données du système d’information sur l’aménagement du territoire, l’Agence a obtenu un permis de construire en 2018 pour un bâtiment à usage public et social, mais la construction n’a jamais commencé. Depuis l’achat de la propriété, la seule action concrète entreprise a été la démolition de l’ancien bâtiment DTR, qui avait été endommagé lors du tremblement de terre et représentait un danger pour les passants et les structures voisines.
Construction Non Rentable ?
Lorsque nous avons contacté l’Agence pour la dernière fois il y a un an, elle nous a informés qu’elle préparait une ‘étude de faisabilité’ pour la construction d’un bâtiment de bureaux, et maintenant elle déclare que le projet est non rentable.
– Dans le processus d’analyse des solutions possibles de capacité spatiale, avant de décider sur le bail et le nouvel emplacement, l’Agence a d’abord abordé la préparation d’une analyse de durabilité du projet, c’est-à-dire la faisabilité d’un investissement supplémentaire dans la propriété au 20 Krajiška. Une évaluation réalisée par un cabinet de conseil engagé a montré la non-rentabilité financière et logistique d’une telle entreprise : tous les besoins spatiaux de l’Agence (bureaux, autres salles nécessaires, halls et archives), le nombre d’employés, ainsi que les réglementations de construction actuellement applicables et la part des espaces verts ont été pris en compte, et la conclusion est que le projet n’est ni financièrement durable ni logiquement adapté aux besoins de l’Agence – a déclaré l’Agence.
Ils ont également expliqué qu’ils n’ont pas construit le bâtiment de bureaux jusqu’à présent parce que le tremblement de terre de 2020 (six ans après l’achat du terrain, note de l’éditeur) a gravement endommagé la structure existante, rendant l’ensemble du projet de reconstruction irréalisable.
Ils n’ont pas fourni de chiffres spécifiques sur les raisons pour lesquelles la construction du bâtiment à Krajiška est non rentable. Selon nos calculs approximatifs, construire des espaces de bureau sur leur propre terrain coûterait environ 2 000 euros par mètre carré (la construction d’un mètre carré de bâtiment de bureaux, selon les données de la Chambre des Architectes Croates en 2023, s’élevait à 1 896 euros par mètre carré), ce qui signifie qu’un bâtiment de la taille dont ils ont besoin coûterait environ 7,4 millions d’euros – presque le même montant qu’ils ont dépensé en loyer jusqu’à présent. D’ici 2030, juste par le biais de nouveaux contrats de location, l’Agence prévoit de dépenser encore la moitié de ce montant.
Une Autre Stratégie à Long Terme
Cependant, il est évident que l’Agence a des calculs différents. Après avoir laissé le terrain inutilisé pendant 11 ans, elle va maintenant à nouveau développer une stratégie à long terme.
– L’Agence prévoit de développer une stratégie à long terme qui implique de traiter la question de la propriété à Krajiška et d’assurer une propriété adéquate. Les options possibles liées au terrain au 20 Krajiška, comme l’a montré l’étude elle-même, sont d’échanger la propriété avec un autre entité juridique publique ou de vendre le terrain à un investisseur privé. Après avoir réalisé une analyse de marché et des options disponibles, il a été conclu que les deux solutions ne peuvent pas être réalisées à court terme et seront soumises à une stratégie à long terme – expliquent-ils de l’Agence.
Propriété Maudite
À en juger par cette réponse, il semble que la propriété sur Krajiška pourrait bientôt changer de propriétaire à nouveau. Et ce ne serait pas la première fois. Comme maudite, l’adresse au numéro 20 a changé de propriétaires et d’utilisateurs pendant des années, mais n’a jamais accueilli de résidents. L’État a acquis cette propriété en 2006, après l’avoir échangée avec la Ville de Zagreb pour le complexe de l’ancienne Hôpital Militaire au Vlaška 87.
Deux ans plus tard, elle a été attribuée au Ministère de la Science, de l’Éducation et des Sports, puis en 2010 au Ministère de la Justice, et en 2012 au Ministère de la Protection de l’Environnement. Aucun d’eux ne l’a mise en service, donc en 2013, elle a été restituée à l’État, tandis qu’en 2014, elle a été reprise par l’Agence de l’Aviation Civile. Et démolie en 2020.
Même la Ville de Zagreb a depuis agi : le complexe de l’ancienne Hôpital Militaire au Vlaška devrait bientôt être revitalisé. Seul le terrain au 20 Krajiška reste vacant et attend depuis une décennie que l’Agence prenne enfin son envol dans la bonne direction. Parce que qui d’autre, à part l’État, détiendrait un terrain en plein centre-ville comme capital mort depuis 2006 ?
