De combien les ventes immobilières doivent-elles chuter pour que les prix baissent ?

Si les ventes immobilières sont en déclin, pourquoi les prix ne baissent-ils pas ? C’est une question qui se pose logiquement après la publication de données sur la baisse des ventes. Cependant, contrairement aux matières premières boursières qui réagissent presque instantanément aux changements de la demande, le marché immobilier évolue lentement et de manière paresseuse. Les prix ne s’ajustent pas immédiatement, mais seulement après une période prolongée d’activité réduite et une chute significative des ventes.

Les données historiques des marchés européens montrent que les prix immobiliers réagissent rarement aux baisses de ventes à court terme et modérées. Ce n’est que lorsque le nombre de transactions diminue de plus de 35 ou 40 % et que ce niveau d’activité faible persiste pendant au moins un an que le marché commence généralement à montrer des signes clairs de correction.

Une étude de Droes et Franck de 2017 confirme qu’il existe une forte interrelation entre les prix immobiliers et le volume des ventes. Dans cette analyse de 16 marchés européens, il a été montré qu’une augmentation de 1 % des ventes fait augmenter les prix réels d’une moyenne de 0,24 %, tandis qu’une augmentation de 1 % des prix réduit le nombre de transactions de 0,74 %. Le marché se comporte de manière cyclique : des ventes plus élevées stimulent la croissance des prix, tandis que des prix plus élevés ralentissent les ventes. Ce n’est que lorsque les ventes chutent suffisamment et de manière persistante que ce mécanisme stimule la correction des prix.

Cela signifie que selon le modèle de l’étude, une chute théorique des ventes de 40 % impliquerait une baisse des prix d’environ 9,6 %, et si les transactions chutaient de 50 %, les prix baisseraient d’environ 12 %.

Chute significative des ventes requise

Des exemples pratiques récents le confirment. La Finlande a enregistré une chute cumulative des ventes d’environ 36,6 % en 2022 et 2023, accompagnée d’une baisse des prix de 10,1 %. Le nombre d’appartements vendus en Allemagne en 2024 était inférieur de 32 % à celui de l’année record de 2021, tandis que les prix en 2023 ont chuté d’environ huit pour cent par rapport à l’année précédente.

Ces données s’accordent assez bien avec la conclusion de l’étude susmentionnée selon laquelle une chute significative des ventes durant plus d’un an est nécessaire pour la correction des prix. Dans des cas plus légers, comme celui de cette année au Royaume-Uni, la réduction de l’activité du marché n’a conduit qu’à une stagnation et à de légères corrections de prix.

Ces exemples montrent que les ventes doivent chuter de manière significative et persistante pour que les vendeurs commencent à abaisser les prix en masse. Le marché est lent et paresseux, et la psychologie des attentes maintient souvent les prix élevés pendant des mois après un affaiblissement de la demande, ce qui explique pourquoi la baisse des ventes et la baisse des prix ne vont presque jamais de pair.

En même temps, toute une gamme d’autres facteurs influence la dynamique des prix – de la croissance économique et des taux d’intérêt, à la politique fiscale et aux incitations fiscales, en passant par la disponibilité du crédit et la structure de l’offre. C’est précisément cette interconnexion de différentes influences qui fait que le marché immobilier évolue lentement et réagit avec un décalage temporel, et les corrections de prix ne surviennent souvent que lorsque plusieurs de ces éléments coïncident simultanément.