Alors que le gouvernement annonce un « tournant vers la durabilité » avec la proposition de la nouvelle loi sur l’aménagement du territoire, les experts de l’industrie avertissent qu’une interdiction de la propriété fractionnée et de la construction dans les zones de golf pourrait produire l’effet inverse, à savoir la stagnation des investissements, la disparition des projets en greenfield et un dommage supplémentaire à la réputation d’investissement de la Croatie.
Conflit sur l’espace
L’interdiction de la propriété fractionnée dans les zones touristiques, comme stipulé dans l’article 68 de la loi sur l’aménagement du territoire proposée, a ouvert un front entre l’État et les investisseurs. Bien que l’intention du ministère du Tourisme et des Sports soit claire, à savoir stopper l’appartementisation et protéger le littoral, les experts avertissent que les conséquences pourraient être contraires.
Sanja Čižmar, directrice de 505 Consulting, souligne que la discussion ne devrait pas être réduite à un cadre noir et blanc entre la protection de l’espace et l’investissement.
– L’espace est une ressource fondamentale dans le tourisme, et il ne fait aucun doute qu’il doit être protégé. Nous assistons à la dévastation partielle de certaines zones côtières de Croatie en raison d’une construction immobilière excessive, et cela doit être arrêté d’urgence. Il est clair que sans changements radicaux, cela n’est pas possible. Dans ce sens, la proposition de la loi sur l’aménagement du territoire est bienvenue.
Cependant, les soi-disant stations balnéaires à usage mixte ne sont pas rares en Méditerranée. Il s’agit d’un modèle commercial qui combine des unités hôtelières et résidentielles et permet aux investisseurs un retour sur capital plus rapide. Sans la possibilité de vendre une partie des propriétés, l’investissement devient significativement moins rentable – explique Čižmar.
Elle ajoute que c’est précisément pourquoi il y a peu d’hôtels en greenfield nouvellement construits en Croatie.
– Le coût élevé d’investissement par clé d’hôtel n’est pas équilibré avec le flux de trésorerie net qui reste pour l’investisseur pendant la phase d’exploitation de l’hôtel – déclare Čižmar.
L’interdiction ne préviendra pas l’appartementisation, mais elle peut tuer le greenfield
Branko Bogunović et Ružica Herceg de HD Consulting partagent un avis similaire, avertissant que l’appartementisation n’est pas un problème des zones touristiques, mais des établissements.
– L’appartementisation s’est principalement produite dans les zones d’établissement au cours des quinze dernières années et n’a rien à voir avec les zones touristiques. On suppose que le législateur vise à préserver les activités économiques dans le tourisme au sein des zones désignées par l’urbanisme à cet effet et à prévenir les conséquences négatives de la fragmentation des zones touristiques. L’interdiction mentionnée dans les médias n’est certainement pas une solution – déclarent-ils.
Selon eux, une telle solution juridique rigide pourrait avoir des conséquences indésirables pour le développement de projets touristiques innovants et durables.
– La possibilité de développer des biens immobiliers dans le cadre de projets touristiques en greenfield est un mécanisme standard de gestion des risques dans le monde entier. Si l’interdiction est appliquée, il est réaliste de perdre même cet intérêt d’investissement qui existe encore – avertissent-ils, ajoutant que « même entre 2015 et 2018, lorsque les marges bénéficiaires des entreprises hôtelières étaient à des niveaux historiquement élevés et avec la possibilité de propriété fractionnée dans les zones touristiques, il n’y avait pas de volume significatif de tels développements. »
Résidences de marque, nécessité ou concept gonflé
Alors que les investisseurs de l’association rassemblant des investisseurs dans le tourisme d’élite affirment que les résidences de marque sont essentielles à la durabilité financière des hôtels de luxe, Čižmar avertit que le branding n’est pas adapté à chaque occasion.
– Le branding avec des noms d’hôtels internationaux augmente la visibilité mais entraîne également des coûts supplémentaires. En Croatie, il est nécessaire d’évaluer l’emplacement et les motifs d’arrivée des clients, qu’ils viennent pour la marque ou pour l’emplacement, par exemple. Cela remet en question la sensibilité du branding dans chaque cas, d’autant plus que le branding augmente les coûts d’exploitation, car les contrats de franchise qui marquent les stations comportent divers coûts, à savoir des frais de franchise et des coûts d’exploitation connexes qui peuvent atteindre 8 ou 10 pour cent du chiffre d’affaires total – souligne-t-elle.
Elle déclare que l’espace peut être protégé par une planification intelligente, pas par des interdictions, et cite des exemples tels que Meneghetti Wine Hotel et San Canzian Village & Hotel en Istrie, des résidences sans marque mondiale qui ont prouvé leur qualité et leur approche sophistiquée du développement de l’espace.
Čižmar distingue également conceptuellement entre le tourisme « d’élite » et le tourisme « premium ».
– Le tourisme d’élite en termes de stations balnéaires mixtes de masse n’existe pas en Croatie. La Croatie peut être une destination premium, de haute qualité, mais pas nécessairement luxueuse à chaque emplacement. Le tourisme devrait être développé avec une distribution ciblée du luxe, pas la prolifération de milliers d’appartements. Le développement de projets touristiques à valeur ajoutée, dans le segment premium, c’est-à-dire des quatre étoiles de qualité positionnées sur les principes d’authenticité, pas nécessairement de grands projets, devrait être l’avenir du tourisme – ajoute-t-elle.
Terrains de golf sans résidences
Particulièrement controversée dans la loi proposée est l’interdiction de construction dans les zones de golf. De HD Consulting, ils considèrent ce mouvement comme erroné et insoutenable.
– Les terrains de golf ne peuvent être maintenus que par un modèle intégré qui inclut des installations résidentielles et hôtelières. Sans cela, les projets perdent leur logique économique. En Croatie, nous n’avons pas développé de projet de golf sérieux avec des biens immobiliers ; sans eux, les chances sont encore plus minces – déclarent Bogunović et Herceg.
Des modèles qui résolvent efficacement le problème de l’immobilier touristique existent depuis plus de cent ans, disent-ils.
– En Croatie, il suffirait de définir clairement ce qui peut être construit et où, et combien de propriétés privées peuvent être incluses dans l’hébergement total de la zone touristique. Il est crucial que toutes les installations au sein de la zone soient considérées comme faisant partie d’un tout fonctionnel de l’hôtel ou du village touristique, ce qui empêcherait la pratique des investisseurs construisant des installations autonomes, les vendant à l’achèvement du projet, et laissant ainsi l’entretien aux propriétaires individuels, ce qui à long terme conduit à la négligence et à une baisse de la qualité de l’offre – ajoutent-ils.
Ils déclarent que la solution réside dans la prescription d’une taille minimale des parcelles de construction dans les zones touristiques, l’introduction de l’obligation de créer un plan conceptuel pour chaque tout fonctionnel avec un accent sur la construction prioritaire d’hôtels et d’installations communes, et l’assurance d’une gestion centralisée de la location et de l’entretien de toutes les unités.
– Un tel système permettrait le développement durable à long terme de la côte, un meilleur contrôle des solutions d’urbanisme, et préviendrait la fragmentation supplémentaire de l’espace touristique de la Croatie – ajoutent Bogunović et Herceg.
Planification intelligente, pas d’interdictions
Čižmar convient que la planification spatiale intelligente est nécessaire mais souligne que parfois les interdictions peuvent avoir du sens si elles sont ciblées.
– Il existe à la fois des exemples brillants et sombres en Méditerranée. L’Espagne a introduit une interdiction de construction de trois ans dans les zones les plus vulnérables de la Costa del Sol, mais en même temps encourage le développement de projets durables dans des emplacements moins saturés – dit-elle. À son avis, une combinaison d’une interdiction de la propriété fractionnée et d’incitations fiscales à l’investissement pour la construction d’hôtels pourrait être une « combinaison gagnante ».
– Si nous interdisons la propriété fractionnée, nous devons fournir un autre type d’incitation à l’investissement dans les hôtels. Sinon, nous resterons des détenteurs de records avec une part de 62 pour cent d’appartements dans l’hébergement total – conclut Čižmar.
Le besoin d’équilibre
Un fil conducteur dans les opinions des consultants et des investisseurs est la nécessité d’une solution juridique équilibrée. Alors que le gouvernement souhaite protéger la côte de la bétonisation par des interdictions, le marché avertit que sans ajustements, la proposition pourrait « étouffer la dynamique d’investissement » et entraver la compétitivité touristique du pays.
– Nous restons optimistes quant à ce que la loi prendra une forme acceptable et raisonnable d’ici son adoption, et si cela ne se produit pas, il y aura une réduction visible des investissements privés dans le tourisme ainsi qu’un déclin complètement inutile de la perception du climat des affaires en Croatie par le marché international à court et moyen terme, et par conséquent un impact négatif sur la compétitivité de la Croatie dans le segment du tourisme de luxe – concluent de HD Consulting.
