En Croatie, il est encore plus facile de louer un appartement à un touriste pour trois jours qu’à un citoyen pour trois ans. Alors que le marché de la location à court terme est en plein essor, les locations à long terme restent non réglementées, incertaines et laissées à l’improvisation. Les locataires craignent des résiliations de contrat soudaines, tandis que les propriétaires s’inquiètent de ceux qui ne paient pas.
La nouvelle loi sur la location devrait changer cela – du moins c’est l’intention du Ministère de l’Aménagement du Territoire, de la Construction et des Biens de l’État, qui prévoit de l’adopter d’ici la fin de l’année.
– L’objectif principal est d’augmenter la sécurité juridique des propriétaires et des locataires en affinant les dispositions existantes qui se sont révélées inadéquates – déclare le Secrétaire d’État Željko Uhlir, sans révéler trop de détails sur la loi en préparation.
Quel est le principal problème de la loi existante ? La réponse dépend de qui vous demandez.
Dubravko Ranilović, président de l’Association des entreprises immobilières à la Chambre de Commerce de Croatie, dira que, comme c’est souvent le cas en Croatie, le problème ne réside pas dans les lois, mais dans leur mise en œuvre.
– Le plus grand problème est que les gens n’ont pas du tout signé de contrats de location. Étudiants, jeunes – ils acceptaient n’importe quoi juste pour obtenir un appartement. La situation s’est légèrement améliorée avec l’introduction des taxes foncières, car certains propriétaires ont maintenant enregistré des locataires pour éviter de payer des impôts. Cependant, dans certaines situations, la taxe est si basse qu’il leur est encore rentable de louer illégalement. Dans tous les cas, je crois que le plus grand problème est toujours le contrôle et l’application, pas la loi elle-même – déclare Ranilović.
La loi est trop favorable aux locataires
Cependant, d’un point de vue juridique, la loi présente également des lacunes. Selon Ksenija Šourek, avocate du cabinet WAHL & partenaires, la loi sur la location a été critiquée depuis sa création car elle crée des tensions entre propriétaires et locataires, les propriétaires faisant face à des défis plus importants que les locataires.
– Cette situation a conduit à un grand nombre d’appartements laissés vacants car les propriétaires estiment que louer à des inconnus est une tâche excessivement lourde et risquée qui pourrait les amener à une situation où ils ne peuvent pas récupérer possession de leur propre appartement – du moins pas dans le délai qu’ils souhaiteraient, ce qu’ils devraient pouvoir attendre, tandis que le revenu locatif ne semble pas être une récompense suffisante – explique Šourek.
Du point de vue du propriétaire, le plus grand problème est la forte protection des locataires et le recouvrement des créances.
– Bien qu’il soit généralement compréhensible que le législateur vise principalement à protéger les locataires, considérant que les propriétaires, en tant que propriétaires de biens, sont par nature dans une position quelque peu privilégiée, la loi sur la location est dans certains segments trop favorable aux locataires.
Cela concerne principalement les difficultés à résilier les contrats de location, le nombre insuffisant de motifs de résiliation, l’obligation de préavis, le respect de délais de préavis relativement longs, etc. Un défi encore plus grand est l’expulsion effective des locataires. En effet, si un locataire ne quitte pas l’appartement dans le délai de préavis, les propriétaires n’ont généralement d’autre choix que d’intenter une action en expulsion auprès du tribunal compétent. Cette procédure, bien qu’urgente en termes de loi, ne l’est souvent pas en pratique – déclare Šourek.
Selon les données du Ministère de la Justice, environ 500 actions en expulsion sont déposées chaque année (toutes ne concernent pas des locataires), et en raison des arriérés, il y a actuellement plus de 800. Bien que ce nombre puisse ne pas sembler significatif, pour les propriétaires qui essaient de récupérer des loyers depuis des mois, chaque cas compte beaucoup.
– Si un locataire ne paie pas le loyer ou les services publics ou d’autres coûts potentiels qu’il a accepté de supporter, ou si le locataire ne compense pas volontairement les dommages causés dans l’appartement, les procédures de recouvrement peuvent être longues et coûteuses. La disposition de la loi selon laquelle le propriétaire a un droit de gage sur les meubles et autres biens mobiliers du locataire jusqu’à ce que sa dette soit réglée ne représente que rarement un réel avantage pour le propriétaire en pratique, car il s’agit rarement d’objets de valeur et facilement liquidables, et l’ensemble de la disposition n’a de sens que si le propriétaire a réussi à prendre possession de l’appartement, ce qui est souvent une tâche difficile – note Šourek.
Il n’y a pas de culture locative
Cependant, les droits des locataires sont également remis en question dans une certaine mesure. Alors que les propriétaires craignent de perdre leurs appartements, les locataires craignent de perdre leur toit. Avec les cas de locations illégales mentionnés précédemment, où les locataires n’ont aucune protection légale ou preuve de location et ne peuvent donc pas enregistrer leur résidence, un problème commun pour les locataires est l’insécurité des contrats.
– Un grand nombre de propriétaires n’offrent que des contrats à court terme, ce qui crée de l’insécurité pour les locataires concernant le logement et la planification des questions essentielles de la vie en général. Ce problème est particulièrement prononcé dans les zones côtières, où les locataires sont souvent (pour ne pas dire généralement) contraints de quitter leurs appartements pendant la saison estivale. Il y a également des délimitations insuffisamment claires concernant les droits et obligations des locataires et des propriétaires en matière d’entretien des biens – les locataires supportent souvent les coûts des réparations qui, selon la loi, devraient être à la charge du propriétaire – déclare Šourek.
Le professeur à la Faculté de Droit de l’Université de Zagreb et l’un des principaux experts croates en politique sociale, Gojko Bežovan, souligne que la loi sur la location existante n’a jamais été appliquée de manière cohérente.
– En raison de la fréquence des locations « noires », de la déclaration de montants inférieurs dans les contrats par rapport aux montants réels pour éviter de payer des impôts, et du risque de non-paiement, une grande méfiance s’est développée, et les locataires sont devenus presque un groupe socialement exclu. Personne ne les prend en compte. Malheureusement, nous n’avons pas de culture locative, même si c’est une question de civilisation de premier ordre – avertit Bežovan.
Selon lui, les jeunes en Croatie ne s’organisent pas en associations ni n’exercent de pression sur l’État concernant cette question, de sorte que le sujet du logement reste en dehors du champ de la politique publique. En d’autres termes, la loi n’est qu’un morceau du puzzle. Alors que Bežovan met en garde contre le manque de culture locative et l’exclusion sociale des locataires, des avocats comme Ksenija Šourek soulignent la nécessité de règles plus claires et de mécanismes plus rapides pour la résolution des litiges.
– Il devrait être clairement et sans ambiguïté stipulé quels sont les motifs de résiliation d’un contrat de location, ainsi qu’un délai de préavis spécifique. Une procédure d’expulsion plus simple et plus rapide devrait être introduite. Peut-être que l’obligation de formaliser le contrat de location, qui doit contenir une clause d’exécution, pourrait être introduite afin que le contrat devienne directement exécutoire dans certaines circonstances, sans avoir besoin de procédures judiciaires. L’introduction de procédures judiciaires rapides et spécialisées ou même de centres de médiation/arbitrage pour les litiges locatifs pourrait soulager considérablement les tribunaux et accélérer les procédures d’expulsion, augmentant ainsi certainement la sécurité juridique, ce qui motiverait sans aucun doute les propriétaires à les louer – énumère Šourek.
Elle ajoute qu’il est également nécessaire de définir beaucoup plus clairement quelles sont les obligations d’entretien exactes des propriétaires et des locataires. De même, il est nécessaire de réglementer quels droits chaque partie a si l’autre ne remplit pas ses obligations. Des incitations aideraient à résoudre le problème, du moins en ce qui concerne l’évasion fiscale.
– L’introduction d’incitations fiscales pour les propriétaires enregistrés encouragerait à déclarer davantage de contrats et à réduire la zone grise. Au lieu de réglementer administrativement les prix, l’État pourrait développer un système de subventions au logement pour les locataires socialement vulnérables – estime Šourek.
Ses propositions soulignent ce que d’autres interlocuteurs mettent en avant : la nouvelle loi à elle seule peut difficilement résoudre des problèmes profondément enracinés. Elle peut accélérer les procédures et apporter une plus grande sécurité juridique, mais sans un contrôle plus efficace et une confiance entre propriétaires et locataires, le marché locatif restera incertain. Sans changer l’attitude envers la location, la Croatie continuera d’être un pays où il est plus facile de louer un appartement à un touriste qu’à un citoyen.
Le texte a été publié avec le soutien financier de l’Agence pour les Médias Électroniques dans le cadre du programme de promotion de l’excellence journalistique.
