La principale saison touristique est terminée, et nous entrons dans la post-saison, qui devrait être très bonne. En conséquence, les propriétaires d’hébergements touristiques peuvent s’attendre à de bons taux d’occupation, soutenus par des données antérieures sur l’utilisation des capacités touristiques nationales. Selon les dernières données statistiques pour juillet, le tourisme croate dispose de 421 mille chambres, appartements et emplacements de camping, ce qui représente trois mille de moins qu’en juillet 2024, tandis que le nombre de lits est resté le même à 1,1 million.
Parmi les capacités d’hébergement commercial total pour les touristes, plus de 60 % des chambres et appartements, ainsi que des lits, étaient dans la catégorie de l’hébergement privé. Plus précisément, cela concerne 253 mille chambres, appartements et emplacements de camping, avec 676 mille lits. Comparé à juillet dernier, cette année, il y avait quatre mille chambres et appartements de moins dans ce type d’hébergement, et dix mille lits de moins.
Dans la catégorie hôtelière, il y avait 82 mille chambres et appartements disponibles, soit 19,5 % des capacités totales, tandis que leurs 173 mille lits représentaient 15,6 % du nombre total. Contrairement au segment ‘zimmer frei’, les hôtels ont commencé la majorité de cette saison avec mille chambres de plus et trois mille lits supplémentaires. Malgré une capacité d’hébergement légèrement plus grande, l’occupation était similaire à celle de l’année dernière.
Trois facteurs clés
Les données de la DZS montrent que l’occupation moyenne des chambres d’hôtel a atteint 78,4 % (contre 78,6 % en juillet de l’année dernière), et celle des lits 92,6 % (l’année dernière 91,8 %). Pour d’autres types d’établissements d’hébergement commercial, la DZS ne fournit pas de données sur l’occupation moyenne. Bien qu’ils fonctionnent plus longtemps, avec une occupation solide, les hôtels ont la plus faible capacité totale de tous les pays touristiques de la Méditerranée. Sanja Čižmar, directrice de la société de conseil 505 savjetovanje, explique que la faible part des hôtels dans les capacités d’hébergement totales est conditionnée par la croissance explosive des propriétés destinées à la location touristique à court terme, tant commerciales que non commerciales.
– Aucun pays méditerranéen n’a une part de ces propriétés de 62 % dans les capacités touristiques totales comme la Croatie. Trois facteurs clés limitent les investissements dans les hôtels en Croatie. Tout d’abord, le modèle commercial hautement saisonnier du tourisme croate prolonge la période de retour sur investissement. Cela peut être atténué à moyen terme par l’amélioration de la connectivité aérienne tout au long de l’année, principalement par le développement de nouveaux produits dans des destinations en dehors du modèle de tourisme balnéaire estival.
La deuxième raison est l’environnement d’investissement complexe, caractérisé par un cadre rigide de problèmes encore non résolus concernant la propriété maritime, une longue période pour résoudre les problèmes liés aux terres touristiques, et un processus long d’obtention de permis associé à des documents de planification spatiale parfois insuffisamment coordonnés aux niveaux local et régional.
Troisièmement, le niveau de rentabilité des hôtels en déclin est lié à l’augmentation des coûts d’exploitation au-dessus du taux de croissance des revenus. Cela concerne principalement l’augmentation des coûts de main-d’œuvre et des coûts matériels (nourriture et similaires), car le taux d’inflation dans le secteur alimentaire est significativement plus élevé en Croatie que dans le reste de la Méditerranée, ce qui représente notre environnement concurrentiel en tourisme – souligne cet expert du tourisme.
La structure d’hébergement dominée par l’hébergement privé est la principale raison de la faible dépense quotidienne moyenne des clients en Croatie de 170 euros, tandis qu’en Italie et en Espagne, elle dépasse 250 euros, et en France plus de 400 euros, souligne Veljko Ostojić, directeur de l’Association croate du tourisme (HUT) et ancien ministre.
– La Croatie accuse un retard en matière d’investissements dans l’hébergement hôtelier par rapport à la Méditerranée, et le coût d’investissement est le plus élevé dans la région élargie. Une analyse de Horwath THL présentée l’année dernière au Congrès des hôteliers a montré que l’investissement moyen ‘clés en main’ en Croatie est de 235 mille euros, tandis que la moyenne régionale est de 157 mille euros, soit 51 % de moins. C’est la plus grande raison du retard dans les investissements, en particulier dans les projets en greenfield, dont il y a extrêmement peu en Croatie.
Il y a plusieurs raisons à cela : des prix des terrains irréalistes dans les zones T que la performance de l’hôtellerie croate ne peut supporter, des documents de planification urbaine complexes et souvent insuffisamment clairs, un processus long et souvent incertain d’obtention de permis de construire, des coûts de construction extrêmement élevés avec un manque de marché de construction compétitif et souvent des coûts de construction finaux inconnus, des défis sur le marché du travail – énumère Ostojić.
Les banques sont avides
Lorsque tous ces problèmes auxquels sont confrontés les investisseurs hôteliers sont entendus, on pourrait dire à première vue que les banques ne sont pas particulièrement intéressées à financer de tels projets. Cependant, la situation est diamétralement opposée. Selon l’expérience de Sanja Čižmar avec les clients qu’elle suit, les banques sont désireuses de financer des projets hôteliers de qualité. Bien sûr, à condition que le projet soit bien pensé, qu’un investisseur stable soit derrière lui, prêt à prendre le risque en investissant une partie de ses propres fonds, et qu’il y ait une documentation professionnelle sur le projet (projet conceptuel et principal, permis, étude de faisabilité, etc.), ajoute l’interviewée de Lider.
– Les hôtels offrent une activité stable à long terme et un remboursement de prêt, donc les banques sont généralement intéressées à financer ces projets. On ne peut pas dire qu’il n’y a pas d’incitations à investir dans l’hôtellerie en Croatie, mais elles sont significativement plus petites en échelle que dans les pays de la région. En Croatie, il existe, par exemple, des mesures régionales qui soutiennent l’investissement dans des régions à faible intensité touristique ou des mesures pour promouvoir la compétitivité principalement pour les petites et moyennes entreprises. Les mesures de la HBOR sont orientées vers l’entrepreneuriat des jeunes, des femmes et des entrepreneurs en démarrage. Les mesures de prêts subventionnés de la HBOR pour le tourisme durable pour les petites et moyennes entreprises sont très bien conçues, mais elles ne sont pas suffisantes, car les fonds disponibles ont été utilisés en un temps record lors des deux premières vagues – estime Čižmar.
Que les hôtels soient intéressants pour les banques est également confirmé par la Erste Bank. – Malgré la rentabilité plus faible du secteur touristique à court terme, la Erste Bank reconnaît le tourisme comme l’un des secteurs économiques les plus significatifs en Croatie et estime que les investissements dans les capacités hôtelières sont durables à long terme et ont une valeur stratégique significative. L’hébergement hôtelier de haute qualité est en déficit sur le marché croate, et il y a de la place pour la croissance et de nouveaux investissements dans l’hébergement hôtelier, ainsi que des investissements pour améliorer les capacités hôtelières existantes.
Dans le but d’augmenter la compétitivité des destinations, d’améliorer la qualité du service et d’étendre la saison touristique, la Erste Bank est prête à soutenir financièrement à la fois les investissements en greenfield et en brownfield dans les capacités hôtelières, que l’investisseur soit une entreprise touristique avec des capacités existantes ou une entreprise en démarrage, à condition que les projets soient justifiés sur le marché et économiquement viables et conformes aux politiques commerciales de la banque – déclarent les représentants de la Erste.
Plus de vieux est rénové
Les récentes expériences concrètes des hôteliers avec le financement bancaire incluent certainement l’Accord de Prêt Club de l’année dernière que la principale entreprise touristique du pays, Valamar Riviera, a signé avec la Erste et la Privredna Banka Zagreb. Le prêt s’élevait à 130 millions d’euros.
– En 2024, Imperial Riviera, membre du groupe Valamar, a réussi à finaliser sa structure financière grâce à des accords de prêt avec OTP Bank et Zagrebačka Bank d’une valeur totale de 50 millions d’euros pour la réalisation de l’investissement dans Arba Resort 4*, Valamar Collection, qui a ouvert au début de l’été sur l’île de Rab – rappellent Valamar.
Dans le tourisme national aujourd’hui, il est significativement plus courant d’élever la qualité des hôtels existants (les soi-disant investissements en brownfield) que des investissements en greenfield ou de nouvelles constructions hôtelières. La raison en est le grand nombre d’hôtels datant des années 1970 et 1980, qui peuvent être adaptés par reconstruction pour répondre aux exigences du marché touristique actuel. Sanja Čižmar explique que les investissements hôteliers en brownfield sont moins ‘clés en main’ que les investissements en greenfield, ce qui rend leur période de retour sur investissement plus courte.
– La construction de nouveaux hôtels est associée à un risque d’investissement plus élevé car, non seulement elle est plus coûteuse sur une base ‘clés en main’, mais il est nécessaire de coordonner un certain nombre de facteurs qui conditionnent le succès en affaires. De l’attractivité de l’emplacement et de sa connectivité de transport à un produit de qualité qui doit être orienté vers des segments de marché diversifiés pour fonctionner pendant une plus grande partie de l’année, et bien sûr vers la destination elle-même où le nouvel hôtel est construit. Cette destination vit-elle seulement trois à quatre mois par an ou pendant une plus grande partie de l’année ? – souligne Čižmar.
En ce qui concerne les investissements, Valamar Riviera prévoit des investissements de 196,1 millions d’euros pour 2026, mais la décision finale sur les investissements sera prise d’ici la fin de cette année. – La décision finale sur la structure de financement des nouveaux investissements pour 2026 n’a pas encore été prise – déclarent-ils chez Valamar.
