Nouvelle Loi sur l’Aménagement du Territoire : L’Intention est Bonne, l’Application est Douteuse

Le Ministère de l’Aménagement du Territoire a publié une proposition pour une nouvelle Loi sur l’Aménagement du Territoire pour consultation publique au début du mois, qui apporte de nombreuses innovations, telles qu’une interdiction d’expansion des zones de construction, mais réitère également certaines dispositions qui ont déjà été tentées mais ont échoué, comme la consolidation urbaine.

La consolidation urbaine, ou l’arrangement des relations de propriété et cadastrales sur les terrains de construction dans les établissements, a été tentée d’être introduite il y a longtemps mais n’a pas pris. Peut-elle réussir aujourd’hui ? Nous avons interrogé le directeur de l’Institut Urbain de Croatie Ninoslav Dusper, qui affirme qu’il s’agit d’un besoin rationnel et logique lié au plan urbain qui devrait conduire à une infrastructure plus rationnelle.

– Je suppose qu’il a été calculé ici que ce serait un plan qui aurait un morcellement parce que son but est le re-morcellement. Cela introduit certainement un certain ordre dans l’espace, une certaine logique liée aux coûts pour avoir une infrastructure plus rationnelle, mais finalement pour être une catégorie urbaine-esthétique afin que quelque chose puisse être planifié plus joliment. Je considère cela comme une possibilité positive, mais je suis assez sceptique quant à la rapidité ou à l’ampleur de sa mise en œuvre – déclare Dusper, ajoutant que la disposition sur la consolidation urbaine vise probablement la politique de logement abordable afin qu’elle puisse s’implanter dans des zones nécessitant un re-morcellement sérieux.

Dans ce contexte, poursuit Dusper, la consolidation est une bonne possibilité, mais il est sceptique quant à sa mise en œuvre. La disposition mentionnée ne devrait nuire à personne, elle n’affecte aucune tierce partie ; si certains propriétaires se retrouvent dans une situation où leur propriété est re-morcelée, recevoir une forme différente devrait même être positif pour eux, rendant cette propriété plus précieuse. Le but de la consolidation est que chacun reçoive autant qu’il a, mais sous une forme plus favorable, affirme Dusper.

Qui siégera dans les commissions

De plus, la proposition de la nouvelle Loi stipule que ‘la procédure de consolidation est menée par une commission d’État permanente pour la consolidation urbaine’ et que ‘la commission d’État peut, par décision, transférer l’autorité pour la mise en œuvre d’une procédure de consolidation spécifique à la commission de consolidation urbaine de l’unité d’autonomie locale ou régionale établie à cet effet par l’organe représentatif’.

– Je suis sceptique quant aux commissions qui doivent être formées tant au niveau national qu’au niveau local. La vraie question est de savoir qui siégera dans ces commissions. Je suppose que ce seront des employés de l’autonomie locale, qui sont déjà surchargés de diverses commissions. De plus, il n’y a pas assez de personnes qualifiées pour mettre en œuvre cette Loi, ni ses parties individuelles, sans parler de l’ensemble. Le même problème existe au niveau du Bureau d’État pour l’Aménagement du Territoire, des bureaux de comté et des villes. Il y a une pénurie particulière de planificateurs urbains, en particulier ceux expérimentés et qualifiés, ce qui sera un défi significatif pour la mise en œuvre de la Loi – déclare Dusper.

Au cours des quatre dernières années, Zagreb a, selon Dusper, adopté seulement sept plans urbains, dont quatre étaient pour des cimetières. Six plans ont depuis été annulés.

– Zagreb est en fait en dessous de zéro en quatre ans, et c’est certainement l’une des raisons de la hausse des prix de l’immobilier. Aujourd’hui, seulement un tiers des appartements sont construits dans la ville par rapport à la période de 2007 et 2008 – avertit Ninoslav Dusper.

L’une des innovations les plus importantes de la Loi sur l’Aménagement du Territoire se trouve dans l’Article 205, qui stipule que la zone de construction doit être équipée d’infrastructures communales dans les cinq ans suivant le moment où elle est désignée par le plan spatial. L’idée est, dit Dusper, bonne mais difficile à mettre en œuvre.

– Il n’y a ni mécanismes clairs pour la mise en œuvre ni sanctions si cette obligation n’est pas remplie. En pratique, cela signifie que les villes et les municipalités ne pourront pas se conformer à la loi – ajoute-t-il.

Équipement communal

Les exemples montrent pourquoi. Une petite municipalité avec un budget de 10 à 20 millions d’euros devrait investir jusqu’à 100 millions d’euros dans des infrastructures communales dans les cinq ans. Cela est, bien sûr, impossible car cela signifierait planifier des budgets trois fois plus grands que les revenus réels. Même s’ils devaient puiser dans des fonds européens, les unités locales n’ont pas la capacité ou les ressources pour de telles interventions.

À Zagreb, la situation est encore plus drastique. L’ensemble de la zone urbaine est couvert par le GUP, donc selon la loi, elle devrait équiper des milliers d’hectares d’infrastructures communales dans les cinq ans – de Jankomir à Resnik, de Prečko au sud de l’avenue Ljubljanska et Slavonska.

– Que signifie même l’équipement communal ? Est-il suffisant d’apporter l’approvisionnement en eau, une station de transformation et une route principale, ou chaque rue et parcelle doit-elle également être équipée ? Si c’est ce dernier cas, les exigences sont complètement irréalistes – déclare Dusper.

Le seul chemin réaliste, ajoute-t-il, est d’accélérer l’adoption des plans urbains et de faciliter l’émission des permis.

– Ce n’est qu’ainsi que nous pourrons augmenter l’offre, réduire la pression sur les prix et rendre les villes plus attractives – souligne Dusper.

La nouvelle réglementation apporte également des innovations dans le secteur du tourisme. Selon la proposition, les installations d’hospitalité-tourisme ne pourront plus être divisées en unités de propriété, empêchant les hôtels et les complexes d’appartements d’avoir des propriétaires différents par étage. L’interdiction ne s’applique qu’aux nouveaux projets, tandis que les installations existantes conservent leurs droits acquis.

La loi introduit également une zone de ‘restriction’ dans une ceinture de mille mètres depuis la côte sur terre et de 300 mètres en mer, où il y aura une interdiction stricte de l’exploitation minérale, de la construction d’installations énergétiques, du stockage de déchets et des installations d’hébergement flottantes. La nouvelle construction doit être située à au moins 100 mètres de la mer et limitée à 30 % de la superficie du terrain.

L’objectif est, soulignent-ils au Ministère, de prévenir la concrétisation de la côte et de maintenir les zones touristiques conformément aux plans spatiaux et aux principes de développement durable. Ces changements ont été commentés par Josip Mikulić, professeur au Département de Tourisme de la Faculté d’Économie de Zagreb.

Nouveautés dans le tourisme

– Ce changement va dans le sens de la limitation de l’appartementisation et de la dispersion de la propriété dans les zones touristiques, ce qui a souvent conduit à une construction incontrôlée et à une mauvaise gestion spatiale. L’effet le plus important sera sur les projets d’aparthôtels, qui ont souvent été formellement classés comme des hôtels mais ont fonctionné davantage comme un ensemble d’appartements privés appartenant à différents propriétaires. L’interdiction de la division de propriété ne changera pas le tourisme de masse du jour au lendemain, mais c’est un signal important d’un changement d’approche, passant de l’expansion de la capacité à une planification et une utilisation de l’espace plus durables et responsables – a succinctement déclaré Mikulić.

La nouvelle Loi sur l’Aménagement du Territoire est extrêmement importante pour les architectes, et la Chambre des Architectes de Croatie (HKA) a été l’un des initiateurs du changement des réglementations juridiques dans le domaine de l’aménagement du territoire et de la construction.

– Les lois de 2013 n’ont pas protégé et amélioré l’espace en Croatie d’une manière que nous, architectes, dirions promouvoir la qualité de l’espace construit et améliorer l’excellence de la construction en utilisant les documents de l’UE adoptés, pour lesquels nous plaidons en tant que profession. Dans ce sens, la HKA a soumis un document ’10 Points de la Profession Architecturale pour le Nouveau Système d’Aménagement du Territoire’ au Ministère de l’Aménagement du Territoire, de la Construction et des Biens de l’État il y a deux ans, dans lequel nous avons essayé de souligner les points névralgiques de l’aménagement du territoire et de fournir des recommandations pour résoudre les problèmes mentionnés – ont déclaré les représentants de la HKA.

En principe, la HKA transmet que les lois proposées ont avancé dans cette direction, mais ils estiment que certaines solutions juridiques proposées ne sont pas résolues de manière adéquate.

– La HKA exprimera certainement ses points de vue lors des consultations publiques, en accord avec l’ensemble de la communauté professionnelle, et fournira ses commentaires et suggestions pour améliorer les propositions légales – déclarent-ils de la HKA.

La consultation publique dure jusqu’au 4 octobre, après quoi des analyses d’experts et des procédures parlementaires suivront. La loi pourrait être adoptée d’ici la fin de 2025, avec une entrée en vigueur prévue le 1er janvier 2026.