Le Nombre de Locataires Augmente : De Nouvelles Données Révèlent un Déclin de la Propriété

La Croatie est souvent mise en avant comme un pays où plus de 90 % des appartements sont détenus. Cependant, ce chiffre ne semble plus si indiscutable, surtout lorsqu’on compare les données des deux derniers recensements. Selon les données du Bureau croate des statistiques (DZS), le taux de propriété a diminué de 88,8 à 86,3 % entre 2011 et 2021.

En chiffres absolus, le nombre de ménages vivant dans leur propre propriété est tombé de 1,35 à 1,24 million, tandis que le nombre de locataires a augmenté de 31 000, totalisant 190 000. Le nombre de propriétaires a diminué plus que l’augmentation des locataires car le nombre total de ménages a diminué de 83 000, principalement en raison de l’émigration et de la baisse des taux de natalité.

Certaines locataires vivent dans des propriétés appartenant à des membres de la famille – jusqu’à 112 000 ménages, tandis que plus de 77 000 paient un loyer. Fait intéressant, au cours des dix dernières années, le nombre de personnes vivant dans un appartement ou une maison appartenant à un membre de la famille a augmenté de 42 000. On peut supposer qu’un nombre croissant de jeunes, même après avoir fondé leur propre famille, décident de rester dans le foyer parental ou avec d’autres membres de la famille en raison des prix élevés de l’immobilier, des revenus incertains et de l’accès difficile au crédit.

Il est également possible que certains locataires non enregistrés aient fourni des informations inexactes lors du recensement, affirmant vivre avec des amis ou des parents. Bien que le recensement soit anonyme, cette possibilité est très réelle, suggérant que le nombre de locataires dans les statistiques officielles est probablement sous-estimé. Cela est confirmé par des écarts entre les données du recensement et les données sur les contrats de location signés. Par exemple, selon le DZS, seulement 378 ménages à Samobor ont été enregistrés comme locataires, tandis que l’aperçu du marché immobilier a enregistré 699 tels contrats rien qu’en 2023.

À Zagreb, le nombre de locataires vivant dans des propriétés appartenant à des membres de la famille a doublé au cours des dix dernières années, passant de 16 à 31 000. Dans le même temps, le nombre de locataires payant un loyer de marché a augmenté de huit mille, portant le total à environ 23 000 selon le recensement de 2021. Lorsque ces deux catégories sont combinées avec celles sur le loyer protégé, il s’avère qu’un total de 60 000 ménages à Zagreb ne vivent pas dans leur propre appartement ou maison.

Cela représente environ un ménage sur cinq, sur un total d’environ 300 000. En comparaison, il y a dix ans, cette part était de 14 %. Des parts similaires sont enregistrées dans d’autres grandes villes. À Rijeka, la part des ménages locataires est également d’environ 20 %, à Pula 19 %, à Split 18 %, et à Dubrovnik 17 %.

Les données du Bureau croate des statistiques sont actuellement la seule source fiable pour analyser la location, car d’autres institutions n’ont malheureusement pas d’informations détaillées. L’Administration fiscale, par exemple, tient des registres des contribuables et des surcharges sur les revenus locatifs, mais ne sépare pas le bail du loyer. L’année dernière, 227 000 contribuables ont été enregistrés, mais un propriétaire peut avoir plusieurs appartements ou espaces commerciaux. De plus, un nombre significatif de propriétaires continue de louer illégalement, en dehors de la portée des registres officiels.

– Étant donné que l’évasion fiscale est encore courante en Croatie, il est difficile de déterminer avec précision le nombre de locataires. On estime que le nombre de locataires se situe entre 150 et 200 000. Avant que l’allègement fiscal pour le loyer ne soit aboli en 2011, environ 50 000 personnes en bénéficiaient, et à ce moment-là, on estimait que le nombre réel de locataires était trois à quatre fois plus élevé – souligne Nedjeljko Marković, président de l’association Pragma.

De telles estimations sont également partagées par Gojko Bežovan, professeur à la Faculté de droit de Zagreb qui étudie le logement et la politique du logement depuis des années. Il estime qu’avec l’introduction de l’impôt foncier, le nombre de locataires enregistrés augmentera certainement, nous permettant enfin d’avoir des données officielles plus pertinentes. Cependant, il avertit que les statistiques n’incluront certainement pas les locataires vivant avec des parents qui ne paient souvent pas de loyer en espèces, mais plutôt par d’autres moyens ou services.

Tout comme nous n’avons pas de chiffres fiables sur les locataires, nous manquons également de recherches suffisantes sur leur profil socio-démographique. Étant donné que la propriété d’un appartement est traditionnellement préférée en Croatie, tandis que la location est généralement la dernière option, les locataires proviennent principalement de tranches de revenus plus faibles.

– Les principaux groupes de locataires sont des étudiants, des jeunes qui viennent de devenir indépendants, des familles à faibles revenus qui ne peuvent pas accéder au crédit, des personnes expulsées, des célibataires âgés avec de petites pensions, et des ressortissants étrangers. Il existe également une catégorie spéciale de ce qu’on appelle le logement précaire, qui se situe quelque part entre la location et l’itinérance. Ce sont des personnes avec lesquelles les propriétaires ne veulent souvent pas signer de contrats pour des raisons fiscales et autres, ou cela n’est pas possible en raison de relations juridiques de propriété non résolues. Certains citoyens avec un statut de propriété plus pauvre louent encore seulement une partie d’un appartement ou une chambre, ce qui n’est pas non plus rare. Leur nombre n’est pas négligeable, car selon les données officielles, 50 000 personnes en Croatie reçoivent une compensation minimale garantie – explique Nedjeljko Marković.

La plupart de ces catégories louent des appartements directement auprès des propriétaires, donc les agences immobilières n’ont qu’un aperçu détaillé du segment de marché plus cher.

– Nous ne médiatisons généralement pas la location d’appartements à bas prix, donc je ne peux pas parler de cette partie du marché. Les locataires sont le plus souvent des étudiants dont les parents peuvent se permettre des coûts plus élevés, puis des familles louant un appartement plus grand tout en louant simultanément leur plus petit, suivies de familles vivant temporairement en location tout en cherchant une propriété à acheter, et d’individus ou de familles se déplaçant temporairement pour des raisons professionnelles. Il y a très peu de cas où des personnes en Croatie vivent toute leur vie dans des propriétés louées, du moins pas dans cette tranche de prix plus élevée. Comme on le sait, la priorité ici est de posséder une propriété – déclare Borislav Vujović, propriétaire de l’agence Opereta.

Étant donné que les locataires sont principalement des individus à faibles revenus, il n’est pas surprenant que 29 % des locataires en Croatie aient des coûts de logement dépassant 40 % du revenu disponible total du ménage. Selon ce critère, la Croatie se classe parmi les six pires membres de l’Union européenne.

Selon les données d’Eurostat, en Allemagne et en Autriche, seulement 14 % de tels ménages existent, et en Slovénie voisine, 16,5 %. En revanche, parmi les propriétaires, même ceux avec un prêt hypothécaire, seulement trois pour cent des ménages dépassent le seuil susmentionné de 40 %.

Par conséquent, la politique de location abordable devrait principalement viser les individus des catégories de revenus les plus faibles. Cependant, les mesures de politique du logement annoncées, telles que les remboursements d’impôts et l’introduction d’un modèle de location abordable, sont largement destinées à la classe moyenne, tandis que les plus pauvres restent insuffisamment couverts.

– Le fait que des mesures de logement soient enfin introduites après une longue stagnation est un pas en avant important – estime Marković.

Cependant, sans données fiables sur la taille et la structure du marché locatif, il est difficile de façonner des mesures véritablement efficaces. La première étape devrait être une meilleure tenue des registres et des recherches systématiques – ce n’est qu’alors que les mesures de location abordable auront une base dans la réalité, plutôt que dans des estimations et des hypothèses.

27637