ENTRE ACCESSIBILITÉ ET FAISABILITÉ : En subventionnant les locataires, l’État n’augmentera que les loyers

La présentation du Plan national de politique du logement de la République de Croatie jusqu’en 2030 marque la fin de la plus grande et l’une des illusions les plus coûteuses des précédentes administrations d’Andrej Plenković. Cela concerne les prêts immobiliers subventionnés, que les familles ont utilisés pendant sept ans pour acheter plus de 30 000 appartements et maisons. Le problème n’est pas les près de 300 millions d’euros de coûts directs, mais que, en subventionnant les prêts, l’État a en réalité subventionné la hausse des prix de l’immobilier.

Le gouvernement se vante généralement de grands succès, et dans l’arsenal de relations publiques, la croissance du PIB et des salaires est généralement mise en avant en premier. En effet, le PIB est en croissance, mais presque exclusivement tiré par l’Union européenne. Sans l’argent de Bruxelles, le PIB croîtrait tout aussi lentement, sinon plus lentement que pendant le gouvernement de Zoran Milanović. Il est également vrai que les salaires ont augmenté – jusqu’à 72 pour cent, tandis que l’inflation était simultanément de 31,1 pour cent.

Place Zagreb à 10 000 euros

Cependant, pendant ce temps, le prix par mètre carré d’un appartement a augmenté encore plus – de 75,9 pour cent, et à Zagreb, le prix a presque doublé – de la première moitié de 2016 à cette année, il a augmenté de pas moins de 90,7 pour cent. Les statistiques montrent un montant moyen de 2 830 euros par mètre carré. Cependant, dans les annonces, des appartements décents de 60 à 70 mètres carrés ne sont pas proposés à moins de 3 500 euros par mètre carré, tandis que des appartements plus luxueux coûtent significativement plus. Deux de ces appartements dans le Ban Center, chacun de 63 mètres carrés, sont actuellement vendus pour 628 000 euros (chacun), soit 9 970 euros par mètre carré.

De plus, les salaires de tout le monde n’ont pas augmenté au même rythme. Les secteurs public et étatique ont le plus bénéficié – la santé et les services sociaux ont reçu 91 pour cent d’augmentations, tandis que l’administration publique a reçu 85 pour cent. Les enseignants s’en sont sortis légèrement moins bien avec une augmentation de salaire de 77 pour cent, ce qui est comparable au commerce, mais encore plus que l’industrie manufacturière (72 pour cent), le tourisme et l’hôtellerie (67,8 pour cent), la construction (68 pour cent) et le transport et le stockage (53 pour cent).

Dans ce contexte, le mot clé a été ressuscité – accessibilité. Et ici, Plenković n’a pas excellé. Pour un appartement de 60 mètres carrés en 2016, 108 salaires moyens étaient nécessaires, ou – neuf ans de travail. Selon les salaires et les prix actuels, aujourd’hui, deux mois de travail supplémentaires sont nécessaires pour un appartement, et sur le plus grand marché, Zagreb, pour un appartement de 60 mètres carrés, il faut fournir 112 salaires moyens, ou travailler neuf ans et quatre mois. Quant au salaire médian de 1 106 euros, qui est le revenu maximum pour la moitié des employés, ils doivent travailler au moins 129 mois (dix ans et neuf mois) pour un appartement moyen, soit huit mois de plus qu’au début du mandat. Donc, puisque ce gouvernement a gonflé les prix et réduit l’accessibilité, il n’y a pas d’autre option qu’un tournant copernicien – les appartements sont trop chers pour que les jeunes puissent acheter, nous nous tournons vers la location !

Des péages aux APN ?

Ainsi, le marché non régulé dans lequel la majorité des transactions se produisent dans la zone grise, loin des yeux des autorités fiscales et de la justice, laissé aux caprices des propriétaires, l’État va réguler et mettre en ordre du jour du jour au lendemain. Il y a à peine un an et demi, Lider a publié des données sur près de 50 000 appartements vides à Zagreb (où l’électricité n’est pratiquement pas consommée). Le ministre de la Construction, Branko Bačić, a maintenant déclaré qu’il y a 595 000 unités de logement vides en Croatie, ce qui représente 40 pour cent du parc immobilier. Une partie de cela est prévue pour être activée par les ‘incitations fiscales’ déjà annoncées – les appartements excédentaires qui entrent dans la location à long terme ne seront pas soumis à l’impôt foncier. Un ‘coup de pouce’ supplémentaire sera la prise en charge des appartements qui sont vides depuis plus de deux ans, que les propriétaires pourront transférer à l’État pour gestion (pour trois à dix ans), au prix médian de location qui sera payé en deux versements.

Cette stratégie a une chance de succès seulement si Bačić réduit le loyer, ce qui est peu probable. Dans ce cas, cela pourrait fonctionner car les jeunes générations d’aujourd’hui comprennent mieux l’économie de partage que celles qui ont participé à la transition, en particulier celles à qui la Croatie indépendante a distribué 400 000 appartements ‘sociaux’.

L’État prévoit d’atteindre un fonds de 9 000 appartements (en plus d’activer ou de rénover 1 200 appartements appartenant à l’État et qui sait combien d’appartements appartenant à des agences, institutions et entreprises d’État). L’agence d’État (APN) qui devrait gérer opérationnellement cette grande opération compte environ 60 employés, et les tâches de signature de contrats, de collecte de loyers et d’entretien, de réparations, d’ameublement et de rénovation de ces propriétés dépassent de loin les capacités actuelles. Selon les normes mondiales, au moins 250 personnes seraient nécessaires pour cela, et connaissant la productivité dans le secteur public, peut-être même le double. L’externalisation ou la recherche de main-d’œuvre reste (et ces emplois ne peuvent pas être résolus en embauchant des travailleurs d’Extrême-Orient). Une circonstance chanceuse est qu’avec la transition vers le paiement sans contact sur les autoroutes, un grand nombre d’employés aux péages sont libérés, donc avec un peu de reconversion, deux problèmes pourraient être résolus en même temps.

Indice Carrie Bradshaw

Cependant, le ‘dilemme’ de l’ensemble du projet est caché dans le prix médian. À Zagreb, un appartement décent de 40 mètres carrés coûte au moins 150 000 euros, ce qui avec un prêt de 20 ans implique un paiement d’environ 900 euros. Le loyer mensuel pour un appartement comparable varie de 400 à 1 600 euros. Donc, quand nous parlons d’accessibilité, nous pouvons emprunter l’ ‘indice Carrie Bradshaw’ de The Economist, nommé d’après le personnage principal de la série ‘Sex and the City’ qui loue un appartement unique. Un tel appartement, selon The Economist, est abordable si les coûts de logement ne dépassent pas 30 pour cent du revenu mensuel. À Zagreb, le loyer mensuel pour un appartement d’une chambre est d’environ 700 euros, ce qui signifie que pour que la ‘Carrie Bradshaw’ moyenne de Zagreb puisse se le permettre, elle aurait besoin d’un salaire supérieur à 2 300 euros.

Avec un salaire médian de 1 274 euros, un loyer abordable pour une personne seule serait (y compris les charges) d’environ 380 euros, ce qui signifie un loyer d’environ 340 euros. La différence d’environ 360 euros par mois serait couverte par le fonds de Bačić d’une valeur d’environ 1,2 milliard d’euros (dont la poursuite de la construction d’appartements POS serait également financée). L’État s’attend naïvement à ce que l’intervention réduise simplement le prix du loyer, bien que l’inverse puisse se produire. Tout comme avec le prix par mètre carré, la subvention garantie pourrait encore augmenter les loyers, faisant passer le prix de 700 à 1 000 euros, ce qui élargirait le cercle des utilisateurs, poussant ainsi les prix à la hausse à nouveau dans une spirale…