La nouvelle loi sur l’aménagement du territoire établira pour la première fois dans l’histoire un nouvel objectif dans les plans spatiaux – un espace pour le logement abordable, a annoncé récemment le ministre de l’Aménagement du territoire, de la Construction et des Biens de l’État Branko Bačić, lors de la présentation de la Politique nationale du logement.
Cette nouvelle ‘couche’ dans les plans spatiaux ouvrira une gamme de possibilités pour la construction de logements sociaux et de logements loués publiquement, et cette annonce représente un changement significatif par rapport aux mesures précédentes qui étaient principalement axées sur l’achat d’appartements – du POS à l’APN. C’est-à-dire, vers la demande, plutôt que l’offre.
Cependant, la mesure annoncée ‘exonération de la moitié de la TVA’ pour les acheteurs de nouvelles constructions cible à nouveau la demande plutôt que l’offre, nous pouvons donc seulement espérer qu’elle ne sera pas disponible pour les ménages à revenus élevés, comme cela a été le cas avec l’APN. En d’autres termes, que les contribuables ne subventionnent pas l’achat d’appartements pour ceux qui peuvent facilement acquérir des biens immobiliers sans cette aide. Sinon, cette mesure pourrait entraîner une nouvelle augmentation des prix des nouveaux appartements.
De nombreuses études ont montré que les politiques axées sur la demande, au lieu d’améliorer l’accessibilité au logement pour les ménages à faibles et moyens revenus, ont souvent été contre-productives et ont entraîné une augmentation des prix des appartements, bénéficiant ainsi davantage aux propriétaires, aux propriétaires fonciers et aux entrepreneurs privés qu’aux ménages ayant besoin de logements abordables.
De plus, l’achat d’un appartement implique une bonne solvabilité, donc les mesures précédentes en Croatie ont largement contourné ceux qui ont le plus de difficultés à acquérir des biens immobiliers – les ménages à faibles revenus et les jeunes au début de leur carrière. Pour eux, la seule solution optimale est le soi-disant loyer abordable, qui est inférieur au tarif du marché.
Cependant, la construction d’appartements abordables est généralement un processus long, et de nombreux pays européens ont réduit leurs dépenses à cet effet ces dernières années tout en augmentant celles pour les mesures de logement axées sur la demande. Les dépenses publiques totales pour le développement du logement dans l’UE ont diminué de 44 % , passant de 48,2 milliards d’euros en 2009 à 27,5 milliards en 2015. Parallèlement, pendant la même période, les dépenses publiques pour les mesures de logement axées sur la demande, telles que les allocations de logement, ont augmenté de 54,5 milliards d’euros à 80,8 milliards.
Différents modèles
Néanmoins, récemment, de nouvelles initiatives pour la construction d’appartements sociaux et loués publiquement, qui sont loués à des prix inférieurs aux tarifs du marché, ont émergé. En France, la loi sur la solidarité et le renouvellement urbain a été promulguée, obligeant les municipalités de plus de 200 000 habitants à avoir au moins 20 % d’appartements pour ce qu’on appelle le logement abordable. Étant donné que ‘tous les modèles ne conviennent pas à tous’, les pays abordent ce problème différemment.
Certaines gouvernements développent indépendamment le logement social, tandis que d’autres le font par le biais de partenariats public-privé. Certains ont une longue tradition de logement social et une part élevée de tels appartements dans leur parc immobilier, tandis que d’autres prévoient juste d’y investir plus intensivement. Par exemple, la tendance à construire des appartements sociaux en Autriche et au Danemark a une longue tradition, et parmi les leaders en matière de logement social/abordable se trouve les Pays-Bas, où 29 % des ménages vivent dans des appartements abordables. À Amsterdam, ce pourcentage est encore plus élevé : ces appartements représentent 48 % du parc immobilier total, et 28 % des ménages vivent dans leurs propres appartements, tandis que 24 % louent dans des conditions de marché.
L’exemple néerlandais est également intéressant car aujourd’hui, les appartements abordables là-bas ne sont pas construits par l’État ou les collectivités locales, mais par des coopératives de logement, qui fonctionnent comme un fonds rotatif, ce qui signifie que leurs revenus provenant de la vente d’une partie des appartements et de la location sont suffisants pour permettre de nouveaux investissements dans de nouveaux projets de logement abordable. Le modèle peut fonctionner de cette manière car les coopératives, en tant qu’organisations à but non lucratif aux Pays-Bas, paient moins d’impôts, ont accès à un financement plus favorable, achètent des terrains auprès de l’État ou de la collectivité locale dans de meilleures conditions, et ‘bénéficient’ du fait que l’État subventionne les loyers pour certains groupes de revenus de citoyens.
Les associations de logement, ou coopératives, aux Pays-Bas sont des acteurs sérieux – en 2021, elles ont généré 17,7 milliards d’euros de revenus. Après avoir payé l’entretien, les intérêts, les impôts et d’autres coûts, il leur restait 2,9 milliards d’euros, qu’elles ont investis dans de nouvelles constructions.
Avec ce modèle, des appartements abordables construits par des coopératives à but non lucratif, Goran Jeras, directeur de la Coopérative pour le Financement Éthique, a été introduit pour la première fois aux Pays-Bas, qui, avec la ville de Križevci et la Coopérative Open Architecture, prévoit de construire un immeuble résidentiel basé sur le modèle de la coopérative de logement.
– Nous plaidons pour un modèle similaire à celui qui existe aux Pays-Bas. Le loyer devrait être 30 % moins cher que le tarif du marché, et les locataires auraient le droit à un logement à vie. L’objectif est que le loyer couvre les coûts de construction, d’entretien de la propriété et de nouveaux investissements dans de nouvelles unités de logement. Ce modèle implique également la participation de la communauté locale au projet, par la mise à disposition gratuite de terrains, mais aussi la participation des membres de la coopérative à hauteur de 10 à 15 % de la valeur de construction des appartements. Les fonds nécessaires restants pour la construction de l’immeuble sont sécurisés par le biais d’un financement bancaire, le plus souvent par le biais de banques de développement – a expliqué Jeras.
