Boro Vujović (Opereta) : Les prix de l’immobilier ne baissent pas car les investisseurs peuvent attendre d’atteindre leur prix fixé

L’impôt sur les appartements vacants et la politique du logement sont quelques-uns des sujets actuels du marché immobilier croate qui provoquent régulièrement des débats. Nous avons discuté de cela, de la construction de logements, des prix et d’autres aspects du marché immobilier croate avec Boro Vujović, vice-président de l’Association des entreprises immobilières de la Chambre de commerce croate et propriétaire d’Opereta nekretnine, la plus grande agence immobilière de Zagreb, qui réalise chaque année environ 400 transactions et, selon les données de Fina, a augmenté son chiffre d’affaires de près de dix pour cent l’année dernière pour atteindre 3,8 millions d’euros.

– Nos données montrent que la baisse des transactions immobilières s’est élevée à environ 20 % par rapport à la même période l’année dernière. La baisse la plus prononcée a été enregistrée à Zagreb, où la principale cause est l’absence du programme de subvention de prêt immobilier (prêts APN) qui était présent au printemps de l’année dernière. La baisse des transactions est particulièrement visible en mars et avril, tandis que le marché s’est stabilisé en mai et juin.

Malgré la baisse des transactions immobilières, il n’y a eu aucune chute des prix. Certains annoncent même une poursuite de la croissance. Pourquoi le marché immobilier croate est-il si stagnant et défie-t-il la logique économique ? N’est-il pas logique que dans le cas d’une baisse de la demande et des ventes, les prix baissent également ?

– Le meilleur exemple que le marché ne suit pas toujours la logique économique a été pendant la crise économique de 2009, lorsque les transactions immobilières étaient en baisse, tandis que les prix n’ont commencé à baisser qu’un an plus tard, ce qui signifie que cette baisse a duré sur notre marché jusqu’en 2015. Maintenant, nous ne sommes pas dans une situation similaire pour plusieurs raisons. En effet, malgré la baisse des transactions immobilières, il n’y a pas eu de chute drastique des prix, tandis que dans plusieurs pays, il y a eu de légères corrections de prix. La meilleure illustration de cela est notre investisseur qui vient de terminer un bâtiment en Istrie et a vendu 25 % des appartements, tandis que pour un projet similaire il y a un an et demi, au moment de l’émission du permis d’occupation, tous les appartements étaient vendus. Les investisseurs pensent d’une manière qu’ils préfèrent attendre que la propriété atteigne le prix qu’ils ont fixé car le marché montre que l’argent perd de la valeur en raison de l’inflation, tandis que la valeur de l’immobilier augmente d’année en année. Par conséquent, ils peuvent attendre car la plupart des investisseurs construisent avec leurs propres fonds, ils ne sont pas sous pression des banques, et une partie de l’argent investi peut être récupérée par le biais de locations touristiques tant qu’ils ne vendent pas la propriété au prix souhaité. Si nous regardons les coûts et le temps de construction d’un nouveau projet, ils sont significativement plus élevés et plus longs que pour un projet qui a été achevé un an et demi plus tôt. De plus, les investisseurs en Croatie surveillent également d’autres marchés, comme l’Allemagne et l’Autriche, c’est pourquoi ils suspendent d’autres projets. Nous sommes un petit marché, dépendant des processus internes et de l’économie. Si la saison touristique sous-performe de manière significative, cela pourrait avoir un impact sur la baisse des prix car une bonne partie des propriétaires de biens locatifs sont endettés, donc une mauvaise saison pourrait entraîner des problèmes de remboursement hypothécaire et ils pourraient potentiellement être contraints de mettre la propriété sur le marché à un prix inférieur. De plus, nous ne devons pas oublier la rénovation des propriétés en raison des dommages causés par les tremblements de terre, ce qui génère des revenus significatifs pour l’industrie de la construction, un petit nombre d’employés, le tourisme en tant que générateur de PIB, ainsi que le fait que nous faisons partie de la zone euro.

On parle souvent des appétits élevés des vendeurs et que les prix demandés sont plus élevés que la réalité. Cela concerne-t-il principalement les appartements d’occasion ou aussi les nouveaux ? Quel type de correction du marché est nécessaire pour relancer les ventes ?

– Lorsque l’on discute des demandes irréalistes concernant les prix de l’immobilier, cela fait généralement référence aux appartements d’occasion. La correction du marché nécessaire pour relancer les ventes dépend de nombreux facteurs, tels que l’offre et la demande, la situation économique, les taux d’intérêt, etc. Il est nécessaire d’examiner en profondeur la situation sur le marché immobilier et d’analyser les tendances pour évaluer avec précision combien de correction est nécessaire. Nos données indiquent que les propriétaires d’appartements d’occasion ont parfois des attentes irréalistes et qu’une correction des prix demandés est nécessaire. Les données que nous avons soutiennent le fait qu’il n’est pas réaliste d’attendre une baisse des prix réalisés, mais plutôt des prix demandés.

L’augmentation annuelle du nombre d’appartements, ou de lits touristiques privés, ne suit pas la demande, et les initiatives contre l’appartementisation de la côte deviennent de plus en plus fréquentes. Comment voyez-vous cela du point de vue d’une agence immobilière ?

– Du point de vue d’une agence immobilière, nous pensons qu’il est crucial d’avoir une stratégie de développement claire et de comprendre la direction que nous voulons prendre en tant que pays touristique. Une bonne partie des transactions immobilières est générée par la demande d’investisseurs privés qui achètent des propriétés dans l’intention de les louer. Au lieu de mesures restrictives, nous plaidons pour des mesures incitatives qui aideraient à résoudre les problèmes de logement. Il est important de planifier la construction de manière à correspondre aux capacités d’infrastructure et à maintenir un équilibre entre le développement touristique et la qualité de vie de la population locale.

En même temps, des changements au GUP (Plan Urbain Général) sont actuellement en cours à Zagreb, que les investisseurs ne voient pas d’un bon œil car les espaces verts sont augmentés. Pouvez-vous commenter le nouveau GUP de Zagreb ?

– Mon impression est que le nouveau GUP vise à réduire la surconstruction de certaines zones, ce que je soutiens. Cependant, il est important de considérer le besoin de nouveaux mètres carrés résidentiels. Des restrictions significatives peuvent entraîner une réduction de l’offre, ce qui peut entraîner une augmentation des prix. Il est nécessaire d’équilibrer judicieusement tous les facteurs pour garantir un développement durable de la ville, ce qui inclut l’augmentation des espaces verts mais aussi la satisfaction des besoins en logement de la population.

– Une grande partie des investisseurs qui étaient actifs jusqu’en 2008 n’est jamais revenue sur le marché en raison des pertes du cycle précédent. Un des principaux moteurs de la construction dans le cycle précédent étaient les banques qui « distribuaient des prêts » sans beaucoup de sélection, ce qui a entraîné un grand nombre d’appartements invendus à Zagreb, certaines estimations suggérant jusqu’à 10 000 appartements invendus. Le nombre de permis délivrés était en déclin jusqu’en 2017, lorsque un nouveau cycle a commencé, mais dans des conditions différentes. Dans le nouveau cycle, les propriétés les plus recherchées se trouvent dans de bons emplacements, avec une infrastructure développée et à proximité des commodités, et il n’y en a pas beaucoup, et elles sont très chères. Les banques exigent maintenant que les investisseurs aient un terrain avec un permis de construire, 30 % de leurs propres fonds, et 20 à 30 % des appartements vendus. Ce sont des conditions qui ne sont pas faciles à remplir, surtout puisque la Croatie a perdu une partie de sa population. D’autre part, des travailleurs étrangers s’installent en Croatie, avec des chiffres maintenant compris entre 150 000 et 200 000, et certaines estimations soulignent le besoin de cinq cent mille travailleurs étrangers. Tous ont besoin d’un endroit où vivre, certains amènent des familles, ce qui crée une demande pour de nouveaux appartements. De plus, notre côte est une destination favorite de seconde résidence pour de nombreux citoyens d’autres pays de l’UE, et ce n’est qu’une question de temps avant que Zagreb ne devienne également une telle destination, étant donné que la distance de Zagreb à la mer n’est que d’une heure et demie, ce qui, en termes mondiaux, est essentiellement une ville au bord de la mer.

– En ce qui concerne le projet Gredelj, le principal problème est le statut juridique de la propriété, qui est divisé entre la ville et l’État. Cette zone représente un espace idéal pour de nouveaux appartements avec une infrastructure déjà résolue. Nous espérons que des progrès seront bientôt réalisés pour résoudre ce problème car Gredelj a le potentiel de devenir un nouveau centre de Zagreb. En fin de compte, utiliser judicieusement les zones existantes de la ville peut apporter des avantages à long terme pour le développement urbain et la qualité de vie à Zagreb.

Comment voyez-vous le problème du logement abordable et quelles sont les possibilités de sa résolution ? L’APN n’a pas été couronné de succès. On parle de plus en plus de locations privilégiées. Quelle est la solution ?

– Le problème du logement abordable est complexe et nécessite une approche multifactorielle. Le programme de subvention de prêt immobilier n’a pas atteint les résultats escomptés, indiquant la nécessité de nouvelles solutions. La location privilégiée est une solution possible, mais avec des règles judicieusement établies. Il est important que le problème du logement abordable soit abordé par une approche intégrée qui prenne en compte les besoins spécifiques de la population locale.

Cinquante mille appartements vacants à Zagreb est un chiffre qui a été mis en avant récemment. Peut-on faire quelque chose à propos de ces appartements pour les mettre sur le marché ? La solution est-elle un impôt sur les propriétés vacantes, comme celui qui existe au Canada ? Ou devrait-il être introduit uniquement dans les grandes villes ?

– Pour introduire un impôt sérieux sur les propriétés, basé sur leur valeur, l’État doit effectuer un certain nombre de préparations sérieuses, depuis l’organisation des registres fonciers. Cette solution « de première passe » d’imposer des propriétés vacantes par le biais d’un impôt sur les maisons de vacances n’atteindra probablement pas l’effet souhaité. Ceux qui possèdent de nombreuses propriétés trouveront des moyens d’éviter l’impôt, tandis que ceux qui ont des propriétés qui ne sont pas utilisées – en raison de relations juridiques non résolues ou des conséquences des tremblements de terre – seront injustement affectés. D’autre part, un impôt bien préparé sur les propriétés vacantes pourrait encourager les propriétaires à vendre ou à louer. À Zagreb, il y a environ 50 000 appartements vacants, et si seulement 10 % d’entre eux apparaissaient sur le marché, ce qui enregistre environ 9 000 appartements vendus par an, cela aurait un impact significatif sur l’offre globale et les prix. Si cela dépendait de moi, j’augmenterais l’impôt sur les locations touristiques d’appartements, qui est actuellement perçu en somme forfaitaire et à un montant très bas. Je crois qu’il devrait au moins être égalisé avec l’impôt sur les locations à long terme, qui est actuellement de 10 %.

Comment éviter la situation de fausse déclaration de résidence et d’évasion fiscale sur les propriétés vacantes ? Ou cela peut-il être contrôlé par la consommation d’électricité et d’autres services publics ?

– Les chiffres qui ont été communiqués au public sont venus par le biais de HEP et du contrôle des compteurs qui ne tournent pas, donc cela peut certainement être un moyen de contrôler les propriétés. En général, nous sommes connus pour notre créativité à trouver des alternatives, donc je ne suis pas sûr qu’il existe des moyens d’empêcher certains raccourcis.

Lorsque nous parlons de propriétés vacantes et d’impôts sur celles-ci, un argument contre est que cela frapperait la classe moyenne. Ceux qui peuvent se permettre une propriété vacante appartiennent-ils vraiment à la classe moyenne ? Quelles sont les difficultés à mettre en œuvre un tel impôt ?

– L’immobilier est notre plus grande richesse, et nous les avons en ce nombre en raison de l’achat d’appartements sociaux. Nous ne sommes pas assez alphabétisés financièrement, donc nous n’investissons souvent pas dans d’autres choses, et l’immobilier est notre seul choix. Même lors de l’achat d’une propriété, pour obtenir des fonds, nous avons payé un impôt sur le revenu ou un impôt sur les bénéfices pour avoir de l’argent pour l’achat. Lors de l’achat, nous avons payé un impôt de transfert ou la TVA, et maintenant nous devrions payer un autre impôt. Il faut également prendre en compte que certaines propriétés sont vacantes pour une raison. Par exemple, elles ont été endommagées lors d’un tremblement de terre et sont dangereuses pour la vie, elles ont des relations juridiques non résolues, elles sont situées dans des zones qui n’intéressent ni les acheteurs ni les locataires, etc.

– Le programme d’introduction de l’impôt foncier doit être bien pensé et basé sur une analyse détaillée du marché immobilier et des conditions socio-économiques en Croatie. L’impôt foncier peut être un outil utile pour réguler le marché et garantir un système fiscal plus équitable, mais seulement s’il est correctement conçu et mis en œuvre. Introduire l’impôt foncier dans le cadre d’une politique fiscale visant à alléger l’impôt sur le revenu a du sens, mais pas comme un autre fardeau fiscal. Avant d’introduire l’impôt foncier, plusieurs étapes clés doivent être prises, telles que l’organisation des registres fonciers. C’est un prérequis de base pour toute réforme sérieuse de la fiscalité foncière. Des données précises sur la propriété et les valeurs immobilières sont nécessaires pour l’application équitable de l’impôt. Il est essentiel de comprendre la dynamique du marché immobilier, y compris l’offre, la demande, les tendances des prix et les différences régionales. En fin de compte, l’introduction de l’impôt foncier doit faire partie d’une stratégie plus large pour résoudre les problèmes de logement. Elle doit inclure des mesures incitatives pour la construction de nouveaux appartements, des subventions pour les loyers et un soutien pour le logement social. Ce n’est qu’ainsi que l’on peut s’assurer que l’impôt foncier contribue à un système de logement plus équitable et durable.

– Sur l’Adriatique, la baisse des transactions a principalement eu lieu en raison de la crise économique en Autriche et en Allemagne, des pays d’où provient un grand nombre d’acheteurs. Cette tendance est particulièrement visible en Istrie. Il est important de noter que les étrangers dans notre pays achètent principalement des propriétés avec leurs propres fonds, donc l’augmentation des taux d’intérêt n’est pas la principale raison de la baisse des transactions. Cependant, la situation sur les marchés immobiliers en Europe de l’Ouest est stagnante, ce qui se reflète automatiquement sur notre marché. La réduction de l’intérêt pour l’achat de propriétés sur l’Adriatique est liée à l’incertitude générale et aux difficultés économiques dans les pays des acheteurs, ce qui affecte leur volonté d’investir dans l’immobilier en Croatie.

– Tout d’abord, l’application stricte des réglementations et des lois est essentielle. Il est essentiel de s’assurer que les réglementations de construction sont appliquées de manière cohérente et que la construction illégale n’est pas tolérée. Les inspections de construction doivent être régulières et approfondies. Nous avons eu deux vagues de légalisation qui ont permis la légalisation de tout ce qui a été trouvé dans la zone jusqu’au 21 juin 2011, ce qui a aidé à mettre un grand nombre de propriétés en circulation légale. L’une des raisons pour lesquelles certains appartements ne sont pas sur le marché est leur illégalité. Je crois qu’un mouvement judicieux serait d’abolir le délai de soumission des demandes de légalisation, ce qui permettrait à tous ceux qui n’ont pas soumis de demande pour une raison quelconque, et dont la propriété a été construite avant le délai mentionné, de légaliser leur propriété. J’abolirais les exonérations sur les frais de légalisation, ou les augmenterais dans les comtés avec un indice de développement élevé, et les réduirais dans ceux avec un faible indice de développement. De cette manière, nous réaliserions également une certaine justice sociale.