Le VUS considère que la disposition du Plan Spatial de la Ville de Zadar est inconstitutionnelle

La situation problématique à Zadar concernant la reconstruction d’une maison locative a été résolue par le Haut Tribunal Administratif (VUS) de la République de Croatie de manière intéressante. En effet, la réglementation locale avait une base légale, mais le fondement de l’abrogation de l’article 152, paragraphe 1, point 3 du Plan Spatial de la Ville de Zadar a été trouvé dans la Constitution de la République de Croatie.

Selon le raisonnement du jugement du VUS, la maison que l’entrepreneur Mirko (un nom fictif) souhaitait rénover était à moins de trois mètres de la limite. Selon le Plan Spatial de la Ville de Zadar, une maison doit être à au moins trois mètres de la limite, mais cela s’applique aux bâtiments construits après l’adoption du Plan, tandis que les autres sont considérés, pour simplifier, comme l’état existant. Par conséquent, l’état existant s’applique à la maison de Mirko, de sorte qu’une telle maison peut être rénovée, reconstruite, mais il y a une condition : le(s) voisin(s) doivent donner leur consentement, sauf dans le cas de réciprocité (lorsque les deux ou tous font la même chose, donc le consentement n’est pas requis) et à condition que la construction d’ouvertures (par exemple, fenêtres) vers le voisin ne soit pas autorisée, tout en respectant d’autres conditions prescrites par le Plan pour cette zone.

Mirko discriminé

Mirko voulait reconstruire le toit, en veillant à ce que l’emprise du bâtiment existant reste la même et que la reconstruction ne change pas la distance par rapport à la propriété voisine. Il affirme avoir rempli toutes les exigences légales pour obtenir un permis de construire, mais les autorités administratives ont tout de même refusé de l’émettre car il n’avait pas fourni le consentement écrit du voisin de la propriété limitrophe, sa propriété étant à moins de trois mètres de la limite. Fait intéressant, son voisin Slavko (un nom fictif) a refusé de donner son consentement bien qu’il ait précédemment construit illégalement sa maison (bien qu’à trois mètres de la limite) et l’ait ensuite légalisée.

Mirko n’a pas pu obtenir de permis de construire sans le consentement de Slavko, il a donc conclu que l’article 152 de cette réglementation subordonnée – le Plan Spatial de la Ville de Zadar – était discriminatoire, c’est pourquoi il a soumis une demande au VUS pour une évaluation de sa légalité. L’Administration de la Ville a répondu que tout avait été fait conformément à la Loi sur l’Aménagement du Territoire, c’est-à-dire que l’autonomie locale détermine à quelle distance de la limite il faut être et quelles conditions doivent être remplies pour délivrer les permis nécessaires. Cependant, le VUS a effectivement constaté que l’article 152 du Plan Spatial discrimine Mirko, et potentiellement d’autres. En effet, une telle disposition crée disproportion dans la position des propriétaires de propriétés voisines dans des situations comparables, car le voisin qui a construit à la distance prescrite de la limite peut, selon les règles de réciprocité, reconstruire son bâtiment de manière à se rapprocher de la limite à la distance à laquelle se trouve le bâtiment du voisin, sans demander de consentement pour une telle reconstruction, ce qui n’est pas autorisé pour le voisin dont le bâtiment est plus proche que la distance prescrite de la limite sans le consentement du propriétaire de la propriété voisine. En d’autres termes, si Slavko (qui a ensuite légalisé sa maison située à trois mètres de la limite) décide d’agrandir sa maison pour qu’elle soit à deux mètres de la limite, il n’aura pas besoin du consentement de Mirko car la maison de Mirko est également à deux mètres de la limite (réciprocité).

Principe de Proportionnalité

Par conséquent, la disposition, selon le VUS, qui conditionne la permissibilité de reconstruire un bâtiment existant construit à une distance de la limite inférieure à celle prescrite par le Plan au consentement du voisin, est une condition disproportionnellement contraignante pour tous les investisseurs dans la reconstruction de bâtiments existants et les place dans une position mutuellement inégale.

Le traitement inégal des investisseurs dans l’application des dispositions d’aménagement du territoire n’est pas conforme au principe de proportionnalité, déclare en outre le VUS, qui est l’un des principes juridiques généraux/universels. La Constitution de la République de Croatie (article 16, paragraphe 2) stipule également que toute restriction de liberté ou de droits doit être proportionnelle à la nature du besoin de restriction dans chaque cas. Par conséquent, dans le cas de Zadar, le VUS n’a pas trouvé de raison objectivement justifiée et raisonnable pour la différence qui a été faite, il a donc abrogé la disposition contestée, qui n’était pas conforme au principe constitutionnel de proportionnalité.

POST SCRIPTUM

L’Administration de la Ville de Zadar a adopté le Plan Spatial de la Ville conformément à la Loi sur l’Aménagement du Territoire et a déterminé la distance des bâtiments par rapport à la limite en conséquence. Comme il n’existe pas de définition légale concernant la distance de construction par rapport aux limites, les unités d’autonomie locale déterminent ce qu’est le minimum. Ainsi, à Zadar, la distance minimale d’un bâtiment par rapport à la limite doit être de trois ou cinq mètres, selon les zones. Par conséquent, la Loi n’a pas été violée, mais en raison de conditions supplémentaires, la Constitution a été violée, c’est pourquoi le VUS a décidé comme il l’a fait. Et la Cour Constitutionnelle déciderait très probablement de la même manière si Mirko s’y était adressé.