Investir cent mille euros dans l’immobilier en 2002 vaudrait aujourd’hui 290 mille, tandis qu’un investissement dans des actions à la bourse croate aurait atteint 216 mille euros. Cette affirmation a été récemment publiée par Avison Young sur la base d’une comparaison de la croissance de l’indice CROBEX et de l’indice des prix des logements, d’où l’on pourrait conclure hâtivement que l’immobilier est une classe d’actifs supérieure.
Cependant, pour tirer des conclusions profondes sur la performance des différentes classes d’actifs, une analyse plus approfondie est nécessaire, et une limitation méthodologique clé de telles comparaisons est les changements dans la composition du CROBEX, c’est-à-dire le fait que le CROBEX d’aujourd’hui est significativement différent de celui d’il y a 15 ou 20 ans.
– L’indice est conçu pour représenter les meilleures entreprises de la bourse à ce moment-là. Cependant, l’indice d’aujourd’hui n’est pas du tout comparable à celui d’il y a 15 ou 20 ans. Auparavant, les entreprises de construction étaient fortement représentées, toutes ayant fait faillite (Viadukt, Hidroelektra) ou étant des ombres de ce qu’elles étaient (Tehnika, Ingra). Il y a vingt ans, il n’y avait même pas de produit passif suivant le CROBEX ; il n’est apparu que 16 ans plus tard, a déclaré Danijel Delač, PDG d’Intercapital Securities.
Avant la grande crise économique de 2007, la bourse négociait principalement des actions d’entreprises de construction et de transport maritime qui étaient en incroyable expansion, contribuant à la montée du CROBEX à 5400 points (il tourne actuellement autour de 2800). Le marché des capitaux en Croatie se développait, et les Croates étaient peu éduqués concernant l’évaluation des prix des actions, ce qui est évident par le fait qu’en 2007, le CROBEX a connu une incroyable croissance de 63 pour cent.
Immobilier vs S&P 500
– Le marché boursier croate a subi plusieurs changements significatifs au cours des 20 dernières années et est encore à ses débuts. Il y a eu plusieurs périodes où le CROBEX a surpassé la croissance des prix de l’immobilier, avec la différence la plus prononcée pendant la période de 2003 à 2007 où le CROBEX a presque quintuplé, tandis que les prix de l’immobilier ont à peine doublé. Après l’éclatement de la Grande Crise Financière Mondiale et la récession à long terme qui a suivi en Croatie, la situation change complètement, entraînant la déflation de la bulle boursière précédemment gonflée, de nombreuses entreprises s’effondrent, et l’état et la performance des actions à la Bourse de Zagreb sont extrêmement déprimants.
Cependant, il convient de noter que les prix de l’immobilier en Croatie ont été en déclin continu de 2008 à 2016, avec une faible liquidité (le nombre de transactions d’achat et de vente), donc la question est de savoir combien de pertes réelles quelqu’un subirait s’il devait rapidement « se débarrasser » de l’immobilier. Il y a ensuite eu une période plus courte où il semblait que le CROBEX commencerait à nouveau à surpasser les prix de l’immobilier, mais avec l’effondrement d’Agrokor en 2017, nous avons de nouveau connu un « reset » sur la bourse nationale, et depuis lors, l’immobilier a de nouveau eu de meilleures performances, a expliqué l’analyste économique Ivica Brkljača, ajoutant qu’il est vrai qu’en rétrospective, investir dans l’immobilier résidentiel en Croatie a généré de meilleurs rendements que le CROBEX au cours des 20 dernières années (surtout si l’on exclut les coûts d’entretien de l’immobilier, qui ne sont pas négligeables, tandis qu’il n’y en a pas pour les actions), mais cela ne signifie pas que la même tendance continuera, ni que l’immobilier est une classe d’actifs supérieure.
– Au contraire, c’est plus le résultat des changements par lesquels le marché des capitaux national a traversé, plutôt que des actions en tant que telles, car, par exemple, une comparaison avec la performance de l’indice boursier mondial le plus célèbre, le S&P 500, serait extrêmement décevante pour les investissements immobiliers en Croatie, a déclaré Brkljača.
Des actions à rendement plus élevé, mais aussi plus risquées
Par exemple, sur la période de dix ans de décembre 2013 à décembre 2023, l’indice S&P 500 a délivré un rendement de 155 pour cent, tandis que l’indice immobilier Vanguard a augmenté d’environ 37 pour cent pendant la même période, et l’indice immobilier croate a augmenté d’environ 72 pour cent de 2013 à 2023. Ou en regardant une période plus longue, comme l’a noté la société d’analyse CEIC, les prix des appartements aux États-Unis ont augmenté en moyenne de 5,4 pour cent par an de mars 1993 à juin 2023, tandis que le S&P 500 a augmenté de huit pour cent.
Dans tous les cas, en tirant une conclusion générale, les actions surpassent en moyenne l’immobilier en termes de rendements, mais elles ont aussi plus de pics et de creux que l’immobilier, ce qui en fait un investissement plus risqué. Bien sûr, bien que le marché boursier global prenne de la valeur au fil du temps, il ne peut pas être facilement conclu que les actions d’entreprises individuelles vont continuellement augmenter.
De plus, il est important de noter que les chiffres sur les rendements ne racontent pas toute l’histoire sur la performance et la rentabilité des investissements. Pour une analyse plus sérieuse et une comparaison des taux de rendement, il faut également tenir compte de l’impact des impôts, de l’effet de levier financier, du fait que si vous achetez de l’immobilier, vous devez prendre en compte le temps passé à gérer cette propriété, ainsi que les coûts d’entretien et de réparation.
