Investissements : Peu importe le cœur de métier, tous les entrepreneurs veulent avoir leur propre hôtel

Entrepreneur Josip Polonij est investissant dans la rénovation de l’hôtel Učka à Omišalj sur l’île de Krk, le propriétaire de la chaîne de distribution Tommy, Tomislav Mamić, prévoit de construire le complexe Vila Rosina dans la ville sous Marjan, restaurateur Željko Ćurković a construit l’hôtel Mamin san à Cres, et le roi des toilettes en papier des Balkans, Petar Ćorluka, reconstruit l’hôtel Hrvatska à Baška Voda. Auparavant, le joueur de l’équipe nationale croate Dejan Lovren a investi dans le secteur hôtelier, le propriétaire d’Agram Dubravko Grgić a repris les hôtels Medora à Podgorica, Hrvoje Pezić construit un hôtel à Ugljan, et a précédemment investi dans des hôtels à Zagreb opérant sous la marque Hilton. Pavo Zubak a également ouvert un nouvel hôtel cinq étoiles, Valadrion resort, l’année dernière après avoir investi dans l’hôtel Ikador à Ika.

À en juger par le nombre d’investissements réalisés et annoncés dans les hôtels, il semble que, peu importe leur cœur de métier, les entrepreneurs croates, ainsi que les étrangers, souhaitent avoir leurs propres hôtels.

Ce n’est pas la même chose qu’il s’agisse d’un petit ou d’un grand hôtel

Il y a de nombreux arguments à cela. Le tourisme reste notre principal atout sur le marché mondial, et ces dernières années, les records touristiques ont été systématiquement battus. L’année dernière, nous avons enregistré un nombre record de 19,5 millions d’arrivées et 92,4 millions de nuitées, dépassant les chiffres de 2019.

– Bien que le marché hôtelier croate soit encore sous-développé par rapport à des destinations similaires et que nous dépendions encore de l’hébergement privé, il y a eu une augmentation visible des investissements dans le segment de l’hébergement commercial ces dernières années. Parmi les investissements réalisés dans le secteur hôtelier, on peut citer l’ouverture de l’hôtel Zonar récemment rénové à Zagreb avec un investissement de 30 millions d’euros et l’AC Hotel by Marriott à Split avec un investissement de 80 millions d’euros – a déclaré Ivan Laljak, un responsable du département des transactions d’investissement chez Colliers.

Un argument supplémentaire est la rentabilité solide, mais elle dépend fortement de savoir s’il s’agit d’un petit hôtel ou d’une chaîne hôtelière, ainsi que de la catégorie de l’hôtel.

– Les grandes entreprises hôtelières réalisent une rentabilité de 30 à 35 % de marge EBITDA. Ces dernières années, les grandes chaînes hôtelières ont réussi à augmenter leurs revenus pour compenser la hausse des coûts causée par l’inflation, ce qui a entraîné des performances commerciales record. Cependant, les petits hôtels ont souvent une rentabilité inférieure en raison de moins d’effets de synergie et d’une gestion suboptimale, souvent due à un manque de gestion professionnelle – a expliqué Laljak.

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Ivan Laljak, Colliers

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Le retour sur investissement dans les projets hôteliers prend généralement entre dix et quinze ans, selon des facteurs tels que l’emplacement, la gestion et le positionnement. Pour cette raison, il est crucial d’éviter le surinvestissement, ce qui signifie savoir évaluer le niveau d’investissement nécessaire par rapport au positionnement du produit et à la destination, et avoir un bon plan d’affaires pour garantir la rentabilité de l’investissement.

Plus de projets brownfield adaptés

Les investissements dans le secteur hôtelier en Croatie ont jusqu’à présent été principalement orientés vers des projets brownfield. Il y a plusieurs raisons à cela : la forte saisonnalité du tourisme croate, les enchevêtrements bureaucratiques et le développement lent et souvent imprévisible des projets greenfield ne sont que quelques-uns d’entre eux. De plus, la forte disponibilité des projets brownfield dissuade les investisseurs d’entrer dans des entreprises greenfield exigeantes, qui peuvent parfois prendre dix ans depuis le début de l’acquisition de terrain jusqu’à l’obtention de tous les permis de construction. Cela est inacceptable pour la plupart des investisseurs.

– Les projets greenfield– ne sont pas courants en raison de la nature saisonnière de l’activité et de l’augmentation des coûts de construction et de la bureaucratie qui l’accompagne. Ces dernières années, nous pouvons dire qu’il y a eu quelques améliorations dans ce domaine, mais encore insuffisantes. Les processus administratifs en Croatie, y compris ceux liés à la construction d’hôtels, sont souvent lents. C’est un obstacle significatif pour les grands projets, entravant finalement le développement du tourisme. Au lieu de projets stratégiques à grande échelle, notre côte est caractérisée par le développement de petits projets non planifiés tels que la construction d’hébergements privés, c’est-à-dire d’appartements et de maisons, et un développement incontrôlé le long de la côte. Les procédures doivent certainement être accélérées pour créer un climat d’investissement qui encourage les investisseurs dans les projets greenfield et brownfield – estime Laljak.

Bien que plus simples, les projets brownfield comportent également des défis, notamment en ce qui concerne les projets en propriété publique. La plupart d’entre eux ne sont pas encore prêts pour le développement, ce qui explique pourquoi leur activation prend souvent plusieurs années et, malheureusement, dépend des changements dans la scène politique.

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– Les investisseurs ont reconnu le partenariat public-privé comme un modèle souhaitable en raison d’un plan clair et d’un soutien de l’État, ainsi que de la répartition des responsabilités. Un bon exemple d’activation réussie de biens publics est le projet Batižele à Šibenik, et nous espérons qu’il y aura plus d’exemples de ce type – a déclaré Laljak.

Pour garantir un retour sur investissement plus rapide et réduire les risques, ces dernières années, la popularité des projets à usage mixte a augmenté, qui, en plus des hôtels, incluent des propriétés de seconde résidence (villas, maisons, appartements). Après la vente, elles retournent à l’activité (piscine de location) pendant le temps où les propriétaires ne les utilisent pas. Un exemple de ce type de complexe est le Petram Resort & Residences à Alberi, qui se compose d’un aparthôtel avec 179 unités d’hébergement, 55 villas de luxe et trois bâtiments résidentiels avec 18 appartements, investi par le roi du sucre serbe Miodrag Kostić. Un investissement similaire, un complexe d’appartements et de villas exclusives avec piscines, est également prévu par la société slovaque SITNO Holding Real Estate dans la municipalité de Preko sur Ugljan.

Étant donné que la Croatie a un marché de seconde résidence sous-développé, avec seulement quelques grands complexes avec des parties résidentielles le long de toute la côte, dont la plupart ont été construits il y a dix ans ou plus, on peut supposer que ce segment sera d’un plus grand intérêt pour les investisseurs dans la période à venir. Un argument supplémentaire à cela est les prix attractifs que de telles villas ou appartements atteignent. Selon les données de Colliers, les villas se vendent entre quatre et sept mille euros le mètre carré, tandis que les appartements varient de trois à cinq mille cinq cents euros.

Peu de luxe

Dans la structure de l’offre touristique de la Croatie, les hôtels de luxe sont généralement sous-représentés, c’est pourquoi ce segment de l’hôtellerie a récemment été le plus dynamique. Des résultats particulièrement bons sont obtenus par les petits hôtels de luxe, appelés hôtels-boutiques – ils sont plus rentables et ont un retour sur investissement plus rapide que les autres, et pendant la pandémie, ce segment s’est avéré particulièrement résilient. Cependant, pour obtenir de bons résultats et un retour sur investissement satisfaisant, il ne suffit pas d’investir dans le bâtiment, sa décoration ou son mobilier, mais aussi dans un service de premier ordre, une expérience et une authenticité. Et, bien sûr, tout aussi important, dans le bon emplacement. Cependant, atteindre ce mélange gagnant n’est pas facile.

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Malheureusement, nous avons été témoins de plusieurs exemples où les investisseurs hôteliers ont omis certains de ces ingrédients essentiels dans la formule. L’hôtel Marijan, construit par Željko Kerum, a finalement été démoli et reconstruit, et après dix ans de règlement pré-faillite, Bruno Orešar a vendu la société Hoteli Novi au fonds slovène ECM Partners, entre les mains duquel ce complexe touristique près de Novi Vinodolski pourrait enfin prospérer après un rebranding et des investissements significatifs.

Et bien que ces erreurs soient corrigibles entre les mains d’autres investisseurs, certaines sont impossibles à rectifier, comme l’hôtel Velebitska kraljica. Situé près du portail sud du tunnel Sveti Rok, l’hôtel a été construit par le prétendu roi du jambon et ancien banquier Mladen Nekić, mais son choix d’emplacement s’est avéré complètement erroné. Peut-être que la meilleure illustration de cela est la déclaration de l’ancien administrateur judiciaire selon laquelle cet hôtel ne peut être complet que si une avalanche de neige ensevelit toutes les voitures passant sur l’autoroute.

Un grand intérêt de la part des Croates de retour et des entrepreneurs étrangers

En plus des investisseurs nationaux, les Croates de retour et de nombreux entrepreneurs étrangers investissent de plus en plus dans les hôtels croates. Par exemple, l’année dernière, le Grand Hotel Zagreb, anciennement l’hôtel Holiday, a été ouvert, qui a été acheté puis rénové par l’entrepreneur Vido Kristić. Sa famille est impliquée dans la construction aux États-Unis depuis des décennies, et avant d’investir dans cet hôtel de Zagreb, ils sont entrés dans le secteur du tourisme sur l’Adriatique en achetant le Grand Hotel Neum en 2013.

Un autre revenant d’Amérique, né à Sisak, Darko Matt Sertić, a décidé de plonger dans les eaux du tourisme – mais pour des raisons altruistes. Il a acheté l’hôtel Ablana dévasté avec 26 chambres afin que ses employés puissent y passer des vacances gratuitement. Les intentions détaillées de l’entrepreneur IT bosniaque de Grude Stjepan Čajić sont encore inconnues, sauf pour l’annonce qu’il prévoit de construire un nouvel hôtel de deux cents chambres à Makarska. Comme lui, Nikola Avram, fondateur et PDG de la société belgradoise Alpha Hotel Management, qui gère des hôtels tels que Westin Vranjska Banja, Swissotel Kopaonik, Marriott Kotor, Pullman Kolašin et AC Hotel Split, s’est lancé dans un investissement greenfield, mais sur l’île de Cres. L’hôtel cinq étoiles en construction à l’emplacement du restaurant Šumica, qui est en possession à long terme de la famille Avram, devrait fonctionner sous la marque Autograph Collection by Marriott.

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Les investisseurs dans le tourisme sont souvent des entrepreneurs de la construction. Cette affirmation est confirmée par des exemples tels que Bashkim Ulaj, l’un des Albanais les plus riches qui a investi dans le nouvel hôtel MET Boutique au centre de Zagreb, et le Hongrois Lőrinc Mészáros, qui a récemment acheté l’hôtel Miramar à Opatija. Mészáros est entré dans le tourisme croate même avant cet achat, en investissant dans le luxe Riva’s Hotels & Resorts à Ičići. Des entrepreneurs d’autres secteurs ont également un penchant pour les hôtels. Le roi de la chaussure Alex Birkenstock a payé 14,1 millions d’euros l’année dernière pour l’emblématique hôtel Bellevue à Split sur Prokurative, et il possédait déjà l’hôtel Ambasador dans la même ville. L’entrepreneur ukrainien controversé Tetjana Glinjana a également investi dans des hôtels à Split, mais au début de cette année, elle a transféré la propriété à l’entrepreneur de Split Dijana Jahjefendić.