Location de bureaux à un tournant : Ceux qui n’ont pas de normes ESG auront du mal à rester de classe A

La nouvelle que Zagreb a besoin de nouveaux bâtiments de bureaux pour répondre à la demande d’espace de bureau n’est pas nouvelle. Le taux de vacance actuel à Zagreb est tombé en dessous de trois pour cent, rendant significativement plus difficile pour les locataires de trouver un espace de bureau adéquat. En même temps, en partie à cause de la faible offre d’appartements de qualité sur le marché, certainement inférieure à la demande, les prix des loyers continuent de grimper, rendant le loyer inabordable pour la plupart des personnes vivant de salaires, en particulier les jeunes célibataires et les familles. Ce problème est également placé dans le contexte de l’augmentation supplémentaire du nombre d’unités de location à court terme pour les touristes, ce qui gonfle encore toute l’histoire, non seulement à Zagreb mais aussi dans les villes côtières.

Nouveaux espaces

Cependant, en ce qui concerne le segment de la location de bureaux, il y a de bonnes nouvelles, ainsi que de nouvelles règles du jeu qui auront un impact significatif sur le secteur, comme l’a révélé le bureau de Colliers à Zagreb – une annonce de pas moins de 95 000 nouveaux mètres carrés de bureaux dans presque toutes les parties de Zagreb, ce qui enrichira certainement l’offre de nouveaux espaces de bureaux.

– L’avantage comparatif des nouveaux projets est certainement des coûts d’utilité et de commun inférieurs, permettant aux locataires d’économiser à long terme, tout en leur permettant de personnaliser entièrement l’agencement selon leurs besoins, ce qui affecte également les économies d’investissement du locataire dans l’aménagement de l’espace. Les loyers mensuels recherchés dans de tels espaces de bureaux varieront de 14,5 à 19,5 euros par mètre carré. De plus, les projets de classe A existants devront s’adapter pour rivaliser avec les bâtiments nouvellement construits – souligne Nuccia Basanić, responsable du département de conseil et de courtage en immobilier commercial chez Colliers.

Voici ce qui se passe sur le marché. Les locataires définissent de plus en plus précisément leurs désirs et besoins concernant les espaces de bureaux tout en s’adaptant simultanément aux nouvelles normes ESG. Les propriétaires investissent également davantage dans leurs capacités pour améliorer les espaces de bureaux et rester compétitifs avec ces nouveaux mètres carrés.

Réglementation verte

Comme le rappelle Colliers, cette année, d’importantes réglementations ESG sont entrées en vigueur, exigeant que toutes les grandes entreprises préparent un rapport ESG. Que signifie cela spécifiquement pour les propriétaires ? Pour que les entreprises se conforment aux normes ESG, leurs fournisseurs, y compris les propriétaires, doivent également s’y conformer. Les propriétaires doivent garantir aux locataires que leur espace de bureau répond à ces normes, de la sélection des matériaux, des économies d’énergie à l’entretien de l’espace. Cela est le plus souvent inclus dans la possession de divers certificats verts. Sur la base de ces facteurs, les entités qui rendent compte de l’ESG choisiront des espaces de bureaux. Tout cela aura un impact significatif sur ce segment de marché.

– D’un point de vue statistique, à Zagreb, la plupart des bâtiments de bureaux classés de classe A ont été construits en 2006 et 2007, ce qui représente jusqu’à 27 pour cent du total des espaces de bureaux disponibles à la location. Malgré la forte demande dans le segment des bureaux au cours des dernières années, seul un nombre limité de bâtiments a été rénové et adapté aux nouvelles normes de construction. Nous verrons comment ils s’adapteront davantage aux normes ESG, car leur occupation dépendra certainement de cela à l’avenir. En même temps, de nouveaux projets sont annoncés et construits, qui sont soigneusement planifiés pour permettre une flexibilité d’agencement et fournir aux locataires des commodités supplémentaires. Il est presque une règle que les nouveaux bâtiments soient certifiés avec l’un des certificats verts internationaux – dit Basanić.

Par conséquent, cela sera une période difficile tant pour les locataires que pour les propriétaires, car les changements ne sont plus dictés uniquement par de nouvelles tendances mais aussi par la législation de l’Union européenne, qui, bien sûr, a un poids beaucoup plus important et crée de nouvelles obligations pour les deux parties.

Demandes des locataires

Bien sûr, des commodités supplémentaires restent un attrait pour les locataires. En ce qui concerne les désirs et besoins des locataires, Basanić souligne qu’ils ont souvent une vision claire de ce qu’ils recherchent, que ce soit en termes de localisation, de commodités supplémentaires ou de caractéristiques spécifiques des espaces de bureaux.

– Parfois, ces demandes sont réalistes, et parfois elles sont difficiles à réaliser sur notre marché. Notre objectif est de leur trouver un espace qui répond le mieux à leurs besoins et désirs spécifiques – ajoute Basanić.

Pour les locataires, il reste extrêmement important d’avoir accès à des commodités supplémentaires telles que des restaurants et des cafés, divers magasins et des activités de services à proximité. Puisque nous passons la majeure partie de la journée au travail, il est crucial de garantir que les utilisateurs puissent réaliser diverses activités pendant les pauses. Lors de la planification de nouveaux bâtiments de bureaux, les développeurs doivent soigneusement considérer cet aspect. Si des espaces de bureaux sont développés dans des emplacements isolés, en dehors des zones d’affaires, il est nécessaire de créer de nouvelles destinations commerciales qui fourniront à leurs locataires un large éventail de services.

– En plus des commodités supplémentaires, les locataires apprécient toujours un nombre suffisant de places de stationnement, surtout s’ils ne sont pas dans la zone de tramway, ainsi que le stationnement pour vélos ou les stations de recharge pour voitures électriques. De plus, dans l’espace de bureau, il est très important que l’espace soit flexible et que chaque locataire puisse l’adapter à son entreprise, sa marque et sa culture d’entreprise. C’est une condition que presque tous les locataires exigent lorsqu’ils nous contactent à la recherche de nouveaux espaces de bureaux – révèle Basanić.

Rénovation coûteuse

Les bâtiments de bureaux existants sont souvent situés dans des emplacements bien connectés dans la ville, mais ils ne permettent souvent pas d’expansion à l’intérieur du bâtiment, ce qui est un inconvénient pour de nombreux locataires et l’une des principales raisons de déménagement vers un nouvel emplacement. De plus, les coûts d’investissement élevés dans l’espace existant, le non-respect des réglementations ESG et les attentes des propriétaires concernant les loyers renouvelés à la fin du bail deviennent des raisons pour lesquelles les locataires envisagent de plus en plus de nouveaux projets. En effet, le projet de reconstruction dans l’espace de bureau existant peut atteindre un investissement de 400 à 600 euros par mètre carré pour le locataire.

Sur le marché immobilier résidentiel, il existe presque un ratio égal entre l’offre et la demande comme dans le segment des bureaux, mais comme il s’agit en grande partie d’une affaire d’individus, il y a beaucoup plus de désordre. Par conséquent, les agents conseillent tant aux locataires qu’aux propriétaires de conclure des contrats de location notariés, qui sont le plus haut niveau de sécurité pour toutes les parties, et avant cela, de sélectionner soigneusement les futurs partenaires dans cette coopération. En effet, il y a encore des escrocs sur le marché louant des propriétés inexistantes et des locataires qui ne sont pas enclins à respecter leurs obligations. De plus, contrairement au segment des bureaux, l’offre inclut encore souvent des meubles obsolètes.

Locations à long terme et à court terme

Le fondateur de l’agence Opereta, Boro Vujović, souligne que de tels appartements ne figurent généralement pas dans leur offre.

– Ce qui n’est pas meublé n’est le plus souvent pas loué par le biais d’agences, sauf dans des cas et circonstances exceptionnels. De plus en plus de propriétaires sont conscients que les meubles obsolètes des années soixante-dix ne fonctionnent plus et qu’ils ne sont pas compétitifs, surtout aux prix recherchés, qui augmentent de plus en plus pour diverses raisons. De plus, il y a de plus en plus d’appartements dans de nouveaux bâtiments, donc ils sont automatiquement meublés. Ce qui était loué pour 500 à 600 euros par mois est maintenant difficile à trouver en dessous de 700 à 800 euros, et ce sont des appartements d’une chambre, ce qui est inabordable pour un grand nombre de locataires. L’une des raisons de la hausse des prix des loyers est certainement la hausse des prix de vente des appartements, surtout si l’on investit dans des biens locatifs. Ce n’est pas la même chose si un investisseur a payé trois ou quatre mille euros par mètre carré ; le prix de location ne peut pas être le même. Une autre raison est certainement la forte demande par rapport à l’offre, et l’emplacement affecte également le prix – dit Vujović.

Il est connu que le boom des locations à court terme, qui semble se poursuivre en Croatie, affecte les prix des mètres carrés de vente et de location dans le segment résidentiel. La dernière vague d’enregistrements de nouveaux appartements à louer a été déclenchée par des changements dans la loi sur le tourisme, qui donne enfin aux unités locales les outils pour arrêter la propagation supplémentaire du nombre d’appartements selon les besoins. Selon les dernières statistiques d’eVisitor, dans l’hébergement privé en janvier 2024, il y avait 636 772 lits, soit 38 172 de plus que le même mois l’année dernière et 31 332 de plus qu’en janvier 2020.