Malgré de nombreux défis économiques, le marché immobilier est resté stable en 2023, et les activités enregistrées en 2024 indiquent une stabilisation supplémentaire du marché, affirment Jelena Kravoščanec Todorović et Martina Mataić Škugor, auteurs de l’examen sur l’état du marché immobilier national publié par l’agence immobilière Opereta.
L’examen montre que la première moitié de 2023 a été marquée par une dynamique accrue principalement causée par un nombre record de demandes reçues et approuvées pour des prêts de logement subventionnés (prêts APN) et un fort intérêt des acheteurs étrangers, soutenu par l’entrée dans la zone Schengen et l’introduction de l’euro comme monnaie officielle.
– Dans la seconde moitié de 2023, le marché a ralenti, en partie à cause de la crise économique sur les marchés allemand et autrichien et en raison de l’augmentation des taux d’intérêt par les banques commerciales. Cependant, malgré ces défis, au cours de l’année écoulée, les dépôts des ménages ont augmenté de 1,4 pour cent, et les prêts aux ménages de 9,5 pour cent, avec la plus forte croissance des prêts en espèces non affectés à 11,1 pour cent – souligne Mataić Škugor.
En ce qui concerne les transactions de vente liées à l’achat de terrains à bâtir, d’appartements et de maisons, les données de l’Administration fiscale pour 2023 montrent une diminution des transactions de -2,60 pour cent par rapport à l’année précédente. Un total de 57 554 transactions ont été réalisées, avec la plus grande part d’appartements dans les ventes, représentant 49 pour cent du nombre total, et des terrains à bâtir avec 43 pour cent.
Selon les données d’Opereta, l’achat de biens immobiliers avec des fonds propres (56 pour cent) prévaut, bien qu’il faille noter que cela implique souvent une série de transactions consécutives, dont la première est le plus souvent financée par un prêt bancaire commercial. Les biens immobiliers achetés par des étrangers sont le plus souvent financés avec leurs propres fonds, ce qui contribue encore à la forte part de paiements avec des fonds propres dans le nombre total de transactions.
Les jeunes étaient les acheteurs les plus courants au premier semestre 2023
Les jeunes âgés de 30 à 45 ans étaient les acheteurs les plus courants au premier semestre 2023, ce qui est le résultat des prêts APN mentionnés, tandis que ceux de plus de 50 ans ont acheté des biens immobiliers comme investissement ou pour leurs enfants.
– La raison la plus courante pour l’achat de biens immobiliers à Zagreb est l’achat par des acheteurs qui ne vivent pas à Zagreb pour sécuriser un logement pour les enfants venant à Zagreb pour étudier et/ou pour un investissement potentiel par le biais de locations à court ou à long terme. Une raison fréquente est également l’achat de la première propriété par ces acheteurs qui avaient auparavant été locataires – souligne Kravoščanec Todorović.
Les tailles d’appartements les plus vendues à Zagreb étaient celles jusqu’à 65 m2, qui étaient également la taille la plus recherchée pour les prêts APN.
Opereta indique que le temps moyen nécessaire pour vendre un appartement à Zagreb est de 3,7 mois, tandis que la différence entre le prix demandé et le prix réalisé est de 7,3 pour cent.
Concernant les préférences pour quartiers de Zagreb, Trešnjevka Nord est le quartier le plus vendu avec une part de 15 pour cent, suivi de Trešnjevka Sud avec 13 pour cent et Novi Zagreb – Est avec une part de 11 pour cent. Le Centre-ville et Maksimir maintiennent une base de clients fidèles avec 10 pour cent chacun. Le moins d’intérêt pour l’achat d’appartements en 2023 a été enregistré dans la zone de Podsljemenska, qui intéresse les acheteurs pour construire ou acheter une maison.
Les premières analyses pour 2024 indiquent une poursuite de la stabilité sur le marché immobilier, avec une demande continuellement accrue malgré une offre de biens immobiliers plus faible. Opereta note que la demande d’achat reste élevée, tandis que l’offre est à la traîne, soulignant particulièrement le manque d’appartements de taille comprise entre 45 m2 et 65 m2.
Ces données indiquent une tendance à long terme de forte demande par rapport à une offre limitée, en particulier dans le segment des petits appartements, conclut Opereta.
