La popularité du travail à domicile a vidé les bureaux et alourdi les banques

La popularité du travail à domicile a vidé les bureaux aux États-Unis (US), ce qui est une source de préoccupation, car la valeur des bâtiments commerciaux est en baisse, et les propriétaires risquent des pertes sur les prêts immobiliers, ce qui met à son tour la pression sur les banques, en particulier les plus petites.

– Il y aura des problèmes pour les banques, mais pas de gros problèmes – a déclaré le président de la Réserve fédérale (FED) Jerome Powell.

Dans des villes comme San Francisco, Washington et New York, les bureaux dans les bâtiments commerciaux sont à moitié vides, avec deux fois moins de personnes qu’avant la pandémie, et les travailleurs de bureau sont réticents à retourner dans les bureaux et à faire des trajets quotidiens.

Le taux de vacance des bureaux à l’échelle nationale est passé de 9,5 % en 2019 à 13,5 % en 2023, et selon un rapport de l’agence de notation Fitch, il devrait atteindre 16,6 %.

– Dans de nombreux centres-villes, les quartiers de bureaux sont mal remplis – a déclaré Powell au Congrès.

Avec des bâtiments vides dans des villes de toutes tailles, les commerçants servant les employés qui y travaillaient sont également sous pression, a-t-il ajouté.

Valeur perdue

Le changement des modes de travail a entraîné une perte d’un tiers de la valeur du secteur immobilier commercial, ce qui pourrait avoir des implications plus larges.

Selon les données de l’Association des banquiers hypothécaires, sur les 737 milliards de dollars (674 milliards d’euros) de prêts hypothécaires pour des propriétés de bureaux, 206 milliards de dollars, soit environ un quart, arrivent à échéance cette année. Cela se produit à un moment où les taux d’intérêt sont les plus élevés depuis plus de 20 ans.

Cela indique que les prêts devront être refinancés, en particulier là où les taux de vacance sont élevés dans certaines villes.

Aux États-Unis, il est d’usage que les prêts commerciaux soient renégociés tous les trois à cinq ans. Le risque est un ‘effet domino’ où les banques ‘risquent que leurs emprunteurs fassent défaut et, par conséquent, subissent une pression sur leur capital’, a déclaré le chef économiste d’EY Gregory Daco.

Facteurs de stress du système financier

L’analyste économique Lael Brainard s’attend à un ‘stress’, mais pas à des ‘implications plus larges pour le système financier’ en raison de la crise du secteur immobilier commercial.

– Nous parlons d’espaces commerciaux caractérisés par des taux de vacance élevés en raison de changements dans les modes d’utilisation – a déclaré Brainard.

Alors que les grandes banques peuvent absorber les pertes, cela pourrait être un coup dur pour les plus petites, a souligné Daco.

Les fonds de pension ou les compagnies d’assurance, entre autres, pourraient également être affectés s’ils possèdent des bâtiments commerciaux dans leurs portefeuilles.

De telles institutions peuvent être encore plus vulnérables, car elles ne sont pas soumises aux mêmes exigences réglementaires que les banques.

Effet domino

Le gouverneur Powell a déclaré que la banque centrale surveillait la situation avec les banques confrontées à ce risque.

– Nous avons identifié des banques ayant une forte exposition au secteur immobilier commercial, en particulier aux bureaux et au commerce de détail, et nous sommes en dialogue avec elles – a-t-il déclaré.

Si les propriétés se vendent à un prix inférieur à ce que les institutions financières anticipent, cela pourrait déclencher un effet domino qui obligerait les banques à réévaluer les pertes potentielles et les besoins de réserves, a expliqué le chef économiste américain d’Oxford Economics.

C’était l’un des défis auxquels était confronté le Community Bancorp de New York lorsque ses actions ont chuté la semaine dernière.

En janvier, il a déclaré une réserve de 185 millions de dollars pour le trimestre récemment achevé, en raison de la détérioration de son portefeuille de prêts immobiliers.

Michelle Bowman de la FED a averti le mois dernier du tableau d’ensemble où le problème de l’immobilier commercial et des prêts deviendra à long terme ‘si plus de personnes ne retournent pas travailler dans les bureaux’.

La situation en Croatie

Le président de l’Association des entreprises immobilières de la Chambre de commerce croate Dubravko Ranilović déclare que la situation en Croatie est assez différente et que ‘nous manquons de bureaux’.

– En Croatie, nous ne rencontrons pas ce problème ; nous avons seulement deux à trois pour cent de bureaux vacants – a déclaré Ranilović.

Et tandis que les États-Unis font face au risque de bâtiments vides, en Croatie, le prix moyen de location par mètre carré d’espace commercial est de 14 euros, bien que la fourchette de prix soit de 12 à 16 euros, déclare Ranilović.