Les banques européennes ont approuvé environ 1,4 trillion d’euros de prêts au secteur immobilier commercial en difficulté, dont le remboursement pourrait devenir problématique en raison d’une forte baisse des prix des biens commerciaux des deux côtés de l’Atlantique, rapporte Reuters.
En Allemagne, la plus grande économie européenne, les prix des biens commerciaux ont chuté de 10,2 % en 2023, selon un rapport de l’association bancaire VDP publié lundi.
Une baisse similaire est enregistrée en moyenne dans la zone euro, selon les données de la Banque centrale européenne (BCE).
– Un changement de tendance des prix immobiliers n’est pas encore en vue, malgré des spéculations publiques fréquentes. Dans l’état actuel des choses, la situation sera difficile en 2024 également, – a déclaré le PDG de VDP Jens Tolckmitt.
Le secteur immobilier représente environ un cinquième du produit intérieur brut de l’Allemagne et a connu un boom pendant la période de faibles taux d’intérêt. Cependant, la Banque centrale européenne (BCE) les a augmentés de 4,5 points de pourcentage de juillet 2022 à septembre 2023 pour freiner l’inflation.
Des coûts de financement et de construction plus élevés ont posé des problèmes aux entreprises immobilières et de construction. Le groupe autrichien Signa a déclaré faillite, et la BCE surveille les problèmes potentiels de remboursement des prêts.
L’augmentation des taux d’intérêt a également causé des problèmes pour le secteur immobilier commercial aux États-Unis, en plus des difficultés de refinancement et des taux d’occupation plus bas des espaces de bureau, suscitant des craintes d’une crise mondiale.
– En 2023, il y a eu une baisse significative des volumes de transactions dans le secteur immobilier commercial en Europe de l’Ouest, ainsi que dans la région d’Europe centrale et orientale (région CEE), qui est plus proche de nous. Dans l’ensemble de la région CEE, les volumes d’investissement en 2023 se sont élevés à 4,9 milliards d’euros, soit une diminution de 54 % par rapport à l’année précédente.
Cette baisse relative est en ligne avec d’autres marchés immobiliers européens et mondiaux. Dans la région CEE l’année dernière, les plus grandes parts des volumes de transactions étaient détenues par le segment de bureaux, le commerce de détail et le segment industriel-logistique du marché immobilier commercial, tandis que la Pologne avait la plus grande part en volume par pays dans la région CEE, – a expliqué Karlo Jurić, analyste chez Colliers pour la Croatie, la Slovénie et la Bosnie-Herzégovine, récemment pour Lider.
‘Exposé’ Deutsche Bank
Les prêteurs allemands ont approuvé 285 milliards d’euros de prêts au secteur immobilier commercial, ce qui correspond à environ un cinquième de l’allocation totale de crédit au secteur, s’élevant à 1,4 trillion d’euros, selon un rapport de l’Autorité bancaire européenne (ABE) publié en décembre.
Parmi les banques allemandes, Deutsche Bank enregistre le montant le plus élevé de prêts impayés dans le secteur immobilier commercial. Cela est suivi par deux banques commerciales détenues par des États fédéraux, connues sous le nom de Landesbanken.
Deutsche a récemment rapporté 17 milliards d’euros de prêts au marché immobilier commercial américain en difficulté, ce qui représente plus de trois pour cent de son bilan total. Ce montant correspond également à environ un cinquième de 76 milliards d’euros d’allocations de crédit des banques de l’UE aux emprunteurs aux États-Unis, selon les données de l’ABE.
Le groupe des plus grands financiers allemands dans le secteur immobilier comprend également Deutsche Pfandbriefbank (PBB), qui a alloué cinq milliards d’euros de prêts au marché immobilier commercial américain, soit 15 % du total des prêts. La semaine dernière, PBB a doublé ses provisions pour risques.
La plupart des banques de l’UE, à l’exception des banques allemandes, ne sont pas directement exposées à l’immobilier commercial aux États-Unis, a rapporté l’agence de notation Moody’s mercredi.
La France en tête du classement
Selon les données de l’ABE, le sommet du classement des banques européennes par prêts au secteur immobilier commercial est partagé par la française BNP Paribas et la néerlandaise Rabobank.
Les prêts des banques françaises au secteur en difficulté sont même légèrement supérieurs à ceux des prêteurs allemands, selon les données de l’ABE. Les Pays-Bas se classent troisième, l’Italie quatrième et l’Espagne cinquième.
La BCE a averti en novembre que la crise dans le secteur immobilier pourrait durer des années, mais a également souligné que le secteur n’est pas assez important pour représenter un risque systémique pour les prêteurs.
– Les portefeuilles d’immobilier commercial dans les actifs des banques sont relativement limités, ce qui signifie qu’ils sont peu susceptibles de conduire à une crise systémique à eux seuls, mais en cas de stress sur le marché plus large, ils pourraient jouer un rôle d’amplificateur significatif, – ont-ils averti.
En janvier, le responsable du régulateur financier allemand a déclaré que 2024 serait moins ‘rose’ pour les bénéfices des banques et que l’immobilier devient un risque croissant.
– En Croatie, il y a également eu une légère augmentation des rendements sur l’immobilier commercial, mais il n’y a toujours pas de croissance significative des rendements en raison d’une demande solide et d’une offre limitée.
Comme principal défi pour le marché immobilier commercial, nous voyons l’augmentation des taux d’intérêt sur les prêts et l’aversion des banques à financer des projets de développement et des transactions d’achat. Récemment, des fonds d’investissement professionnels spécialisés ont émergé sur le marché croate et régional offrant un financement alternatif, bien que dans des conditions quelque peu plus coûteuses et strictes que celles des banques commerciales, – a conclu Jurić.
