Bien que la Loi sur les Obligations contienne des dispositions claires concernant la responsabilité des vendeurs de biens immobiliers, il est courant que les vendeurs évitent de les inclure dans les contrats et ne s’accordent pas sur la proposition de l’acheteur d’inclure de telles dispositions. Dans de nombreux cas, cela signifie qu’une seule partie – l’acheteur – est la perdante.
La conséquence de la demande de biens immobiliers et de l’augmentation du prix au mètre carré est que les acheteurs, afin d’éviter de nouvelles augmentations des prix des biens immobiliers sur le marché, décident hâtivement d’acheter des propriétés sans aucune connaissance préalable de l’investisseur, acceptant les dispositions contractuelles proposées par l’investisseur, dont la plupart sont non négociables. Bien que la Loi sur les Obligations contienne des dispositions claires concernant la responsabilité des vendeurs, il est courant que les vendeurs évitent de les inclure dans les contrats et ne s’accordent pas sur la proposition de l’acheteur d’inclure de telles dispositions.
En raison du désir d’acquisition rapide de biens immobiliers, les acheteurs n’ont souvent pas et ne recherchent pas toutes les informations relatives à l’état du registre foncier de la propriété, même si le registre foncier est accessible au public, ce qui conduit à des cas fréquents où l’objet du contrat est une propriété qui a déjà une hypothèque ou un enregistrement de litiges judiciaires. Tout cela, en cas de litige avec le vendeur, est au détriment de l’acheteur, car il était obligé de vérifier lui-même l’état du registre foncier de la propriété.
Délai au Détriment de l’Acheteur
Il est courant que les contrats d’achat incluent un délai final pour le transfert de possession de la propriété à l’acheteur. Cependant, de telles dispositions ne prévoient souvent aucune sanction, comme une pénalité monétaire contractuelle que le vendeur serait obligé de payer en cas de retard dans l’exécution des obligations contractuelles. Selon les lois croates, il existe des cas où l’investisseur est obligé de payer une pénalité contractuelle pour des retards dans la construction, mais il convient de souligner que de tels cas ne concernent que les contrats commerciaux, et seulement lorsqu’ils sont spécifiquement convenus.
En effet, les Usages de Construction Spéciaux, des pratiques commerciales qui lient les deux parties contractantes dans des contrats commerciaux liés à la construction, s’appliquent toujours à moins que les parties contractantes ne les aient spécifiquement exclues de l’application, mais elles stipulent qu’une pénalité contractuelle d’un pour mille (0,01 %) du prix convenu doit être payée par la partie qui ne remplit pas ses obligations liées à la construction à temps, et seulement lorsqu’elle est spécifiquement convenue. Cependant, les contrats commerciaux ne sont pas des contrats où l’une des parties est une personne physique, et tels sont la majorité des contrats d’achat. Dans ces cas, en plus des dispositions du contrat d’achat, la réglementation générale régissant les relations contractuelles – la Loi sur les Obligations (ZOO) – doit être appliquée. Étant donné que de tels contrats ne contiennent souvent pas de pénalité contractuelle pour les retards, et que la ZOO stipule qu’une pénalité contractuelle ne s’applique que si elle est convenue, le vendeur dans ces cas n’a pas l’obligation de payer des pénalités pour les retards.
