La maladie de l’immobilier commercial a atteint le seuil de l’Europe, comment la Croatie s’en sort-elle ?

Les problèmes du marché immobilier commercial américain, qui ont déjà affecté les banques de New York et du Japon, se sont cette semaine déplacés vers l’Europe. La dernière ‘victime’ est la Deutsche Pfandbriefbank AG allemande, dont les obligations ont chuté en raison des inquiétudes concernant son exposition au secteur. La banque a répondu en émettant une déclaration imprévue mercredi indiquant qu’elle avait augmenté ses réserves en raison de la ‘faiblesse persistante du marché immobilier’.

La banque allemande décrit le tumulte actuel comme ‘la plus grande crise immobilière depuis la crise financière’, alors que les prêteurs prennent des réserves de plus en plus importantes pour les dettes dues par les propriétaires et les constructeurs, tandis que les prêts diminuent après que la hausse des taux d’intérêt a réduit la valeur de l’immobilier commercial dans le monde entier.

– En 2023, il y a eu une baisse significative des volumes de transactions dans le secteur immobilier commercial en Europe de l’Ouest, ainsi que dans la région plus proche de l’Europe centrale et orientale (région CEE). Dans toute la région CEE, les volumes d’investissement en 2023 se sont élevés à 4,9 milliards d’euros, soit une diminution de 54 % par rapport à l’année précédente. Cette baisse relative est conforme à d’autres marchés immobiliers européens et mondiaux. Dans la région CEE l’année dernière, les plus grandes parts des volumes de transactions étaient détenues par le segment de bureaux, le commerce de détail et le segment industriel-logistique du marché immobilier commercial, tandis que la Pologne avait la plus grande part en volume par pays dans la région CEE – explique Karlo Jurić, analyste de Colliers pour la Croatie, la Slovénie et la Bosnie-Herzégovine.

Les banques recherchent des garanties plus élevées.

La baisse des volumes, a-t-il ajouté, peut s’expliquer par une approche plus prudente des investisseurs, l’augmentation des coûts de financement, des rendements plus élevés sur les obligations d’État, une offre limitée, des tensions géopolitiques et des pressions inflationnistes encore présentes. De plus, il convient de noter qu’en 2023, les rendements dans la région CEE sur l’immobilier commercial ont augmenté, ce qui est conforme aux tendances mondiales.

Dans les conversations avec des collègues du marché allemand, une baisse drastique des prix des propriétés est ressentie, y compris dans le secteur commercial, alors que le marché a ralenti en raison d’une économie faible et de taux d’intérêt élevés. Les citoyens allemands se sont considérablement ‘repliés’, et la consommation personnelle a également chuté, alimentant encore la crise, et à ce moment, aucune issue n’est visible. Ce qui est positif, c’est que les portefeuilles d’immobilier commercial détenus par les banques sont limités, mais tout choc dans le système financier est contraint.

L’année dernière, j’ai personnellement assisté à la foire REAL EXPO à Munich, où j’ai participé à une analyse de marché de l’immobilier par l’un des principaux consultants financiers au monde, qui a établi un département spécial pour la gestion de crise, et leur rôle principal était de sauver de grands projets (principalement de l’immobilier commercial) de l’échec alors qu’ils voyaient un nuage noir et des temps difficiles approcher – a commenté Filip Brkan, directeur d’Imperium immobiliare, qui s’occupe de la vente de biens immobiliers.

Cela ne devrait pas être surprenant, étant donné qu’une période de taux d’intérêt élevés prévaut encore, ce qui augmente certainement les coûts de financement et de refinancement potentiels, tandis que les banques recherchent souvent des garanties plus élevées. Les pays où un effondrement du marché immobilier s’est produit ou est en cours sont confrontés à une accumulation de propriétés dans leurs portefeuilles.

Brkan a souligné que les propriétés résidentielles sont un problème relativement petit par rapport aux propriétés commerciales qui servent des fins d’investissement, ce qui signifie que les banques conserveront les propriétés commerciales plus longtemps, et la question est de savoir combien de temps il faudra pour que le marché se redresse afin que les propriétés puissent être remises sur le marché. La dépréciation des propriétés joue un rôle significatif dans ce secteur, estime le propriétaire d’une agence immobilière nationale.

Cependant, le secteur immobilier commercial en Europe, y compris en Croatie, se compose de plusieurs sous-marchés ou sous-secteurs distincts, chacun ayant ses propres caractéristiques.

Récemment, il y a eu une demande prononcée sur le marché immobilier européen, explique Jurić, pour des espaces logistiques, d’entreposage, industriels et de distribution en raison de la tendance du nearshoring, qui signifie rapprocher la production et les chaînes d’approvisionnement des pays consommateurs finaux de ces biens et services. Les experts estiment qu’il s’agit d’une tendance à long terme qui ne fera qu’accélérer en raison des relations géopolitiques actuelles et futures.

L’écart d’attentes entre acheteurs et vendeurs.

– La Croatie, en raison de son entrée dans l’espace Schengen et la zone euro, ainsi que de sa bonne position géographique, de son infrastructure solide, de sa main-d’œuvre techniquement qualifiée et de sa proximité avec les marchés des pays d’Europe de l’Ouest, pourrait être l’un des gagnants de cette tendance, et nous voyons des acteurs mondiaux tels que le groupe Accolade, RC Europe, et déjà des leaders régionaux dans le secteur logistique comme Log Expert entrer sur le marché croate.

De plus, en Croatie, il n’y a pas encore eu de débordement significatif de la baisse de la valeur du segment de bureaux du marché immobilier commercial des marchés européens et américains, car ce segment en 2023 était l’un des secteurs les plus actifs en Croatie avec des transactions d’achat et de vente significatives telles que l’achat d’Eurocentar par le groupe Atlantic, l’achat du bâtiment Matrix A par le Centre des véhicules de Croatie, et le bâtiment Matrix B par le fonds d’investissement slovène Alfi – a déclaré Jurić.

Ces transactions mentionnées soutiennent la thèse qu’il existe une demande significative de la part des investisseurs nationaux et étrangers pour des espaces de bureaux de qualité dans de bons emplacements avec un taux d’occupation élevé et des locataires de premier plan ayant des baux à long terme avec des prix de location indexés.

– De plus, il convient de noter qu’il existe un écart significatif sur le marché dans les attentes des prix et des valeurs de l’immobilier commercial entre acheteurs et vendeurs, ce qui peut entraîner une baisse des transactions réalisées et un ralentissement de l’activité dans le secteur lui-même. De plus, en Croatie, il y a eu une légère augmentation des rendements sur l’immobilier commercial, mais il n’y a toujours pas d’augmentation significative des rendements en raison d’une demande solide et d’une offre limitée.

Comme principal défi pour le marché immobilier commercial, nous voyons l’augmentation des taux d’intérêt sur les prêts et l’aversion des banques à financer des projets de développement et des transactions d’achat et de vente. Récemment, des fonds d’investissement professionnels spécialisés ont émergé sur le marché croate et régional offrant un financement alternatif mais sous des conditions quelque peu plus coûteuses et strictes que celles des banques commerciales – a conclu Jurić.