Marin Štenglin (Alfa stan grupa) : Nous voyons les premiers signes de retour des travailleurs de l’étranger

Pour commencer, nous allons décevoir tous ceux qui attendent une baisse des prix des appartements à Zagreb – cela est peu probable, peut-être sporadiquement, dans certaines des parties les moins attrayantes de la ville, et la nouvelle construction continuera probablement à croître, bien que peut-être à un rythme plus lent qu’auparavant. Les raisons sont claires : la demande reste forte, accompagnée d’une offre très faible, et l’offre ne bougera pas de son immobilisme tant que nous aurons une administration lente et non transparente, des lois et un GUP peu clairs, une incertitude juridique et aucune communication entre les principaux décideurs.

Ainsi, Zagreb a stagné pendant des années sans projets majeurs, les investisseurs avec beaucoup d’argent se déplacent vers d’autres capitales, et les résidents peuvent de plus en plus se permettre un logement décent. Il n’y a pas d’appartements, pas de terrains pour la construction, pas de politique de logement, ni de marché pour la location très recherchée. Cela résume la triste histoire de la construction de logements dans la capitale, qui nous a été répétée lors d’une interview pour Lider par Marin Štenglin, membre du conseil d’administration d’Alfa stan grupa, qui investit dans le segment premium de la construction de logements. Après les projets achevés de Veslačka, Jordanovca et Štrigina, ils construisent actuellement leur plus grand projet à Zagreb à ce jour, le complexe à usage mixte Franc à Keglić. Le complexe, qui comprend un total de 127 appartements, des espaces commerciaux et des zones publiques, devrait être achevé d’ici la fin de 2025.

– Le marché ralentit lentement ; au cours des trois premiers trimestres, nous avons eu un nombre de transactions de vente inférieur à celui de l’année dernière, mais compte tenu de la croissance des prix, le revenu total réalisé sur le marché immobilier était encore supérieur à l’année dernière à la même période. Lorsque nous nous comparons aux autres États membres de l’UE, la Croatie est en tête avec environ 13 % de croissance des prix immobiliers cette année. En effet, il y a encore une demande beaucoup plus grande sur le marché immobilier, en particulier pour la nouvelle construction, qui n’est tout simplement pas disponible en quantités suffisantes, et d’autre part, nous avons une très grande accumulation de capital qui veut être dépensé. L’inflation est maintenant en baisse, et nous sommes à 6,8 %, mais elle reste relativement élevée, donc les personnes ayant de l’argent veulent l’investir. L’année dernière, nous avons eu une situation exceptionnelle : nous étions sur le point d’entrer dans Schengen et la zone euro, et nous avions 263 milliards de kuna en dépôts des citoyens, ce qui est beaucoup, avec environ 39 milliards de kuna d’argent gris. Tout cet argent recherche un produit ou un service, et lorsque les produits et services à disposition pour investir cet argent ne sont pas suffisants, les prix augmentent.

– Si vous regardez Zagreb, avant la crise mondiale autour de 2007, avec toutes les entreprises de construction qui opéraient à l’époque, nous avions presque neuf mille unités de logement livrées par an, tandis que l’année dernière, en 2022, selon le rapport de Colliers, il y en avait environ 3600, dans une situation où vous avez significativement plus d’argent sur le marché, mais pas assez de main-d’œuvre. En 2009, l’accumulation dans les dépôts des citoyens était de 141 milliards de kuna, et l’année dernière, elle était de 263 milliards. La même chose se produit sur le marché européen, où les différences sont encore plus drastiques. Entre 2005 et 2020, l’argent total des particuliers et des entités juridiques sur les comptes bancaires s’élevait à environ 4,2 trillions d’euros. Cet argent a augmenté au cours de 15 ans pour atteindre 14 à 15 trillions d’euros, tandis que le nombre de services n’a augmenté que de 15 à 20 %, selon l’industrie. Ainsi, environ quatre fois plus d’argent a été créé, et cet argent doit être dépensé. C’est, après tout, l’une des raisons de l’inflation. Cela ne s’applique pas seulement à notre industrie ; vous n’avez jamais eu une liste d’attente plus longue chez Ferrari, Lamborghini ou Rolex, où vous attendez trois à quatre ans pour une montre. Voici notre exemple : sur le dernier projet à Štrigina, que nous avons achevé l’année dernière, nous avons eu 730 réservations lors de la vente ; sur le projet Franc, que nous avons commencé à vendre cette année, nous avons eu presque deux mille réservations avant le début des ventes.

– Le nombre de transactions a chuté cette année parce que les gens s’attendaient manifestement à ce que les prix au mètre carré baissent. Ils ont commencé à stagner, mais nous avons toujours la plus forte croissance des prix immobiliers en Europe, et si cette situation d’accumulation d’argent se poursuit, nous ne pouvons pas nous attendre à une baisse des prix. Il convient également de noter que les prix des matériaux et de la main-d’œuvre continuent d’augmenter, et nous ne pouvons pas nous attendre à ce que les prix au mètre carré diminuent avec de tels coûts. Je crois qu’ils vont stagner ; dans de meilleurs emplacements, ils vont augmenter, pas au même rythme qu’auparavant, et peut-être qu’une baisse des prix au mètre carré peut être attendue dans certaines zones marginales et peu attrayantes de la ville. Il y a aussi des effets secondaires de cette situation, où certains investisseurs profitent de l’occasion pour construire de nouvelles constructions qui ne sont pas de haute qualité, donc un appartement au prix de 3000 à 3500 euros par mètre carré peut être médiocre si on le considère du point de vue de l’investissement par rapport au retour.

Comment gérez-vous le manque de travailleurs ?

– Il y a de moins en moins de travailleurs qualifiés, et nous devons savoir que nous avons perdu toute une génération de bons travailleurs parce qu’ils ont émigré. La question est de savoir à quel point cela est irréversible, car aujourd’hui nous voyons les premiers signes que les gens ont commencé à revenir. Nous avons plusieurs offres d’emploi, et nos personnes qui travaillent temporairement en Suisse, en Allemagne et en Autriche nous contactent. Les différences entre les salaires là-bas et ici ne sont plus si significatives. Certains de nos entrepreneurs disent qu’ils sont contraints de changer les salaires deux à trois fois par an parce que le turnover des travailleurs est si rapide que les pénalités qu’ils devront payer s’ils ne livrent pas à temps sont plus coûteuses que de donner des salaires plus élevés aux travailleurs. Ces différences de salaire diminuent, et quand on considère que le coût de la vie est plus élevé là-bas, et que vous êtes séparé de votre famille et de vos amis, je crois que de plus en plus de gens réaliseront qu’il ne vaut pas la peine de rester à l’étranger pour deux cents, trois cents ou quatre cents euros de plus de salaire. Malheureusement, beaucoup ne reviendront pas car ils se sont intégrés dans la société et ont amené leurs familles.