Le marché des gestionnaires de bâtiments d’une valeur d’environ un milliard d’euros est en désarroi

La culture de la vie en Croatie se résume à la manière dont nous allons intégrer des meubles suédois dans notre propre espace de vie, si nous pouvons fermer le balcon pour gagner un peu plus d’espace dans l’appartement, et où nous allons installer l’unité extérieure du système de climatisation.

Nous ne considérons l’apparence de l’espace commun de copropriété, ou du bâtiment dans lequel se trouve notre appartement, que si nous vivons au dernier étage et que le toit commence à fuir, ou si les ascenseurs ne fonctionnent pas comme ils le devraient. Ensuite, nous faisons appel à toutes les institutions d’État pour qu’elles fassent leur travail, tout en oubliant que le bâtiment dans lequel nous possédons un appartement est également notre copropriété et que nous devons en prendre soin, bien que ce ne soit pas simple, et le plus souvent pas bon marché.

Sur cette question, le maintien de la gestion des bâtiments, nous échouons depuis des années, et après les tremblements de terre de Zagreb et de Petrinja, nous n’avons plus le droit de passer l’examen. Tous les délais ont disparu ! Des investissements dans les bâtiments doivent être réalisés ; sinon, nous devrons marcher dans les rues de nos villes avec des casques sur la tête. De plus, des investissements réguliers et annuels dans les espaces communs de copropriété seront bientôt imposés par une nouvelle loi sur la gestion et l’entretien des bâtiments, qui devrait être soumise à consultation publique d’ici la fin de l’année. Une nouveauté particulière est la réglementation des relations entre copropriétaires et gestionnaires de bâtiments, qui aura un impact significatif sur ce secteur déjà assez chaotique.

Les gestionnaires de bâtiments en tant que modérateurs

La gestion des bâtiments en Croatie est une activité qui a été poussée dans le secteur public pendant des années en raison de la longue histoire de la propriété sociale. Il n’est donc pas surprenant que certaines des plus grandes entreprises de ce segment d’activité soient des entreprises publiques appartenant à des unités de gouvernement local (UGL), pour lesquelles la gestion des bâtiments n’est qu’un travail supplémentaire. Ce sont également les plus grandes entreprises du marché, considérant que de nombreux bâtiments, en raison de l’inertie des copropriétaires, ont conservé des gestionnaires publics. Il n’est pas rare que des bâtiments soient gérés par des investisseurs qui sont par ailleurs engagés dans le secteur de la construction, car ils disposent à la fois de la main-d’œuvre et du savoir-faire en matière de réparations et de travaux sur les bâtiments. Cependant, il existe également divers métiers qui voient une opportunité de profit rapide dans cette activité. Le seul problème plus important est le fait que les gestionnaires de bâtiments sont souvent perçus comme des modérateurs qui doivent ‘réconcilier’ les copropriétaires et les représentants élus ou autoproclamés des locataires et comme des entreprises mandataires qui inspectent occasionnellement le bâtiment, identifient le véritable problème et organisent quelques réparations.

Selon le Bureau d’État des statistiques, en Croatie, la désignation numérique de la classe d’activité NKD 2007 – 81.10 – Gestion de bâtiments compte un total de 181 entités commerciales. Cependant, il est difficile d’estimer le nombre réel d’entreprises sur le marché, car non seulement certains gestionnaires sont enregistrés comme métiers, mais certaines entreprises principalement engagées dans la gestion n’ont pas du tout enregistré cette activité comme leur principale, et des entreprises plus grandes dont l’activité principale est la construction de bâtiments établissent des sociétés ou étendent leurs activités pour inclure la gestion de bâtiments nouvellement construits. Quel est l’état réel et combien de telles entreprises sont en activité n’est même pas connu de l’Association des gestionnaires. Selon son registre, environ 300 personnes morales et métiers sont engagés dans cette activité en Croatie, mais elle estime que seules 200 entités sont activement impliquées dans la gestion des bâtiments.

GSKG sous-capacitaire

Les plus grands gestionnaires du marché sont des personnes morales appartenant à des unités de gouvernement local. Ce sont des entreprises telles que GSKG à Zagreb, Stano-uprava à Split, l’Institut du logement à Osijek, Inkasator à Karlovac, et d’autres entreprises publiques. Bien que nous ayons envoyé des demandes à la plupart de ces entreprises, la seule réponse réelle que nous avons reçue était de Stano-uprava, et GSKG a également répondu par un message indiquant qu’ils ‘ne répondront pas à notre demande, mais enverront leurs réponses à la Chambre de commerce croate (HGK)’ ?! S’ils l’ont envoyé, nous ne le savons pas. Sinon, le gestionnaire public à Zagreb gère 170 000 appartements, soit 11 000 bâtiments, mais selon les sources de Lider, cette entreprise de services publics de Zagreb opérant au sein de Zagreb Holding est sous-capacitaire pour ce travail.

– Ils pourraient effectuer un tel travail dans des conditions normales et régulières. Dans les conditions de catastrophe naturelle qui se sont produites, lorsque presque tous les bâtiments du centre-ville de Zagreb ont été touchés par le tremblement de terre et nécessitent une restauration, lorsque tout le monde appelle et que tout le monde demande l’action du gestionnaire, simplement le nombre de référents n’est pas suffisant. Par conséquent, ils n’ont pas la capacité de fournir une assistance de qualité et systématique aux copropriétaires dans ce domaine – affirme une source bien informée sur la question. Selon Poslovna Hrvatska, GSKG comptait 306 employés l’année dernière, des revenus de 17,2 millions d’euros et un bénéfice de 1,3 million d’euros.

En plus de ces gestionnaires appartenant aux UGL, de grands gestionnaires privés incluent Rumat de Rijeka, qui employait 22 personnes et avait des revenus de 1,72 million d’euros et un bénéfice de près de 500 000 euros (toutes les données de Poslovna Hrvatska) l’année dernière. Les acteurs plus forts incluent Tehnoplast de Split, qui comptait 21 employés l’année dernière, des revenus de 1,83 million d’euros et un bénéfice d’environ 12 000 euros, Novi dani de Split avec 15 employés, des revenus de 450 000 euros et un bénéfice de 150 000 euros, et Zapad Stan de Zagreb avec 16 employés, des revenus de 500 000 euros et un bénéfice de 27 000 euros. Pour tous, bien qu’ils soient les plus grands, il est questionnable, explique Joško Šupe, président de l’Association des gestionnaires, quelle part de ces revenus ils génèrent de la gestion.

Tous, selon le calcul approximatif et quelque peu forcé de nos sources, participent à un marché d’une valeur d’environ un milliard d’euros, qui, avec la nouvelle loi, gagnera un volume encore plus important. Surtout si, comme il semble probable, le montant des réserves est augmenté en raison de l’augmentation des travaux nécessaires que les gestionnaires devront réaliser tout au long de l’année en vertu des nouvelles réglementations légales qui prescriront les investissements minimaux nécessaires pour l’entretien régulier. Dans de telles circonstances, les gestionnaires de bâtiments s’attendent à ce que de plus grands acteurs étrangers, de grandes entreprises de construction ayant de l’expérience dans la gestion de bâtiments, entrent bientôt sur le marché, ce qui pourrait également entraîner la poursuite de la consolidation déjà initiée d’un marché extrêmement fragmenté qui a jusqu’à présent été dans un véritable désarroi, et il ne serait pas irréaliste de s’attendre à ce que les UGL commencent à vendre leurs entreprises de gestion de bâtiments.

Quelles modifications affecteront ce marché et à quoi ressembleront les nouvelles réglementations légales, lisez dans l’édition imprimée ou numérique du hebdomadaire Lider.