La confiance dans le registre foncier protège les nouveaux propriétaires

J’ai lu sur la page Facebook de l’Association Voix des Entrepreneurs (UGP) qu’un membre avait acheté une propriété qui était claire dans le registre foncier. Cependant, deux ans après l’achat, il continue, la ville de Zagreb l’a menacée d’un procès pour exécution en raison d’une dette impayée d’un des anciens co-propriétaires de la propriété achetée. Le membre de l’Association demande si quelqu’un a de l’expérience dans la résolution de cela et note que la dette du co-propriétaire n’est pas liée à la propriété qu’elle a achetée, mais à une autre propriété.

Beaucoup ont répondu avec des conseils, et de bons conseils en effet, par exemple, qu’elle peut dormir paisiblement car ses obligations pour cette propriété ont commencé au moment où le contrat d’achat est devenu définitif. Toutes les dettes antérieures de l’ancien propriétaire, même si elles concernent la propriété mentionnée, restent comme son obligation, et non celle du nouveau propriétaire. Il convient de souligner que, selon les affirmations du membre de l’UGP, il n’y a pas d’hypothèque enregistrée sur la propriété, ce que nous avons noté au début (le registre foncier était clair), et d’autre part, la propriété n’est pas une entité juridique qui doit de l’argent à quiconque. En général, il y a eu de nombreux conseils bienveillants, mais ce que je voudrais souligner, c’est quelque chose que les personnes qui achètent des propriétés négligent souvent ou ne savent même pas que l’institut de ‘confiance dans les registres fonciers’ existe. Il est décrit dans l’article 122 de la loi sur la propriété et d’autres droits réels, spécifiquement dans le chapitre sur la protection de la confiance dans les registres fonciers.

Dispositions légales claires

Le paragraphe 1 stipule que le registre foncier est considéré comme reflétant fidèlement et complètement l’état factuel et juridique de la propriété, de sorte que quiconque a agi de bonne foi avec confiance dans le registre foncier, sans savoir que ce qui y est enregistré n’est pas complet ou diffère de l’état extrajudiciaire, bénéficie d’une protection concernant cette acquisition selon les dispositions de la loi. De plus, le paragraphe 2 continue que l’acquéreur (de la propriété) était de bonne foi si au moment de la conclusion de la transaction, et même au moment où il a demandé l’enregistrement, il ne savait pas ni, compte tenu des circonstances, n’avait de raison suffisante de douter que la chose appartenait à l’aliénateur. Enfin, le paragraphe 3 stipule que le manque de bonne foi ne peut être attribué à quiconque uniquement parce qu’il n’a pas enquêté sur l’état extrajudiciaire.

J’ai écrit à ce sujet il y a longtemps dans Pravda, mais cela vaut la peine de le répéter, surtout lorsque nous avons un exemple concret, et les gens, je le répète, ne savent souvent même pas que cet institut existe. À ce moment-là, j’ai cité l’une des définitions du registre foncier, à savoir que les ‘extraits, ou copies et transcriptions du registre foncier jouissent de la foi publique et ont la force probante des documents publics. On considère que le registre foncier reflète fidèlement et complètement l’état factuel et juridique du terrain.’

Et quand nous imaginons différemment, c’est toujours le même

Ainsi, dans le cas spécifique décrit, il est très important que lors de la négociation de l’achat de la propriété et au moment de la signature du contrat, le registre foncier était clair de toutes charges. Si nous savons cela, nous pouvons même ‘jouer’ un peu avec des fabrications. À savoir, imaginons que la ville de Zagreb facture effectivement l’ancien co-propriétaire pour cette propriété achetée, et non pour une autre propriété comme le déclare le membre de l’UGP. Même dans ce cas, la ville de Zagreb ne pourrait pas initier l’exécution sur cette propriété car il n’y avait pas d’enregistrement dans l’extrait du registre foncier. Ici, le nouveau propriétaire est complètement protégé en vertu de la loi sur la propriété et d’autres droits réels, et la ville de Zagreb devrait chercher ses créances auprès de l’ancien co-propriétaire (si une telle situation existait réellement) d’une autre manière.

Cependant, comme mentionné, cette propriété n’a rien à voir avec la dette de l’ancien co-propriétaire, mais quoi qu’il en soit, le nouveau propriétaire peut dormir paisiblement. Le seul problème auquel elle pourrait être confrontée pourrait être des procédures judiciaires potentielles, gaspillant du temps, de l’argent (qui lui sera restitué si elle gagne en justice, et elle gagnera presque certainement), mais aussi des nerfs jusqu’à ce que les choses soient clarifiées. Car il est probable que les autorités de l’administration de Zagreb aient réagi tardivement pour recouvrer la créance auprès de l’ancien co-propriétaire, et maintenant, nous pouvons dire même de manière injuste, elles essaient de transférer leur erreur sur les épaules d’une personne qui n’a rien à voir avec cette dette.

POST SCRIPTUM

Comme je l’ai mentionné, d’autres se sont également joints pour conseiller la personne menacée d’exécution par la ville de Zagreb. Une personne pense que le nouveau propriétaire ne devrait avoir aucun problème. Mais pour en être sûr, elle devrait entendre les arguments des autorités de l’administration municipale et est conseillée d’aller personnellement à leur service juridique et de voir sur quelle base ils envisagent de déposer une plainte alors qu’il n’y avait pas de charge au moment de la vente. C’est une bonne suggestion, mais il est également bon de demander par écrit à l’administration sur quelle base ils estiment avoir raison. Parce que le papier est toujours une trace écrite.