Les espaces de bureaux modernes restent une ‘propriété prisée’ malgré la hausse des prix due à l’inflation

Zagreb connaît actuellement une pénurie d’espaces de bureaux, et les histoires selon lesquelles des bureaux sont convertis en appartements locatifs en raison de la vacance ne tiennent pas. Les experts de l’industrie indiquent qu’il est possible que des bureaux situés dans des immeubles résidentiels dans et autour du centre soient convertis en appartements en raison des activités touristiques, mais il y a une pénurie chronique d’espaces de bureaux modernes et bien équipés, en particulier des bureaux de classe A.

– Le taux d’occupation des espaces de bureaux à Zagreb est excellent, il y a en réalité très peu de bureaux libres sur le marché, en particulier des bureaux de classe A, qui sont insuffisants compte tenu de la demande. Il en va de même à Split et à Rijeka si nous examinons les tendances sur l’ensemble du marché, tandis que dans d’autres villes, l’histoire est différente – déclare Dubravko Ranilović, président de l’Association des affaires immobilières à la HGK et propriétaire et fondateur de Kastel Real Estate.

Pénurie d’investissements

Étant donné que l’accent principal sur le marché immobilier reste sur la construction de mètres carrés résidentiels, en particulier dans la région de Zagreb, les investissements dans les mètres carrés commerciaux, du moins ceux principalement de type bureau, sont encore éclipsés par la demande résidentielle principale. Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Selon des données officielles, le volume des transactions d’investissement dans l’immobilier commercial en Croatie l’année dernière s’élevait à environ 400 millions d’euros, ce qui est significativement moins que l’année précédente où il était d’environ 700 millions d’euros.

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Dubravko Ranilović

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– Il y a certainement un intérêt pour les investissements, et les rendements sont stables autour de sept à huit pour cent, mais il y a un manque d’investissement – note Krunoslav Lisjak, directeur du département des investissements à l’agence Opereta, qui ajoute qu’à l’exception d’un plus grand investissement commercial en périphérie de Zagreb, à Buzin, qui est dans sa phase finale, il y a encore un manque de plus grands investissements dans la construction d’espaces de bureaux, en particulier de classe A, dans la ville de Zagreb.

– Il en va de même pour Split, où, à part le célèbre gratte-ciel en fin de construction, d’autres investissements dans de nouveaux mètres carrés commerciaux semblent être en attente, ou ne répondent pas à la demande, tandis que l’accent reste mis sur les investissements touristiques – a déclaré Lisjak.

En raison du manque d’investissements dans ce segment par rapport à la demande, il y a actuellement une hausse des prix de location recherchés pour les espaces commerciaux dans toute la Croatie, en particulier à Zagreb. Les conditions inflationnistes ont certainement un impact supplémentaire, et il peut être attendu que certains propriétaires exercent leur droit d’indexer les prix de location ou d’ajuster les prix en fonction du taux d’inflation.

– Compte tenu de tout ce qui précède, une nouvelle augmentation des prix de location est réalistement attendue – estime Lisjak, qui souligne également que l’intérêt accru pour les mètres carrés commerciaux est certainement influencé par la demande découlant de la reconstruction structurelle de la ville de Zagreb, où des entités publiques et étatiques ainsi que des institutions éducatives ont exprimé leur intérêt pour des espaces de bureaux plus grands.

Demande d’espaces modernes et de qualité

Cependant, d’autres tendances sont également notables. Les locataires se concentrent sur des espaces de bureaux de meilleure qualité, insistant sur de meilleurs certificats énergétiques, recherchant des solutions énergétiquement efficaces et des niveaux de coûts généraux et d’utilité plus acceptables.

– Les locataires sont prêts à payer un loyer légèrement plus élevé pour de tels espaces. De nombreuses entreprises font face à des exigences et à l’application de nouvelles normes écologiques et plus durables de la part de leurs propriétaires étrangers, et c’est une tendance imparable qui arrive certainement sur le marché. En d’autres termes, pour que les espaces soient intéressants pour une location à long terme, les propriétaires devraient envisager comment ils peuvent répondre à ce type de demande – a souligné Lisjak.

Vedrana Likan, directrice de Colliers International, une société de conseil leader en investissements et en immobilier, souligne que la situation sur le marché immobilier commercial est caractérisée par une forte demande et une offre qui ne peut pas y répondre. Selon elle, les espaces de bureaux de classe A restent une ‘propriété prisée’ sur le marché immobilier commercial croate, et ce sont ceux qui nous manquent.

– Zagreb est le leader absolu en termes de mètres carrés disponibles, avec plus d’un million et demi de mètres carrés, ainsi que dans la demande qu’elle ne peut satisfaire, d’autres grandes villes croates suivant de près. Les locataires recherchent des espaces modernes et de haute qualité dans des emplacements attractifs, des espaces qui sont à proximité, ou mieux encore, dans le même bâtiment, avec des commodités et des services supplémentaires. Les bâtiments qui peuvent répondre à ces exigences ne restent pas vacants longtemps, car ils représentent une valeur ajoutée dans le branding de l’employeur qui loue des espaces commerciaux – explique Likan.

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Vedrana Likan

photo Ratko Mavar

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Concernant l’occupation des espaces de bureaux à Zagreb, nous sommes actuellement, ajoute-t-elle, à un taux de vacance de seulement quatre pour cent, tandis que les prix des bureaux de classe A sont d’environ 13 euros par mètre carré et les loyers de premier ordre se situent entre 15 et 18 euros par mètre carré. Une légère correction des prix se produit en raison des conditions économiques sur le marché, mais il n’y a pas encore eu d’augmentations significatives.

– Dans de telles circonstances, Zagreb attend actuellement l’achèvement de plusieurs grands immeubles de bureaux, y compris Matrix C et Buzin City Island. Les deux bâtiments devraient être achevés dans les mois à venir. Alors que GTC et KFK terminent les bâtiments mentionnés, certains autres développeurs commencent à peine à construire leurs mètres carrés, donc dans la période à venir, nous nous attendons à un renforcement supplémentaire de l’offre de bâtiments de bureaux de premier ordre à Zagreb – note Likan et ajoute qu’en ce qui concerne les tendances, bien qu’il y ait eu beaucoup de discussions sur le travail complètement à distance ces dernières années, nous sommes revenus aux bureaux à travers un modèle de travail hybride.

Revitalisation des anciens bâtiments

Lisjak d’Opereta, par exemple, malgré tous les défis, voit actuellement certaines opportunités. Il existe un nombre significatif de mètres carrés commerciaux construits dans les années 1960 et 1970 dans le centre élargi ou à Zagreb-Nouveau, qu’il s’agisse de bâtiments autonomes ou au sein de zones résidentielles qui devraient être revitalisés.

– Bien que la modernisation de ces espaces implique des investissements supplémentaires significatifs, ils sont généralement situés dans des emplacements très bien connectés avec toute l’infrastructure nécessaire et un intérêt indéniable pour la location une fois rénovés – déclare Lisjak et ajoute que certains de ces projets sont en préparation.

Il y a également des changements sur le marché de la vente au détail, des magasins et des centres commerciaux, qui s’étendent à des emplacements secondaires et tertiaires, s’éloignant de la centralisation que suit le marché des espaces de bureaux. Ces emplacements alternatifs offrent moins de saturation, et l’intérêt pour de tels emplacements est certainement persistant, estime Likan. Le marché de la logistique et des entrepôts est également au centre de l’attention, tant du côté de la demande que de l’offre. Les locataires recherchent des mètres carrés modernes de classe A qui répondront aux normes les plus élevées en termes d’équipement et d’efficacité énergétique. De tels espaces suscitent un grand intérêt et ne restent pas vacants longtemps.

– Malheureusement, il n’y a pas assez de telles propriétés sur le marché – conclut Ranilović.