Tout ce que les investisseurs doivent savoir sur les terrains touristiques non évalués

Bien que, compte tenu du temps qui a passé, à première vue, il semble que le sujet de la transformation de la propriété sociale, qui a commencé en République de Croatie en 1990 avec l’adoption de la Constitution qui a aboli la propriété sociale et garanti la propriété privée telle que nous la connaissons aujourd’hui, soit épuisé et obsolète, et qu’il n’y ait plus rien à en dire, il est encore très pertinent aujourd’hui.

Le fait qu’encore aujourd’hui, plus de trente ans après l’indépendance de la République de Croatie et l’abolition de la propriété sociale, de nombreuses procédures judiciaires sont encore en cours pour déterminer les droits de propriété sur ces biens, et que des réglementations sont adoptées dans le but de résoudre enfin cette question, témoigne de sa pertinence. La dernière d’une série de telles réglementations est la Loi sur les Terrains de Construction Non Évalués (NN 50/20), qui est entrée en vigueur le 2 mai 2020, et qui n’a pas encore été mise en pratique malgré les trois années écoulées depuis son adoption.

Des propriétés exceptionnellement précieuses, et souvent vastes, destinées au tourisme, qui occupent fréquemment des emplacements attractifs le long de la côte, sont un bon indicateur du cours de la transformation et de la privatisation de la propriété sociale en République de Croatie, de tous les problèmes que ces processus ont générés, ainsi que des changements réglementaires visant à leur résolution.

Propriété des Anciennes Entreprises

Une des séries de réglementations qui a mis en œuvre la transformation de la propriété sociale est la Loi sur la Transformation des Entreprises Sociales. Cette loi a transformé les anciennes entreprises sociales en sociétés par actions ou en sociétés à responsabilité limitée telles que nous les connaissons aujourd’hui. Cependant, l’application de cette réglementation dans la pratique a sans aucun doute laissé de nombreuses questions ouvertes, illogismes et contradictions dont nous pouvons encore voir les conséquences aujourd’hui, et qui sont si significatives qu’elles tentent d’être annulées au niveau législatif par l’adoption de nouvelles réglementations qui abordent à nouveau la question des biens non évalués.

La condition pour acquérir des droits de propriété sur des biens immobiliers dans le processus de transformation est l’évaluation de leur valeur, et dans la pratique, le plus gros problème provient des cas d’évaluation partielle des biens immobiliers dans lesquels seules les constructions ont été évaluées. Ce problème a escaladé en 1996 avec l’adoption de la Loi sur la Privatisation, qui a défini légalement les biens non évalués et prescrit la règle pour acquérir la propriété de tels biens auprès du Fonds de Privatisation Croate.

De plus, avec l’entrée en vigueur de la Loi sur la Propriété et d’Autres Droits Réels en 1997, le principe d’unité légale des biens immobiliers a été établi, selon lequel des transactions juridiques séparées de bâtiments et du terrain sur lequel se trouvent les bâtiments ne sont pas possibles, ce qui était un problème particulier avec les biens partiellement évalués.

Les successeurs légaux des anciennes entreprises sociales possédaient souvent des complexes touristiques complets indépendamment du fait qu’ils étaient soumis à une évaluation partielle, et ils en disposaient dans des transactions juridiques, ce qui a conduit à l’apparition de nouvelles entités physiques ou juridiques en tant que propriétaires de biens non évalués ou partiellement évalués.

Parce que ni l’entrée en vigueur de la Loi sur la Privatisation ni la Loi sur la Propriété et d’Autres Droits Réels n’ont résolu la question des biens non évalués, en particulier des biens partiellement évalués, une série de réglementations a été adoptée après 1997 visant à enfin aborder cette question et à trouver une solution pour de nombreux biens partiellement évalués.

Définition Exacte

La Loi sur les Terrains de Construction Touristique et Autres Non Évalués dans le Processus de Transformation et de Privatisation est entrée en vigueur en 2010, et elle a défini les terrains touristiques non évalués comme des terrains de construction qui n’ont pas été évalués dans la valeur du capital social de l’entreprise sociale dans le processus de transformation, c’est-à-dire qui n’ont pas été inclus dans le capital social de la société commerciale dans le processus de privatisation, et pour lesquels, au jour de l’entrée en vigueur de cette loi, les documents de planification spatiale ont déterminé une destination d’hospitalité-tourisme et des terrains sur lesquels des bâtiments à vocation d’hospitalité-tourisme (campings, hôtels et stations touristiques) ont été construits. De plus, cette loi stipule que le terrain touristique est un bien d’intérêt pour la République de Croatie et bénéficie d’une protection spéciale.

Selon les dispositions de cette loi, le terrain touristique non évalué sur lequel un camping est situé est acquis par la République de Croatie, tandis que le terrain touristique non évalué sur lequel se trouvent des hôtels et des stations touristiques est acquis par les unités de gouvernement local dans la zone où se trouve ce terrain.

Pour la question des terrains touristiques partiellement évalués, cette loi prévoit un modèle d’établissement de copropriété entre la société commerciale résultant du processus de transformation et de privatisation et la République de Croatie s’il s’agit d’un camping ou des unités de gouvernement local s’il s’agit d’autres terrains touristiques. La loi a établi le ratio de copropriété selon la clé évaluée – partie non évaluée.

Cependant, le modèle d’établissement de copropriété a créé d’autres incertitudes et nouveaux problèmes. En effet, selon ce modèle, l’État ou les unités de gouvernement local sont devenus copropriétaires des bâtiments qui ont été évalués et dans lesquels ils ont souvent investi de manière significative au fil du temps, et ces relations de copropriété devaient être résolues ultérieurement dans de nouveaux litiges judiciaires longs. De plus, la loi stipule que la forme et la taille des parcelles du registre foncier des terrains non évalués sont déterminées dans une procédure administrative spéciale par une décision prise par l’autorité administrative compétente en matière de planification spatiale à la demande d’une personne ayant un intérêt légal.

Tout ce qui précède indique que la nouvelle solution législative pour établir la copropriété concernant les terrains non évalués ou partiellement évalués a entraîné de nouvelles procédures judiciaires et administratives longues, c’est-à-dire une incertitude et une insécurité juridique supplémentaires concernant la question de l’acquisition des droits de propriété sur des biens non évalués.

La nouvelle Loi sur les Terrains de Construction Non Évalués est entrée en vigueur le 2 mai 2020 et redéfinit le terrain touristique non évalué comme un terrain de construction non évalué sur lequel un hôtel, une station touristique et/ou un camping a été ou a été construit et qui forme un tout fonctionnel avec ce bâtiment.

Réglementation Législative Récente

L’objectif de cette loi est de maximiser la facilitation et l’accélération des procédures pour déterminer les droits de propriété sur les terrains touristiques non évalués, et dans ce sens, elle abandonne les procédures judiciaires et administratives longues afin que la question de la détermination de la superficie et de la forme des terrains touristiques non évalués ainsi que des personnes autorisées à acquérir des droits de propriété sur des biens non évalués soit désormais placée sous la responsabilité exclusive du Ministère de la Planification Spatiale, de la Construction et des Biens de l’État.

De plus, les décisions sur ces questions sont désormais prises dans une procédure administrative et par acte administratif. Il convient de souligner que, afin de maximiser l’accélération et la facilitation de ces procédures, le législateur a opté pour une solution qui est discutable du point de vue du droit constitutionnel, selon laquelle il n’y a pas de possibilité d’appel contre l’acte administratif émis par le Ministère de la Planification Spatiale, de la Construction et des Biens de l’État, mais seulement l’initiation d’un litige administratif.

De plus, un tel acte administratif est exécuté d’office dans le registre foncier indépendamment des inscriptions existantes dans le registre foncier, et toute personne enregistrée est tenue de supporter cela et n’a pas le droit de faire appel concernant la décision du tribunal du registre foncier sur l’exécution de l’acte administratif.

La nouvelle loi abandonne complètement le modèle de copropriété concernant les biens partiellement évalués. En effet, lorsque dans le processus de transformation la valeur évaluée du bâtiment a été déterminée sans le terrain, la société commerciale est propriétaire du bâtiment et du terrain avec la surface d’emprise sous le bâtiment.

De plus, dans les cas où la valeur évaluée du bâtiment et d’une partie de la parcelle cadastrale sur laquelle le bâtiment a été construit a été déterminée dans le processus de transformation, et qu’une parcelle cadastrale spéciale de terrain évalué n’a pas été formée dans le processus de transformation, la société commerciale est propriétaire du bâtiment, du terrain avec la surface d’emprise sous le bâtiment, et du terrain évalué qui est ajouté au terrain avec la surface d’emprise sous le bâtiment.

À cet égard, la position du terrain évalué est déterminée de manière à former un tout technologique et fonctionnel avec le bâtiment et le terrain avec la surface d’emprise sous le bâtiment. Le terrain touristique sur lequel des hôtels et des stations touristiques ont été construits, qui n’a pas été évalué et inclus dans le capital social de la société commerciale, et qui, avec le terrain avec la surface d’emprise sous le bâtiment et le terrain évalué, sert à l’utilisation régulière de ces bâtiments, appartient à l’unité de gouvernement local, tandis que le reste du terrain touristique appartient à la République de Croatie.

Dans ce contexte, le terrain nécessaire à l’utilisation régulière de l’hôtel constitue le terrain sur lequel des bâtiments fonctionnant comme des hôtels ont été construits ou sur lequel des installations permanentes qui complètent l’offre ou servent les besoins des clients de l’hôtel sont situées ou conçues, tandis que le terrain nécessaire à l’utilisation régulière de la station touristique constitue le terrain sur lequel tous les composants de la station touristique en tant que bâtiment complexe ont été construits, y compris le terrain sur lequel des installations permanentes qui complètent l’offre ou servent les besoins des clients de la station touristique ont été construites et/ou sont situées.

Qui sont les Vrais Propriétaires

Il convient de souligner que la forme et la superficie du terrain nécessaire à l’utilisation régulière sont définies comme une parcelle de construction déterminée par une décision de l’autorité administrative responsable de la planification spatiale sur la base de la loi régissant les questions de planification spatiale, et selon la proposition de la parcelle de construction préparée sur la base de la situation géodétique de l’état réel du terrain en termes de position et de hauteur sur laquelle la forme et la taille de la parcelle de construction sont déterminées. Ainsi, même selon la nouvelle réglementation législative, une procédure préliminaire doit être menée pour déterminer la forme du terrain non évalué, ce qui inclut la préparation et la mise en œuvre d’élaborations géodétiques qui formeront de nouvelles parcelles pour les parties évaluées et non évaluées de la propriété.

Concernant les campings, la nouvelle loi stipule que la société commerciale devient propriétaire des bâtiments et du terrain dans le camping qui ont été évalués dans la valeur du capital social dans le processus de transformation et du terrain avec la surface d’emprise sous les bâtiments auxquels le terrain évalué est ajouté, tandis que la République de Croatie devient propriétaire du terrain et des bâtiments dans le camping qui n’ont pas été évalués dans la valeur du capital social dans le processus de transformation. L’étendue du camping, les parties évaluées et non évaluées du camping, et les propriétaires dans le camping sont également déterminés dans une procédure administrative devant le Ministère de la Planification Spatiale, de la Construction et des Biens de l’État par une décision en tant qu’acte administratif.

La décision détermine les parcelles cadastrales qui ont été formées sur les parties évaluées du camping comme sujet des droits de propriété de la société commerciale, les parcelles cadastrales qui ont été formées sur les parties non évaluées du camping comme sujet des droits de propriété de la République de Croatie, confirme que la société commerciale et la République de Croatie sont les véritables propriétaires de ces parcelles cadastrales, et ordonne au tribunal municipal compétent pour les questions de registre foncier d’exécuter la décision dans le registre foncier, encore une fois indépendamment de qui est enregistré comme propriétaire dans le registre foncier.

En conclusion, la nouvelle loi établit une relation de location pour l’utilisation de la partie non évaluée du terrain ex lege de sorte qu’au jour de l’entrée en vigueur de la loi, la société commerciale utilisant le terrain touristique non évalué a le statut légal de locataire, par lequel l’État et les unités de gouvernement local sont tenus d’inviter la société commerciale à conclure un contrat de location, qui est conclu pour une durée de cinquante ans, et dont les dispositions essentielles sont prescrites par la Loi.

Le montant du loyer est également prescrit, de sorte que le montant unitaire et la méthode de paiement du loyer sont déterminés par les organes représentatifs des unités de gouvernement local dans la fourchette du montant du loyer fixé par le Gouvernement de la République de Croatie par réglementation spéciale, et le montant unitaire du loyer est ajusté tous les trois ans avec les changements de prix sur le marché des terrains de construction à des fins touristiques.