Engagement : Cent Un Pièges pour Créanciers et Débiteurs

Le fonctionnement des entreprises commerciales à l’époque moderne implique une adaptation efficace aux lois du marché, qui sont imprévisibles par rapport au cadre législatif du pays dans lequel elles opèrent. Cela signifie qu’une entreprise doit être capable de répondre aux défis qui peuvent affecter ses opérations à tout moment, ce qui implique sa stabilité financière et sa prise de décision en faveur à la fois des actionnaires et des créanciers.

La stabilité financière implique la capacité de gérer librement son propre capital ou d’obtenir du capital d’autres entreprises liées ou non liées aux affaires, dont les banques sont les créanciers les plus courants. Une bonne marque sur le marché ou une présence sur le marché, et même une gestion responsable, ne sont pas des garanties suffisantes pour les banques que l’entreprise sera en mesure de rembourser les fonds acquis ; par conséquent, il est courant que les banques exigent des garanties comme garantie du retour des fonds/prêts, principalement sous la forme d’une hypothèque sur les biens immobiliers de l’entreprise. Il est rare que les entreprises puissent répondre à tous leurs besoins et défis commerciaux avec leur propre capital, c’est pourquoi elles dépendent nécessairement de faire des affaires avec les banques. Mais sans la possibilité d’un gage, il est difficile d’attendre l’acquisition de capital.

Qu’est-ce qu’un gage

Pour qu’une banque approuve un prêt à une entreprise commerciale ou à un particulier, elle doit d’abord mettre en œuvre toutes les mesures de sécurité nécessaires pour préserver la valeur et le retour du capital fourni. Le principal type de sécurité est considéré comme étant le gage. La principale réglementation juridique régissant l’institut du gage en République de Croatie est la Loi sur la Propriété et d’Autres Droits Réels, tandis que la Loi sur les Registres Fonciers prescrit les conditions préalables à l’enregistrement des gages sur les biens immobiliers.

Cependant, ce ne sont pas les seules réglementations régissant le gage, car le gage peut également porter sur des biens meubles, des titres, des droits de propriété, des parts commerciales, des actions, etc. Une source importante de normes pour le gage est la Loi sur l’Exécution, et certains types de gages ‘spécifiques’ sont également régis par des dispositions de lois spéciales, telles que la Loi sur les Obligations et les Droits Réels en Trafic Aérien ou le Code Maritime.

La Loi sur la Propriété et d’Autres Droits Réels définit le gage comme un droit réel limité sur une chose spécifique qui autorise son titulaire (créancier) à satisfaire une certaine créance, si elle n’est pas remplie à l’échéance, à partir de la valeur de cette chose, peu importe à qui elle appartient, et son propriétaire quotidien (débiteur) est obligé de le supporter. Bien qu’en discours les termes ‘gage’ et ‘collatéral’ soient souvent équivalents et que l’abréviation ‘collatéral’ soit couramment utilisée, ils ne sont pas synonymes.

En effet, le gage a le sens qui lui est donné par la disposition légale citée ci-dessus, tandis que le collatéral est l’objet de ce gage. De plus, le gage est défini comme un droit limité car il ne confère pas à son titulaire une autorité juridique privée complète sur la chose, comme le fait la propriété, par exemple, mais plutôt une autorité substantiellement limitée, sauf exceptions légales.

Le Plus Courant – Volontaire

Sur la base d’une transaction juridique visant à établir un gage sur un bien immobilier, afin de garantir la satisfaction d’une créance, un gage volontaire sur un bien immobilier est établi en faveur du créancier quotidien de cette créance. Le terme ‘créancier quotidien’ est mentionné car le créancier d’origine peut céder cette créance à une autre personne à tout moment, à moins que le contrat avec le débiteur n’interdise explicitement la possibilité de cession de la créance.

Dans la pratique, le sous-type le plus répandu d’établissement d’un gage sur un bien immobilier est l’établissement volontaire, par le biais d’un contrat entre les banques et les utilisateurs de prêts, qu’il s’agisse de particuliers ou de personnes morales. Un contrat hypothécaire est un contrat de gage par lequel le débiteur ou un tiers (gageur) s’engage envers le créancier à ce qu’en ce qui concerne leurs biens immobiliers, ils supporteront que le créancier enregistre un gage (hypothèque) sur les biens immobiliers du gageur dans le registre public pour garantir une certaine créance.

L’autre partie contractante (créancier) s’engage à ce qu’aussitôt que sa créance garantie par le gage cesse, elle fera tout ce qui est nécessaire de son côté pour faire supprimer ce gage. Tant que la créance garantie par l’hypothèque est régulièrement réglée, l’hypothèque est dans la soi-disant phase de sécurité, mais après l’échéance de la créance et lorsque les conditions de recouvrement forcé sont remplies, la phase de satisfaction se produit.

Qu’est-ce que la fiducie

Bien que l’établissement d’un gage soit la forme de sécurité la plus répandue, le système juridique reconnaît la sécurisation de la créance du créancier par le transfert de propriété du bien immobilier du débiteur au créancier pour garantir certaines de leurs créances. Cette méthode décrite de sécurité réelle pour la créance est appelée transfert fiduciaire de propriété pour sécurité (fiducia) et sert le même but qu’un gage, mais elle est beaucoup plus contraignante pour le propriétaire du bien immobilier car le créancier obtient une autorité juridique sur la chose qui appartient au propriétaire, plutôt qu’un droit réel limité comme c’est le cas avec un gage.

Cette méthode de sécurisation de la créance est réalisée par la conclusion d’un accord sur le transfert des droits de propriété pour garantir la satisfaction de la créance entre le créancier (fiduciaire) et le débiteur (fiduciaire). Sauf accord contraire dans le contrat, le bien immobilier reste en possession du débiteur, qui peut l’utiliser librement avec l’obligation de couvrir tous les coûts d’entretien. Le débiteur supporte également le risque de dommages accidentels ou de destruction de la chose et, en cas de violation de l’obligation, est responsable envers le créancier pour les dommages subis.

La fiducia sur les biens immobiliers est enregistrée dans les registres fonciers avec une note indiquant que le transfert a été effectué pour garantir une certaine créance du créancier. Le débiteur, indépendamment des obligations mentionnées précédemment, peut grever le même bien immobilier d’une hypothèque en faveur d’un autre créancier sans le consentement du créancier. Cependant, en cas de vente de ce bien immobilier, la créance du créancier fiduciaire serait réglée en premier.

Procédure de Vente

La procédure de vente de biens immobiliers grevés par une hypothèque est réalisée par le biais d’une enchère publique électronique organisée par Fina, et le bien immobilier est attribué à la personne qui offre le prix le plus favorable et le règle finalement. Le créancier garanti peut également participer à l’enchère et acquérir le bien immobilier s’il offre le prix le plus favorable, ou s’il déclare une compensation de sa créance contre la valeur estimée du bien immobilier, à condition que dans ce cas son offre soit également la plus favorable.

La procédure de vente de biens immobiliers grevés par fiducie est initiée devant un notaire public. Le créancier peut procéder à la monétisation du bien immobilier selon les règles de vente ou de monétisation des biens immobiliers prescrites pour la vente d’objets d’exécution dans le cadre de procédures d’exécution ou peut demander au débiteur de les informer par l’intermédiaire d’un notaire public s’ils exigent que le bien immobilier soit monétisé par un notaire public.

Ainsi, le débiteur peut décider que le bien immobilier soit vendu par l’intermédiaire de Fina, de sorte que le créancier soit réglé à partir du prix d’achat réalisé, ou il peut décider que le créancier acquière la propriété du bien immobilier pour la satisfaction de sa créance. Si le notaire public ne parvient pas à vendre l’objet de sécurité dans les trois mois, le créancier devient le plein propriétaire de la chose.

Le tribunal, dans la procédure de sécurité à la demande du créancier, lorsque la satisfaction de la créance du créancier établie par un jugement définitif sera probablement satisfaite dans le cadre de procédures d’exécution et lorsqu’il existe un danger que la satisfaction de la créance du créancier par exécution puisse être rendue impossible ou considérablement plus difficile contre la volonté du débiteur, établira un gage judiciaire forcé sur le bien immobilier du débiteur. La base légale pour établir un gage judiciaire forcé sur les biens immobiliers sera la décision du tribunal, et un tel gage sera établi par un enregistrement approprié dans les registres fonciers. Le créancier satisfait sa créance à partir de la valeur du bien immobilier grevé et la réalise exclusivement par le biais du tribunal.

Hypothèque Légale

Le gage légal sur les biens immobiliers fait référence à lorsque l’établissement d’un gage sur le bien immobilier du débiteur est déterminé par des réglementations légales (hypothèque légale). Les soi-disant gages légaux sur les biens immobiliers naissent de la force de la loi, ipso iure, c’est-à-dire par l’accomplissement des faits prescrits par la loi.

D’autre part, il existe des gages légaux ‘impropres’ qui ne sont pas établis par la loi elle-même, mais la loi détermine les conditions préalables selon lesquelles une certaine personne peut obtenir qu’un gage sur un bien immobilier soit établi pour garantir sa créance de manière à ce qu’il soit enregistré dans les registres fonciers. Ce gage est souvent impliqué dans la procédure de dissolution de la copropriété par paiement.

Une Façon Sûre de Protection

Le gage est la forme la plus courante de sécurisation de l’acquisition de capital nécessaire soit par les entreprises pour mener et développer des activités, soit par des particuliers pour acquérir des biens immobiliers. C’est aussi le moyen le plus sûr de protéger et de sécuriser le capital fourni, bien que la pratique ait montré que dans les procédures forcées pour la satisfaction du capital, ou la vente de biens immobiliers grevés, un retour inférieur de ce capital est réalisé car le prix total réalisé pour le bien immobilier vendu dépend de nombreux facteurs sur lesquels le créancier ne peut pas influencer au moment de l’approbation du prêt, tels que l’état et la possession du bien immobilier, l’intérêt des acheteurs pour l’acquisition du bien immobilier, l’état du marché, ainsi que de nombreuses autres possibilités du débiteur prescrites par la loi, ce qui peut compliquer considérablement la procédure de vente du bien immobilier.

Par conséquent, il est crucial pour le créancier et le débiteur de déterminer soigneusement la forme du prêt et les conditions de son remboursement qui ne seraient pas si contraignantes pour le débiteur qu’il est déjà évident dès le départ que la créance du créancier ne sera finalement pas satisfaite.