Malgré le fait que le prix moyen au mètre carré en Croatie en 2022 était supérieur de 22 % à celui de 2019, et que les prix de construction ont enregistré une augmentation de 33 % durant la même période, les analystes du marché immobilier s’attendent à une stagnation des prix cette année (enfin). En Europe, un nombre réduit de transactions à la fin de l’année dernière a même révélé les premiers signes de baisse des prix de l’immobilier, et les prévisions pour cette année suivent la même tendance. Andrej Šimatić, partenaire chez Blue Rock Consulting, est confiant dans la normalisation du marché immobilier.
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—– Les prévisions européennes indiquent une baisse attendue des prix de l’immobilier de deux à dix pour cent. La Croatie n’offre actuellement aucun argument pour suivre une tendance différente de celle de l’Europe – sauf le fait qu’elle est une oasis fiscale immobilière – il n’y a pas d’impôt foncier, des impôts forfaitaires bas sur les locations à court terme, mais ce facteur concerne davantage la côte que le reste de la Croatie. Peut-être que le nouveau APN et une bonne saison touristique, qui permet d’investir de l’argent gris supplémentaire dans l’immobilier, retarderont l’effet, mais la normalisation du marché sera difficile à éviter – croit Šimatić.
Moins de transactions, plus de demande
Un ralentissement de la demande, une diminution des transactions et une stagnation des prix moyens sont également attendus par Klara Matić, responsable du département des transactions d’investissement chez Colliers, une société de gestion d’investissement immobilier.
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—– Pendant plusieurs années, nous avons eu une forte demande et une faible offre, ce qui signifie trop peu de nouvelles constructions, des taux d’intérêt bas, et par conséquent, les prix de l’immobilier ont fortement augmenté. Maintenant que les taux d’intérêt augmentent, les prêts existants à taux variable sont plus difficiles à rembourser, et les nouveaux prêts deviennent plus coûteux et moins accessibles. Cependant, malgré le nombre réduit de transactions, nous ne nous attendons pas à de fortes ou rapides corrections de prix car il y a encore de la demande, les dépôts bancaires sont à des niveaux records, il y a beaucoup de capital sec, et l’offre reste très modeste – explique Matić, notant que les tendances d’Europe arrivent généralement en Croatie avec un retard.
Dans la région de Zagreb, par exemple, la demande pour des appartements et des maisons continue la tendance significative de l’année dernière, souligne Borislav Vujović, directeur de l’agence immobilière Opereta. La cause est également un nouveau tour de prêts APN subventionnés, dont les demandes commencent le 8 mars. Le prix moyen des bâtiments anciens à Zagreb est de 2500 euros par mètre carré, tandis que les nouvelles constructions sont à 2800 euros.
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—– Étant donné les annonces d’augmentation des taux d’intérêt, ainsi que le ralentissement des ventes qui s’est produit dans la plupart des marchés de l’UE, il est réaliste de s’attendre à un ralentissement des ventes, ainsi qu’à une tendance à la hausse des prix. Il y a encore de la demande pour des terrains, et cela continuera pour des parcelles destinées à la construction de maisons familiales et de bâtiments résidentiels. Des terrains attractifs pour la construction de centres logistiques et de champs pour des centrales solaires sont également en demande – explique Vujović.
Acheteurs domestiques actifs
À l’agence Sky Nekretnine, ils n’ont pas remarqué de baisse de trafic et de demande plus faible pour des appartements, maisons, terrains, espaces commerciaux et appartements à louer, mais plutôt le contraire. Cependant, durant 2023, ils s’attendent également à une stagnation de la croissance des prix de l’immobilier.
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—– Étant donné notre microlocation spécifique, un fort intérêt des investisseurs étrangers, et l’entrée dans Schengen et la zone euro, nous ne nous attendons pas à de grandes corrections des prix de l’immobilier en Croatie, surtout dans des emplacements attractifs tels que Zagreb et d’autres grandes villes et la côte adriatique. En résumé, en 2023, nous ne nous attendons pas à une chute significative des prix de l’immobilier en Croatie – souligne Martina Naletilić, co-propriétaire de Sky Nekretnine.
Pas loin au sud, sur la côte croate, l’intérêt pour l’immobilier reste fort, que ce soit de la part d’acheteurs domestiques ou étrangers. Cependant, le processus de prise de décision pour les acheteurs est quelque peu plus long en hiver qu’en été, note Mateja Bogdanić, directrice de l’agence de vente immobilière Euro Immobilien. Elle a été agréablement surprise par le nombre d’acheteurs domestiques dans toutes les tranches de prix.
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—– Les acheteurs domestiques sont devenus très actifs dans les investissements immobiliers au cours de l’année dernière. Les terrains pour la construction de maisons de vacances, les appartements dans de nouvelles constructions, et les villas modernes étaient les plus recherchés. Je m’attends à ce que cette tendance se poursuive ; il a été prouvé que les Croates ont accumulé des fonds et préfèrent investir dans l’immobilier – note Bogdanić.
Intérieur attractif
D’autre part, Šimatić pense que les acheteurs domestiques seront plus hésitants à prendre des décisions d’achat, du moins jusqu’à la seconde moitié de cette année où ils pourraient temporairement stimuler le marché. Les citoyens étrangers achètent traditionnellement plus d’immobilier sur la côte que à Zagreb, et tous les experts s’accordent à dire que l’entrée de la Croatie dans la zone euro et Schengen simplifiera et augmentera les achats. Sky Nekretnine a enregistré un intérêt accru des étrangers depuis le début de 2022, et Naletilić dit que de nombreuses agences dans les pays de l’UE recherchent des agences partenaires en Croatie.
– Plus précisément, nous sommes en contact avec des agences de Slovénie, d’Allemagne, de Lituanie, de République tchèque, de Pologne, de Suède, et nous négocions avec des collègues de certains autres pays. Les acheteurs étrangers s’intéressent principalement à la côte et à l’intérieur de l’Istrie, mais il y a aussi un intérêt croissant pour l’immobilier à Zagreb et les terres agricoles dans les régions de Lika et de Slavonie. Les acheteurs étrangers ont généralement un meilleur pouvoir d’achat que les acheteurs domestiques, ce qui pourrait certainement affecter la formation future des prix de l’immobilier – ajoute Naletilić.
Malgré la forte demande des citoyens étrangers, il est encore assez difficile de trouver de l’immobilier en Croatie dans des emplacements attractifs, avec vue sur la mer et proche de la mer, ainsi que de l’immobilier de luxe. C’est dommage, car de telles propriétés, souligne Bogdanić, pourraient atteindre des prix très élevés.
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Dans tous les types d’immobilier, il vaut la peine d’investir si nous avons une idée de ce que et comment nous voulons en faire, croit Vujović, mais il est important de distinguer entre une propriété pour vivre et une propriété comme investissement.
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Une propriété pour vivre n’est pas un investissement ; c’est une dépense. Une propriété qui est un investissement nous rapporte des revenus. Si nous achetons pour louer, les appartements devraient rapporter un rendement d’au moins quatre pour cent par an, tandis que les espaces commerciaux devraient rapporter sept pour cent. Nous pouvons investir en achetant une propriété, en la rénovant, et en la revendant, mais cela est devenu assez difficile ces derniers temps en raison des pénuries de main-d’œuvre et de la hausse constante des prix des matériaux – explique Vujović.
Avec l’augmentation significative des prix de nouvelles constructions sur l’Adriatique, les propriétés anciennes sont devenues plus abordables pour l’investissement, note Bogdanić.
– Bien sûr, une vieille propriété nécessite une rénovation pour répondre aux normes d’aujourd’hui, mais pour ceux qui sont prêts à investir des ressources et du temps pour l’adaptation, une telle propriété crée certainement une valeur ajoutée – ajoute Bogdanić.
Bonne localisation, bon investissement
En ce qui concerne l’immobilier, nos interlocuteurs s’accordent sur trois choses indéniables : emplacement, emplacement, et emplacement. Matić souligne que les propriétés dans d’excellents emplacements perdent le moins de valeur lorsque le marché chute et gagnent le plus de valeur lorsque le marché monte.
Dans les villes, les propriétés les plus attractives sont celles proches des transports publics, des écoles, des jardins d’enfants, et des hôpitaux ; pour les espaces commerciaux, les zones de circulation et piétonnes sont importantes, et pour les terres agricoles, la Slavonie et la Baranja sont les meilleures, ajoute Vujović. La majorité des investissements immobiliers, même 75 pour cent, se produisent à Zagreb, Split-Dalmatie, Zadar, Primorje-Gorski Kotar, et dans les comtés d’Istrie, selon les analyses de Blue Rock Consulting.
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De nombreuses agences dans les pays de l’UE recherchent actuellement des agences partenaires en Croatie. Plus précisément, elles contactent des agences de Slovénie, d’Allemagne, de Lituanie, de République tchèque, de Pologne, de Suède, et nous négocions avec des collègues de certains autres pays.
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Naletilić considère l’achat d’appartements dans des petites villes qui gravitent autour de Zagreb, où le prix au mètre carré est beaucoup plus bas qu’à Zagreb, et la demande pour des appartements à louer est élevée, comme Karlovac, Velika Gorica, et Zaprešić, comme un bon investissement.
– À long terme, nous considérons l’achat de terrains en Lika et en Slavonie, des parties de la Croatie où nous attendons un développement, comme un bon investissement, et dans un avenir proche, certainement un intérêt accru des acheteurs étrangers. Investir dans l’immobilier en Croatie est une excellente décision, et il y a en effet de nombreuses bonnes idées – conclut Naletilić.
Cependant, que l’investissement soit rentable dépend du coût initial, de l’offre et de la demande au moment de la vente (ou de la location), et de la rapidité du retour sur investissement, souligne Matić. Elle avertit qu’avant de prendre une décision d’investissement, il faut soigneusement considérer son propre temps et engagement, les coûts imprévus, la vitesse de construction, l’obtention des permis, et les éventuelles augmentations des coûts de construction. Cependant, elle ajoute que si tout se passe comme prévu, des profits lucratifs et rapides peuvent être réalisés en investissant dans des villas et des appartements sur la côte et en les vendant à des étrangers.
