Gestion des bâtiments : Il est presque impossible d’imposer le paiement des débiteurs

La plupart des résidents de Croatie vivent dans des bâtiments qui doivent être sous le régime de gestion légale des administrateurs, ce qui signifie essentiellement qu’ils sont confrontés à de nombreux problèmes quotidiens qui pèsent sur les administrateurs et empêchent objectivement la gestion, en tant qu’activité exceptionnellement importante, tant dans l’intérêt privé que public ou général, d’être plus réussie. Il suffit de rappeler les problèmes rencontrés dans les cas où chaque entrée d’un bâtiment est un ‘État dans un État’, avec un mépris total pour les définitions légales de la propriété et des bâtiments, ainsi que pour la majorité nécessaire à la prise de décision.

En général, la situation réelle est précisément l’opposée de ce qui serait non seulement souhaitable mais aussi réaliste et attendu. La loi sur la propriété adoptée en 1997 a été modifiée et révisée plusieurs fois concernant les administrateurs et la gestion, mais presque jamais concernant les problèmes clés que rencontrent les administrateurs dans leur gestion. Les administrateurs eux-mêmes sont exceptionnellement bien organisés entre eux, et probablement en grande partie à cause de cela, il n’y a pas de problèmes insurmontables dans la pratique, malgré un cadre juridique qui est loin d’être parfait et qui aurait dû être considérablement affiné ou corrigé depuis longtemps.

Nouvelle loi en développement

Pour l’instant, il n’y a qu’un projet de future loi sur la gestion, qui est certainement meilleur que ce que nous avons maintenant, mais qui est encore très loin de ce dont les administrateurs et la gestion ont besoin. Par conséquent, il peut être recommandé à tous ceux qui souhaitent le bien des administrateurs et de la gestion (et donc pour eux-mêmes s’ils vivent dans des bâtiments gérés) de se préparer autant que possible pour des discussions professionnelles et autres lorsque des consultations publiques auront lieu, puis de s’activer autant que possible et d’encourager quiconque peut aider à assister.

Tout comme le législateur a simplement ‘fermé les yeux’ sur une série de demandes légitimes des administrateurs et a laissé tout au temps (comptant manifestement sur la nature longue des procédures judiciaires), refusant clairement de modifier la loi sur la propriété et/ou d’autres lois malgré le besoin évident de le faire (par exemple, concernant à la fois la légitimité active et passive, concernant le fait que la définition d’un bâtiment a pratiquement été perdue et réduite à l’entrée et au-delà), il existe également un exemple d’activité étonnamment négative et destructrice de la part du législateur spécifiquement concernant les frais de maintenance. Il ne s’agit pas de la loi sur la propriété mais de la loi sur l’exécution.

Malheureusement, malgré probablement les meilleures intentions, une disposition a été introduite dans la loi sur l’exécution qui interdit l’exécution pour des créances principales jusqu’à un certain montant qui est bien supérieur au montant pluriannuel des frais de maintenance communs moyens, et le tribunal peut même relever la limite dans des cas spécifiques.

Lorsque l’exécution est rejetée

Selon la loi sur l’exécution, ‘le tribunal rejettera la demande d’exécution sur des biens immobiliers si le montant principal de la créance pour laquelle l’exécution est demandée ne dépasse pas le montant de 20 000 kuna, sauf si la demande est soumise pour la réalisation forcée d’une créance pour maintenance légale ou d’une créance pour dommages causés par une infraction pénale.’

De plus, le tribunal peut rejeter l’exécution sur des biens immobiliers si le montant principal de la créance pour laquelle l’exécution est demandée dépasse le montant de 20 000 kuna, mais estime que la vente de la propriété perturberait l’équilibre équitable entre les intérêts du débiteur et les intérêts du créancier. Étant donné que l’exécution en raison du non-paiement des frais de maintenance ne relève pas ‘de la maintenance légale ou des créances pour dommages causés par une infraction pénale’, il est clair qu’il n’y a pas de recouvrement ici.

Studio = Château

Accepter le populisme au moins comme un mal nécessaire, il est incroyable et légalement complètement illettré que d’autres normes connexes, telles que celles concernant les délais de prescription, n’aient pas été modifiées en conséquence. Pour atteindre le montant de la loi, il faut environ vingt ans de non-paiement des frais de maintenance moyens pour un appartement moyen, ce qui signifie qu’entre-temps, les administrateurs et les autres copropriétaires peuvent, au sens figuré, seulement s’agenouiller, et ensuite la question est de savoir comment motiver les copropriétaires à payer leurs obligations. Il s’avère que les copropriétaires qui paient régulièrement et les administrateurs sont punis, tandis que les négligents sont récompensés, avec des conséquences imprévues (peut-être catastrophiques) à l’avenir.

En même temps, se cachant derrière des slogans bruyants et populistes comme ‘préservons le droit à un logement’, ‘laissons du temps aux débiteurs pour faire face’, et des phrases similaires, on a oublié que le principe d’égalité devant la loi devrait également s’appliquer aux créanciers, que le législateur a assimilé un studio à un château dans l’interdiction de l’exécution, et enfin que les créanciers ont le droit de travailler et de gagner. Et pour le législateur, le principe général de responsabilité pour ce qui a été fait, mais aussi pour ce qui n’a pas été fait, devrait s’appliquer. Les contribuables seraient sûrement très contents si les choses commençaient à changer à cet égard, bien sûr pour le mieux, pas pour le pire.